Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договора купли-продажи квартиры в Росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Уже несколько миллионов клиентов воспользовались сервисом электронной регистрации, и в подавляющем большинстве случаев всё проходит штатно. Но если вдруг что-то пошло не по плану, помните несколько важных вещей.
Как пострадает бизнес
Сведения о собственнике важны для разных организаций:
- управляющие и энергосбытовые компании не смогут массово и оперативно отслеживать, кто является владельцем жилья. Им будет сложнее управлять домом, а также взыскивать дебиторские задолженности по оплате коммунальных услуг;
- IT-компании, которые создают сервисы для проверки недвижимости, потеряют большую часть пользователей. Имя собственника — первое, на что смотрят перед покупкой или арендой недвижимости. И многие клиенты не будут готовы платить за отчеты, в которые не включены эти сведения;
- риелторы и юристы, которые занимаются проверкой сделок, не смогут самостоятельно получить все необходимые сведения об объекте. Это усложнит их работу, а также может поставить под сомнение безопасность сделок. Ведь если сведения получены не из первоисточника, они могут быть изменены.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Новое в налогообложении
Самозанятые смогут сдавать апартаменты в аренду в упрощенном режиме
Граждане, выбравшие налоговый режим самозанятых, в 2023-м смогут в упрощенном режиме, без регистрации ИП, сдавать принадлежащие им апартаменты внаем.
По данным единого ресурса застройщиков, к концу 2022 года в России будет введено почти 1,3 млн кв. м апартаментов. Если взять за среднюю площадь 40–45 кв. м, получится около 30 тыс. помещений. Таким образом, региональные бюджеты получат подспорье в виде уплаченных налогов, а арендодателям будет легче платить налоги.
Об этом говорится в пункте 3 Перечня поручений по итогам заседания Президиума Госсовета РФ от 6 сентября 2022 года.
С января 2023-го установлен специальный размер госпошлины за регистрацию изменений договоров аренды
С 1 января Налоговый кодекс устанавливает специальный размер за государственную регистрацию соглашений об изменении или расторжении договоров аренды, сведения о которых есть в ЕГРН. Теперь юрлица будут платить за это 1 тыс. рублей, а физлица — 350 рублей.
До вступления изменений в силу пошлина уплачивается в размере, предусмотренном за регистрацию самого договора: это 22 тыс. рублей для юрлиц и 2 тыс. рублей — для физлиц.
Новые размеры госпошлины определены в Федеральном законе от 5 декабря 2022 года № 493-ФЗ «О внесении изменений в статью 333.33 части второй Налогового кодекса Российской Федерации».
Регионы получат право сокращать безналоговый срок владения имуществом
Региональные власти смогут корректировать в меньшую сторону срок владения имуществом, по истечении которого собственник освобождается от уплаты НДФЛ (это касается подаренной, приватизированной или унаследованной недвижимости). Сейчас, например, для жилья, подаренного близкими родственниками, такой срок составляет три года.
Нововведение призвано простимулировать рынок вторичной недвижимости. Но не все регионы будут заинтересованы в таком механизме: в результате может заметно снизиться объем поступлений от НДФЛ.
Механизм сокращения безналогового срока владения недвижимостью описан в письме Федеральной налоговой службы от 25 октября 2022 года № БС-4-11/14345.
С 2023 года юридические лица будут уплачивать налог в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости
Теперь для организаций налог на недвижимость будет исчисляться от кадастровой стоимости объекта. Физлица оплачивают налог таким образом еще с 2015 года, когда на такой механизм расчета перевели, например, владельцев жилых помещений и гаражей.
Теперь настала очередь юридических лиц. Вероятно, суды начнут массово получать иски об оспаривании кадастровой стоимости объектов. При пессимистичном сценарии нововведение заденет компании, которые работают над проектированием и возведением объектов: высок риск снижения инвестиционной активности.
Это способно привести к приостановке или отказу от ряда проектов. Если фискальная нагрузка окажется непосильной, будут и банкротства, и слияния/поглощения. В итоге за всё придется платить потребителю, поскольку рост налоговых издержек бизнес будет покрывать за счет соответствующего (а скорее опережающего) роста цен на свои товары и услуги.
Есть тут и своего рода антикризисная поправка: налоговую базу определят по состоянию на 1 января 2022 года (кроме случаев, когда стоимость объекта выросла из-за изменения характеристик).
Такие изменения законодательства прописаны в Федеральном законе от 26 марта 2022 года № 67-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 2 Федерального закона “О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации”».
Вводится обязательный ЕНП для организаций и индивидуальных предпринимателей
С 2023 года единый налоговый платеж (ЕНП) для организаций и ИП становится обязательным. ЕНП позволяет оплачивать несколько налогов и взносов одним платежным поручением. Основная его задача — избежать ситуации, когда у компании одновременно есть долг по одному налогу и переплата — по другому.
