Когда продажа части разделенного участка потребует уплаты НДФЛ

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда продажа части разделенного участка потребует уплаты НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какое жилье считается единственным?

2. Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

3. Отвечает руководитель группы компаний «Центр правового обслуживания» Анна Коняева (Санкт-Петербург):

4. Какие налоги нужно уплатить при продаже дома

5. С какой суммы платится налог с продажи земельного участка для физлиц

6. Как рассчитать налог с продажи земельного участка

7. Как определить базу для начисления налога

8. Возможно ли уменьшить величину налогового платежа

9. Как использовать стандартные вычеты

10. В какой срок и куда необходимо представлять отчетность

11. Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости

12. Какой налог нужно заплатить при продаже земельного участка?

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

Какое жилье считается единственным?

Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.

Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.

Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?

Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.

При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.

Справочно:

Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.

Продавая земельный участок до истечения минимального срока владения, нужно знать, что расчет налога происходит с предоставлением на выбор налогоплательщика:

Расходный вычет. Уменьшив доходы от продажи на ту сумму расходов, которые были затрачены на приобретение этой земли, как объекта недвижимости. Сюда же относятся расходы по процентам по кредиту, взятому на покупку земли, а также услуги риэлтора. Обязательным условием является документальное доказательство понесенных затрат. Таким правом можно воспользоваться только резидентам РФ.
Имущественный вычет. Размер его составляет 1 млн. рублей. Используется, не превышая эту сумму в одном налоговом периоде. Это означает, что продать в одном календарном году можно несколько наделов, которыми владели и оформлены были в собственность меньше 3 лет. Но вычет будет предоставлен не более миллиона рублей. Остальная сумма будет подлежать налогообложению по ставке в 13 % для резидентов (30 % для нерезидентов).

Если при продаже, стоимость земельного участка ниже 1 000 000 рублей, то налог можно не платить, если использовать имущественный вычет. Но декларацию по форме 3-НДФЛ в этом случае подавать нужно обязательно, указав в ней необходимый вычет.

Доход, который был получен при продаже земли, исчисляется следующим образом:

уточняется сумма, переданная продавцу покупателем, указанная в договоре сделки;
эта сумма уменьшается на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта, который продан в результате этой сделки или величину имущественного вычета.

Пример расчета НДФЛ. Участок был приобретен Ивановым И.М. в 2021 году за 1,2 млн.рублей. В 2022 году он продает его за 1,5 млн.рублей. Налог можно рассчитать двумя способами и выбрать наиболее выгодный на свое усмотрение:

С применением имущественного вычета налогооблагаемая база будет равна 1,5 млн. – 1 млн. = 500 тыс. рублей. НДФЛ = 500 тыс. руб. × 13% = 65 тыс. руб. (Этот вариант применим, когда покупатель не может предоставить документы, доказывающие покупку участка и подтвердить понесенные на это расходы.)

Очевидно, что выгодным вариантом будет уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов: 1,5 млн. – 1,2 млн. = 300 тыс. рублей. НДФЛ = 300 тыс.рублей × 13% = 39 тыс. рублей.

Если для приобретения этого участка гражданин Иванов И.М. брал кредит в банке, то к подтвержденным расходам можно прибавить проценты, которые он выплатил кредитному учреждению. Доказать их можно по справке, взятой в банке. Таким образом, налоговая база станет еще меньше на размер уплаченных процентов.

Можно ли занизить стоимость при продажи земельного участка для налоговой?

Отдельно следует сказать про случай, когда земельный участок был продан ниже кадастровой стоимости, чтобы уйти от налогообложения. В новой редакции Налогового кодекса определяются положения, когда продается любой недвижимый объект, к которым относится и земельный участок, приобретенный после наступления 2016 года.

Если земельный участок продан ниже кадастровой стоимости, то для них применяется сравнение с кадастровой оценкой на начало года, когда переход прав собственности на него зарегистрирован. В случае, когда сумма дохода от продажи окажется ниже стоимости по кадастру, то для расчета налогооблагаемой базы применяется коэффициент 0,7.

Например:

1. Гражданин Марков М. М. вступил в наследство на земельный участок в 2019 году и в этом же периоде продал его за 300 тыс. рублей. Его кадастровая стоимость значительно выше и оценена в 1500 тыс. рублей.

Базой для исчисления налога будет 1,5 млн. руб. × 0,7 = 1 050 000. рублей. Если применить имущественный вычет, то уменьшим ее на 1 млн. рублей и останется 50 тыс. рублей.

НДФЛ = 50 000 × 13% = 6500 рублей.

