Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДДУ в новостройке — что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором деньги покупателя квартиры блокируются до конца строительства. Застройщик строит на свои средства либо берет кредит на строительство в этом же банке. Компания получает деньги с эскроу-счетов, только когда сдаст дом в эксплуатацию.
Что нужно знать о кредитовании застройщиков в 2021 году
Кредитование застройщиков в 2021 году возможно при представлении следующих документов:
- Бизнес-план. В обязательном порядке должен включать графики финансирования проекта, график сдачи площадей, прогнозные денежные потоки.
- Документы, подтверждающие, что у застройщика есть собственный капитал для реализации проекта.
- Правоустанавливающие документы на строительный участок.
- Разрешительные и исходно-разрешительные документы, предусмотренные требованиями законодательства РФ.
- Технические условия подключения строящегося объекта к коммуникационным линиям.
- Документы о комплексном освоении территории.
- Все договоры, которые заключаются в рамках реализации проекта (договоры подряда, договоры страхования и пр.).
- Информация об основных участниках проекта.
- Иные документы, характеризующие текущий строительный проект.
Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют
Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.
Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:
- Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
- Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).
Учет средств дольщиков
В настоящих условиях ведения деятельности Специализированным застройщиком средства дольщиков не поступают на расчетный счет самого застройщика, а находятся под непосредственным контролем банка посредством использования счетов эскроу.
Что делать:
-
Учесть их на забалансовых счетах, в частности, с использованием счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».
-
При открытии иных счетов закрепить этот факт в рабочем плане счетов и соответствующих положениях Учетной политики организации.
Аналогичное мнение высказали специалисты Минфина РФ в Письме от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786.
Отметим, что мы все же придерживаемся позиции, что учитывать финансовый результат от договора ДДУ в бухучете нужно аналогично купле-продаже и при этом бухгалтерские записи могут выглядеть следующим образом:
-
Дт 008 — поступили средства дольщиков на счета эскроу
-
Дт- 51- Кт 67 — получен целевой кредит на долевое строительство
-
Дт 91 Субсчет «Прочие расходы» Кт 67 — начислены проценты за пользование целевым кредитом
-
Дт 20 – Кт 60, 76 — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных расходов на подрядные организации)
-
Дт 20 – Кт 02, 10 и пр. — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных собственных расходов)
-
Дт 43 — Кт 20 — Приняты к учету объекты (квартиры) в построенном доме после сдачи и ввода в эксплуатацию
-
Дт 90 – Кт 43 — Учтена себестоимость объекта у заказчика-застройщика. Сумма проводки определяется сформированной на счете 43 себестоимостью
-
Дт 62 – Кт 90 — Объект ДДУ передан инвестору, возникновение права собственности у инвестора. Сумма проводки определяется суммой в ДДУ
-
Дт 67 — Кт 62 — зачет банком средств дольщиков со счетов эскроу в счет погашения кредита и процентов
-
Дт 51 — Кт 62 — поступление остатка средств дольщиков со счетов эскроу после погашения кредита и процентов
-
Кт 008 — отражено выбытие денежных средств со счетов эскроу
Коснемся общих положений той документации, которая регулирует ответственность лиц, осуществляющих строительство, их права, функции, обязанности. Вот то важное, что тут следует выделить:
- Сторона, осуществляющая строительство, — юридическое или физическое лицо, организующее, координирующее строительные работы, а также реконструкцию и/или капремонт объекта капитальной застройки. Также именно оно должно обеспечить соблюдение всех пунктов проектных документов, технических регламентов, техники безопасности во время всего проведения строительных работ.
- Лицо, осуществляющее строительство, выполнившее работы, несет полную ответственность за их качество, соответствие всему спектру требований проектных документов.
- В своей деятельности данное лицо руководствуется следующими законодательными актами: Градостроительный Кодекс РФ, Гражданский Кодекс, нормативные документы, регулирующие порядки как заключения, так и исполнения договоров по строительному подряду.
- Лицо, осуществляющее строительство, при заключении соответствующего договора с заказчиком наделяется функциями генерального подрядчика, прописанными в ГК РФ, но только в том случае, если контракт по строительному подряду с заказчиком/застройщиком не подразумевает выполнение им договорных обязательств лишь собственными силами.
- Лица, осуществляющие строительство, обязаны иметь свидетельство о допуске к строительным работам, выданное уполномоченной организацией.
Что такое эскроу-счет?
Эта схема повышает надежность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания обанкротится или задержит передачу квартиры более чем на шесть месяцев, деньги с эскроу-счета вернут покупателю. До 1 июля 2021 года застройщики могут использовать эскроу-счета по собственному выбору, но после 1 июля 2021 года для новых объектов они станут обязательными.
Если застройщик принимает средства на счета эскроу, ему не нужно соблюдать целый ряд требований: иметь опыт работы, делать отчисления в Фонд защиты дольщиков, соответствовать нормативам финансовой устойчивости. В таком случае банк выступает гарантом возврата вложенных дольщиком средств. Это он будет оценивать строительную компанию и проект и открывать или не открывать для застройщика эскроу-счета.
В чем состоит суть сделки
Мнение эксперта Станислав Ершов Эксперт в области жилищного права.