Изменения в Налоговый кодекс вносятся в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2021 года № 379-ФЗ.
Электронная регистрация сделки с недвижимостью – это новый способ оформления права собственности. С ее помощью можно зарегистрировать куплю-продажу, обмен или дарение имущества. Но если обычно стороны подписывают документы собственноручно (или через доверенное лицо), то при удаленной сделке это делается в онлайн-формате.
Продавцу и покупателю не нужно идти в МФЦ или Росреестр – бумаги будут отправлены в регистрирующие органы по зашифрованному каналу через интернет. А передавать сведения и удостоверять сделку могут уполномоченные на то организации:
- банки;
- агентства недвижимости;
- застройщики;
- нотариальные конторы.
Стоит ли проводить сделки с недвижимостью удаленно? Если вы не хотите терять время на ожидание в очереди к специалисту в МФЦ, рассмотрите вариант оформления документов онлайн.
В чем преимущество интернет-регистрации права собственности:
- это быстрее и проще, чем обычная сделка;
- размер госпошлины меньше на 30% (скидка может действовать не во всех регионах);
- стало возможным купить недвижимость в другом городе, не присутствуя лично и без доверенности;
- банки, предоставляющие услугу электронной регистрации заемщикам, часто снижают для них ставку по ипотеке.
Минусы электронной подачи документов:
- Основной недостаток такого способа регистрации сделки – цена. Большинство продавцов и покупателей предпочитают потратить время, но не переплачивать крупную сумму посреднику. Однако если они находятся в разных регионах, данный вариант может быть даже выгоднее, чем встречаться лично.
- Услуга доступна только совершеннолетним россиянам. Ею нельзя воспользоваться, если собственниками являются дети или недееспособные лица.
- Нельзя удаленно регистрировать право собственности по военной ипотеке.
Пpoцeдypa пoдaчи дoкyмeнтoв
Элeктpoннaя peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe пpoизвoдитcя нa ocнoвaнии п. 1 cт. 29 зaкoнa «O гocpeгиcтpaции»:
- нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa зaпoлняeтcя зaявлeниe в элeктpoннoй фopмe и пpиклaдывaютcя нeoбxoдимыe дoкyмeнты;
- зaявлeниe и кoмплeкт дoкyмeнтoв нaпpaвляютcя в peгиcтpиpyющий opгaн;
- oтвeтcтвeнныe coтpyдники Pocpeecтpa – экcпepты – aнaлизиpyют пepeдaнныe дoкyмeнтoв: cooтвeтcтвyют ли oни тpeбoвaниями зaкoнa, имeютcя или oтcyтcтвyют ocнoвaния для пpиocтaнoвлeния или oткaзa в пpoвeдeнии пpoцeдypы;
- дaлee пaкeт дoкyмeнтoв пepeдaeтcя гocyдapcтвeннoмy peгиcтpaтopy, кoтopый yдocтoвepяeт пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт ЭЦП – вecь фaйл, a нe кaждyю cтpaницy дoкyмeнтa;
- peгиcтpaтop внocит в Eдиный гocyдapcтвeнный peecтp нeдвижимocти нeoбxoдимыe cвeдeния o peгиcтpиpyeмoм пpaвe либo зaявитeля yвeдoмляют o пpиocтaнoвлeнии или пpeкpaщeнии пpoцeдypы;
- зaявитeль пoлyчaeт выпиcкy из EГPН в видe элeктpoннoгo дoкyмeнтa или ccылки нa нeгo — в зaвиcимocти oт фopмaтa выпиcки, кoтopый выбepeт пpи пoдaчe дoкyмeнтoв.
Чтoбы элeктpoннaя peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe нa квapтиpy cocтoялacь, нeoбxoдимo пpeдcтaвить тaкиe дoкyмeнты:
- пacпopтa yчacтникoв cдeлки;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoлeвoгo yчacтия, a тaкжe вce дoпoлнитeльныe coглaшeния к нeмy, ecли oни ecть;
- кpeдитный дoгoвop, ecли oфopмляeтcя ипoтeчнaя cдeлкa;
- cвидeтeльcтвo o бpaкe;
- cвидeтeльcтвa o poждeнии дeтeй, ecли ecть нeoбxoдимocть;
- coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy квapтиpы, ecли имyщecтвo былo пpиoбpeтeнo в бpaкe;
- aкт пpиeмa-пepeдaчи и дoкyмeнт o ввoдe дoмa в экcплyaтaцию oт зacтpoйщикa.
Coбcтвeнник тaкжe дoлжeн пoдaть зaявлeниe o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции eгo жилья. Дoкyмeнты и зaявлeниe, пoдaннoe чepeз интepнeт, yпoлнoмoчeнный coтpyдник бaнкa или зacтpoйщикa либo нoтapиyc пoдaют в peгиcтpиpyющий opгaн.