2. В случае, когда кадастровая стоимость этого участка оказалась меньше полутора миллионов рублей, то уменьшив ее на коэффициент 0,7, получили бы итог менее 1 млн.рублей. После имущественного вычета облагаемого НДФЛ дохода нет. Значит, гражданин Марков М.М. в результате облагаемого дохода не получил и освобожден от налога.

1,3 млн. руб. × 0,7 = 910 тыс. рублей — 1 млн. рублей = 0 (не платится налог)

При продаже участка, находящегося в долевой собственности нескольких лиц, существуют особенности:

при продаже долей по одному договору сделки применяется имущественный вычет один раз, т.е. на всю стоимость объекта недвижимости в размере 1 млн. рублей (например, участок находится в совместной собственности у двух лиц в равных долях и продается по одному договору, тогда вычет будет предоставлен каждому по 500 тыс. рублей);
при продаже долей по разным договорам у каждого собственника возникает право воспользоваться имущественным вычетом относительно своей доли (по каждому договору вычет составит 1 млн. рублей).

Отвечает руководитель группы компаний «Центр правового обслуживания» Анна Коняева (Санкт-Петербург):

В рассматриваемой ситуации продаются несколько объектов: земельный участок и возведенные на нем дома. В соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса РФ гражданин может продать недвижимость без уплаты НДФЛ в случае, если она находилась в собственности в течение минимально предельного срока владения или дольше. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено до 01.01.2016, такой срок составляет три года, а для объектов, полученных в собственность после этой даты, пять лет.

Земельный участок зарегистрирован в 1996 году и находится в собственности более трех лет, следовательно, НДФЛ после его продажи платить не нужно. Права собственности на дома получены в 2018 году, они находятся в собственности менее пяти лет, значит, доход с их продажи подлежит налогообложению по ставке 13%.

Уменьшить размер налога можно, оформив налоговый вычет при продаже имущества или вычет в размере фактически произведенных расходов на строительство домов (статья 220 Налогового кодекса РФ). В последнем случае расходы необходимо подтвердить документально.

Величина зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Этот показатель публикуется в ЕГРН. Какой будет налог на землю с 2023 в официальных документах обозначается уже 1 января.

Если это новый земельный участок, который образовался и официально зарегистрирован в течение года, то данные по нему нужно предоставить в ЕГРН. Комиссия сама определит реальную стоимость и базу.

Главное положительное изменение в 23 году – отсутствие официального повышения стоимости. В таком случае, все цены останутся на уровне 2022 года, если в ЕГРН не решат понизить кадастровую стоимость земельного участка.

Исключение – изменение характеристик. Например, раньше землю можно было использовать только для сельского хозяйства, а в новому году получено разрешение на коммерческое строительство. В таком случае, исходя из общих инструкций, цена будет пересмотрена, а база для начисления налога изменится.

Какие налоги нужно уплатить при продаже дома

Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).

Не облагается НДФЛ полученная в дар недвижимость, если одаряемый и даритель члены семьи и (или) близкие родственники. Во всех остальных случаях, получив в дар недвижимость, нужно уплатить налог с её стоимости. Размер налоговой базы (стоимости с которой нужно исчислить налог) определяется в договоре либо в соответствии с кадастровой стоимостью недвижимости, которую можно узнать в кадастровом паспорте, либо на сайте Росреестра.

С какой суммы платится налог с продажи земельного участка для физлиц

Продавец знает кадастровую стоимость проданного объекта.
За базу берётся доход от продажи.
Умножаем кадастровую стоимость на 0,7.
Сравниваем полученное значение с базой-доходом.
В качестве исходной суммы для расчёта налога берётся 70% от кадастровой стоимости и только если доход оказывается меньше.
Из полученной суммы вычитаются 10000 рублей, если продавец получает социальные льготы.
Дальше можно выбрать одно из двух – налоговый вычет или вычет суммы, потраченной на покупку участка, обычно, конечно, выбирают, что больше.
Налоговый вычет составляет 1 миллион рублей, если участок был в собственности не более 5 лет.

Если в одном году собственник продал дом и купил взамен другой, то можно сократить подоходный налог, путем компенсации. Государство обеспечивает гражданам единовременную компенсацию в размере 13% от покупки жилья. Если собственник ранее не воспользовался этим правом, то он может сократить подоходный налог компенсацией от покупки.

Какие налоги нужно уплатить при продаже дома?