Написать эксперту
Многие потенциальные покупатели не понимают, зачем покупать недвижимость у подрядных компаний и как она вообще оказывается в их распоряжении. Подрядчик – это организация, оказывающая застройщику услуги на разных этапах возведения объекта. Такие компании выполняют строительно-монтажные и отделочные работы, занимаются остеклением, благоустраивают территорию.
Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке. Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.
Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье. В таких случаях заключается . Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.
Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.
Несмотря на наименование, специализированный застройщик может самостоятельно строить многоквартирный дом только при соблюдении некоторых условий.
Возведение любого многоквартирного дома невозможно без выполнения работ, для которых требуется специальный допуск от саморегулируемой организации строителей (СРО). Для выполнения работ, оказывающих влияние на безопасность капитального строительства, он должен быть членом саморегулируемой организации строителей (т.е. иметь допуск к строительным работам).
Если же такое членство не оформлено, спецзастройщик должен поручить руководство строительными работами другому лицу – техническому заказчику, который обладает необходимой квалификацией и имеет допуск СРО.
Реформа долевого строительства в России еще не завершена. Поэтому в дальнейшем статус и требования к специализированным застройщикам могут измениться. Следите за появлением обновлений на нашем сайте.
Какие требования применяются к застройщикам, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года?
Все застройщики, которые продают квартиры на этапе строительства, должны проработать на рынке не меньше трех лет и построить в качестве застройщика, генподрядчика или технического заказчика не меньше 10 тысяч квадратных метров жилья. Начиная проект, строительная фирма не должна рассчитывать только на деньги дольщиков. У компании должны быть собственные средства не меньше 10 процентов от себестоимости строительства дома или кредит на 40 процентов себестоимости. На момент подачи проектной декларации на проверку в стройнадзор на счете застройщика в банке должно находиться не меньше 10 процентов от себестоимости объекта.
Один застройщик может строить только один объект. Большим компаниям, которые возводят одновременно несколько домов, придется создавать дочерние компании под каждый проект. Исключение — если компания строит несколько объектов на одной площадке и занимается комплексной застройкой. Тогда у нее может быть несколько разрешений на строительство домов.
Какими могут быть последствия нововведений?
Новые требования для застройщиков вводились, чтобы раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков. Для этого нужно было очистить рынок от недобросовестных игроков, оставив на нем только компании, имеющие опыт и ресурсы для строительства жилья. Действительно, рисков на первичном рынке станет меньше, но вместе с тем новые требования к застройщикам усложнят процесс финансирования строительства. Ведь в этом случае застройщики вынуждены будут привлекать средства банков. Все это затрудняет деятельность застройщиков и ставит их в зависимость от банков.
Покупатели лишатся возможности приобретать квартиры на начальном этапе строительства по сниженной цене. Потому что застройщику больше незачем будет продавать квартиры на этапе котлована дешевле, чтобы привлечь деньги дольщиков. Он будет строить за счет банковских средств. С рынка уйдут небольшие компании, которые не смогут получить кредит на строительство в банке. Это приведет к снижению конкуренции между застройщиками и сокращению выбора на рынке жилья.
Из истории долевого строительства
Немного истории не помешает. И так, долевое строительство зародилось в Аргентине во времена правления Рауля Альфонсина (1983-1989 годы). Картина той поры вырисовывалась нелицеприятная: финансовая нестабильность, гиперинфляция, бедность и нищета большинства населения.
Вдобавок войны, которые вспыхивали с незавидной регулярностью. Все это вынуждало правительство предпринимать шаги по урегулированию ситуации и в экономике, и в стране в целом.
Однако в свете экономического кризиса проведение реформ было неактуально. Поэтому попытка заменить обесцененную денежную единицу песо на аустраль не привела к положительному результату и не способствовала стабилизации обстановки.
Новая валюта продолжала девальвироваться – за семь лет своего существования аустраль испытал двенадцать деноминаций. Это позволило аргентинским банкам отказывать в выдаче любых долговременных кредитов: из-за высокой инфляции в национальной валюте они были убыточны, а давать заем в иностранной валюте было запрещено аргентинским законом.
Заказчик это кто? Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.
Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.
Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.
По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.
Как защищены права участника долевого строительства?
Закон в целом защищает права дольщиков, но все равно есть случаи, когда строительство прекращается, а участники долевого строительства не получают ничего. Для защиты дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Фонд призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, под его защитой находятся договоры долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2017 года.
Средства Фонда формируются за счет взносов от застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия, причем взносы являются обязательными и перечисляются до регистрации договора.
Ограничивается и размер авансовых платежей, который застройщик может направить своим подрядчикам. Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.
Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Эксперты «Метриум» отмечают, что значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится на период, когда застройщик еще не начал строительство. Например, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации девелопер оплачивает еще до начала строительства, часто за собственный счет. И деньги дольщиков, которые государство стремится обезопасить, здесь ни при чем. Тем не менее в новой редакции закона эти работы включаются в общий лимит авансированных платежей.
«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».
Достоинства и недостатки
Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.
Плюсы:
- Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
- Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
- Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.
Минусы:
- Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
- Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.
Что такое переуступка прав по ДДУ?
Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).
При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.
При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.