Как рассчитать налог с продажи земельного участка

На сегодняшний день обязательно нужно анализировать и сравнивать сумму, полученную по сделке (указанную в договоре), и кадастровую стоимость земельного участка. Если доходы от сделки будут меньше параметра «кадастровая стоимость × 0,7», для цели расчета налоговой базы законодательство обязывает применить этот параметр, а не стоимость проданной земли. Таким образом, первичная, без всех вычетов, налогооблагаемая база не может быть меньше 70% кадастровой стоимости участка.

Социальная льгота при наличии на нее права применяется в любом случае. Использовать налоговый вычет или вычет затрат на приобретение участка – это зависит от ситуации. Если сумма документально подтвержденных затрат больше налогового вычета, выгоднее применить затраты. Но некоторые хотят сохранить за собой право на вычет и уменьшают базу на сумму затрат, даже если она меньше миллиона рублей.

Как определить базу для начисления налога

В официальном письме Министерства финансов № 03-04-07/14677 от 06.03.2019 даются разъяснения по поводу начисления налога за земельный надел, который приобретался супругами в совместную собственность. В соответствии с Семейным кодексом РФ (ст. 34) определено, что все имущество, которым владеют супруги после официальной регистрации брака, считается собственностью совместной. Неважным считается факт оплаты покупки из собственных средств жены либо мужа.

При заключении договора купли-продажи супруг и супруга обладают правом снижения налогооблагаемой базы на величину всех расходов на покупку, независимо от того, кем из супругов вносились деньги.

При продаже земельного участка налог рассчитывают с учетом возможности уменьшения базы на величину всех расходов на покупку, независимо от того, кем из супругов вносились деньги.

Возможно ли уменьшить величину налогового платежа

Для собственников важен вопрос: при продаже земельного участка нужно ли платить налог. Его величина будет зависеть от кадастровой стоимости надела, которая часто бывает завышена. Но в некоторых случаях ее можно оспорить.

В соответствии с законом № 237-ФЗ от 03.07.2016 оценку кадастровой стоимости возможно проводить через 3-5 лет. Правомерно оспаривание физическими лицами кадастровой оценки только в ситуации, когда затрагиваются их обязанности или права.

В региональном органе регистрации прав создается специальная комиссия по рассмотрению заявление об оспаривании или устранении ошибок при определении кадастровой стоимости. Заявитель направляет заявление с приложением правоустанавливающих документов и отчета о рыночной оценке стоимости. Комиссия может установить кадастровую стоимость на уровне рыночной либо отклонить заявление. При уменьшении кадастровой стоимости начисления будут пересчитаны.

Как использовать стандартные вычеты

Законодательно установлено, что плательщикам налогов разрешается применить вычет величиной не более 1 000 000 рублей для дач, наделов земли, домиков садовых, которыми владел гражданин менее установленного минимального предельного срока. В этом случае база для налогообложения будет рассчитана уменьшением выручки от продажи надела на величину вычета.

При этом сколько наделов продано за отчетный год, не имеет значения. Общая сумма вычета по всем наделам не сможет превысить максимально установленную величину в 1 000 000 рублей. В следующем отчетном году гражданин снова обладает правом использования вычета установленной величины при продаже недвижимости.

Другой возможностью уменьшить базу для налогообложения является расходный вычет. В общую величину расходов можно включить не только затраты на приобретение земельного надела, но и проценты по выплате ипотечного кредита, если покупка была совершена с привлечением кредита. Для подтверждения понесенных расходов в налоговую инспекцию потребуется представить подтверждающие документы.

В какой срок и куда необходимо представлять отчетность

Официальным документом, в котором рассчитывается величина платежа подлежащего перечислению в бюджет, является налоговая декларация. Форма 3-НДФЛ размещается на официальном сайте инспекции. Заполнение формы и расчет налогового платежа плательщик производит самостоятельно. Отчетность должна быть представлена в налоговую инспекцию плательщиком лично либо через официального представителя.

Последним днем декларационной кампании является 30 апреля. За сделку, совершенную в 2018 году, декларация представляется не позднее 30.04.2019. Если гражданин использует расходный вычет, то обязательно прикладываются документы, подтверждающие расходы фактические.

За нарушение сроков подачи декларация налагается штраф. Каждый день задержки платежа оценивается в 5% поступлений денежных средств от продажи, но не менее 1 тыс. рублей. Уплатить в бюджет рассчитанный платеж необходимо не позднее 15 июля. Каждый день просрочки оплаты оценивается в 20% от поступлений денежных средств.

Если гражданин освобожден от необходимости уплачивать налог по действующим актам законодательства, но ему направляется налоговое уведомление о налогообложении сделки купли-продажи, то ему потребуется представить в инспекцию подтверждение льготы. Налог на продажу дома с земельным участком им не уплачивается.

Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
Как рассчитать сумму налога
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
Налог с продажи ипотечной квартиры
Налог с продажи подаренной квартиры
Налог с продажи квартиры пенсионером
Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:

цена продажи квартиры или
70% кадастровой стоимости квартиры.

При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.

Например, гражданин Петров купил квартиру за 5 млн руб., а продана за 5,5 млн руб. Таким образом:

5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000.

НДФЛ: 4 500 000*13% = 585 000 руб.

— Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта вычета.

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Выделяются две главные категории плательщиков налога с продажи земельного участка:

Физические лица:

резиденты – все, кто фактически в течение года, без перерывов, за исключением особых случаев, находился в России 183 календарных дня (почти полгода) и более;
не резиденты.

ИП и юридические лица.

Резиденты обязаны платить налог с продажи земельного участка независимо от того, где он расположен – в России или за рубежом. Не резиденты – только при условии продажи участка, находящегося на территории РФ.

Для всех физических лиц налог с продажи земли – это подоходный налог (НДФЛ), составляющий 13% (резиденты) и 30% (не резиденты). Для юридических лиц доходы, полученные от продажи земельного участка, учитываются в общей массе доходов от коммерческой деятельности, а расчет налога и другие условии его уплаты определяются применяемой организацией или ИП системой налогообложения.

Какой налог нужно заплатить при продаже земельного участка?

Стандартная ставка налога для граждан, являющихся резидентами, составляет 13%. Для людей, не являющихся резидентами, устанавливается повышенная ставка – 30%.

При расчете величины платежа с продажи надела земли необходимо базу умножить на ставку. Например, если земельный надел стоимостью 3 520 000 рублей продается резидентом, то он уплачивает бюджету 3520 000* 13% = 457 600 рублей. Если для нерезидента считается налог с продажи дома и земельного участка стоимостью 3 520 000 рублей, то ему необходимо уплатить 3 520 000 * 30% = 1 056 000 рублей бюджету. При наличии права пользовании вычетом сначала на вычет уменьшают базу, а потом исчисляют платеж бюджету.

Если собственность на надел продолжалась менее предельного минимального периода, то базу для налогообложения возможно уменьшить на фактическую величину затрат, которые были произведены для приобретения надела в собственность. Так, если надел продается за 4 млн. рублей, а фактические затраты на покупку составили 1,2 млн. рублей, то начисление налога будет производиться на 2,8 млн. рублей.

Продажа предпринимательского имущества на общей системе налогообложения влечет за собой уплату налога на добавленную стоимость и налога на доходы физических лиц. НДС не начисляется на доходы от продажи жилой недвижимости (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК) и земельных участков (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК), для остальных сделок — ставка 20%. НДФЛ составляет 13% и в соответствии со ст. 217 НК РФ не предусматривает освобождения от налогообложения для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.

В ст. 217 НК РФ указаны все доходы, которые освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц. В частности, в п. 17.1 этой статьи прописано имущество, реализация которого не подлежит налогообложению.

1. недвижимое имущество, находившееся в собственности более трех или пяти лет:

Под недвижимым имуществом понимается жилой дом, квартира, комната, в том числе приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них.

Указанные сроки (три или пять лет) зависят от того, в каком году было приобретено имущество и каким образом оно получено в собственность. Если право собственности оформлено до 01.01.2016, то необходимо владеть имуществом более трех лет, чтобы доход от его продажи не облагался НДФЛ.

Если недвижимость оформлена в собственность после 01.01.2016, то минимальный срок владения, необходимый для освобождения от налогообложения, — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Однако из этого правила есть исключение: если право собственности оформлено после 2016 г. на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена семьи или близкого родственника, то в отношении такой недвижимости необходимый для освобождения от налогообложения срок владения — более трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

2. иное имущество, находившееся в собственности более трех лет:

Под иным имуществом подразумеваются нежилые помещения (например, гараж, сарай, баня и др.), а также автомобили.

Многие предприниматели и физлица совершали значительную ошибку, продавая имущество, используемое в предпринимательской деятельности, и не облагая доход от продажи на основании ст. 217 НК РФ либо заявляя имущественные вычеты, предусмотренные п. 2 ст. 220 НК РФ.

До 1 января 2019 г. в п. 17.1 ст. 217 было указано, что освобождение от налогообложения по срокам владения, описанным выше, не применяется в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности.

Это означало, что ИП на ОСН в случае продажи, например, автомобиля, которым осуществлялись грузоперевозки, обязан был исчислить налог на доходы физических лиц в отношении дохода от продажи независимо от срока владения этим транспортом.