Что нужно сделать перед посещением МФЦ
Посещение МФЦ будет означать одно, что вы уже почти подошли к концу сделки и хотите перейти на регистрацию жилья в свою собственность. До посещения МФЦ нужно последовать нашим советам:
- Закончить и решить все вопросы по сделке, обговорить с продавцом сумму покупки, передать деньги.
- Обязательно уточните, что владелец не должен оставить долги по квартире, которые вы должны будете в будущем оплатить – проверьте все счета и документы. Квартира не должна быть под арестом.
- Прошлый собственник жилья должен обязательно выписаться из квартиры и показать вам все подтверждающие документы по данному поводу.
- Обязательно просмотрите все документы, которые есть в свободном доступе по приобретаемой вами недвижимости.
Чтобы договор был признан юридически значимым, он должен отвечать требованиям Гражданского Кодекса РФ. В ДКП необходимо указывать следующие сведения:
- Дата и место подписания документа.
- Сведения об участниках сделки (ФИО, реквизиты паспорта, адреса прописки и проживания, юрлица указывают свои реквизиты, и информацию о представителе).
- В предмете договора должна присутствовать характеристика земли для продажи и дома (при наличии). Указывается кадастровый номер, местоположение, размеры и прочее.
- Сведения о цене сделки (стоимость участка, способы и реквизиты для зачисления денег, если имущество в залоге, то указываются методы расчетов с держателем).
- Данные о нахождении земельного надела под обременением.
- Права и обязательства участников сделки.
- Иные сведения.
- Реквизиты граждан и юрлиц, участвующих в сделке.
В предмете договора должна присутствовать информация от кого и кому переходит земельный надел и подробная характеристика продаваемого объекта. Помимо кадастрового номера и площади обозначается категория и вид разрешенного пользования (ИЖС). При наличии дома также обозначается его кадастровый номер, адрес, количество этажей, площадь.
При заключении сделок с недвижимостью наиболее частыми нарушениями является предоставление недостоверных сведений о предмете договора. В случаях с продажей земли продавец может предоставить ложную информацию об участке, к примеру, продает надел с правом использования под ИЖС, когда таковое отсутствует.
Если данный факт выявляется после подписания ДКП и регистрации сделки в Росреестре, то в соответствии с п.3 ст. 37 ЗК РФ соглашение расторгается. При этом продавец обязан возместить покупателю все затраты.
Чтобы дать обратный ход сделке потребуется составить соглашение о расторжении. При отсутствии возможности решить проблему мирным путем следует обращаться в судебную инстанцию.
Следовательно, сделки с земельными участками требуют тщательной подготовки со стороны каждого участника. Если ДКП оформляется собственными силами, то рекомендуется заверить его в нотариате. Нотариус не только заверит документ, но и проверит правомерность продажи земельного надела.
Особенности и стоимость курьерской доставки документов
Минэкономразвития приказом от 31.05.2016 № 337 утвердило специальный порядок (далее — порядок), в котором установило стоимость и основные правила курьерской доставки документов, подлежащих выдаче заявителю по окончании регистрации прав или уведомлений об отказе в такой регистрации. Доставка документов может быть осуществлена только в пределах субъекта РФ, в котором было подано заявление (п. 3 порядка). При этом курьер не выезжает на территорию:
- медучреждений;
- СИЗО и ИВС;
- закрытых территориальных образований;
- воинских частей.
О необходимости курьерской доставки делается указание в заявлении на госрегистрацию. Условием такого способа получения документов является внесение платы, которая в зависимости от региона составляет:
- 500–1 500 руб. для физлиц;
- 1 000–2 500 руб. для организаций.
Чтобы зарегистрировать права собственности на приобретенное недвижимое имущество, покупателю следует обратиться в Росреестр. Порядок регистрации договора купли-продажи недвижимости выглядит следующим образом:
- покупатель должен собрать пакет необходимых документов;
- новый собственник жилья должен подать всю документацию в Росреестр в установленные сроки;
- сотрудниками федеральной государственной службой рассматриваются поданные бумаги;
- уполномоченным органом выносится решение о приостановлении процесса рассмотрения прошения, об отказе проводить перерегистрацию имущественных прав или об удовлетворении заявки покупателя.
В случае несоответствия какой-либо документации нормам закона, сотрудники государственного учреждения вправе отказать в регистрации имущественных прав или приостановить процесс рассмотрения заявки. Согласно российскому законодательству, сотрудники Росреестра вправе приостановить процедуру рассмотрения документов на срок в один месяц. Во время данного временного периода у покупателя есть возможность собрать недостающие бумаги, или переоформить уже имеющиеся в соответствии с правилами.
Приостановка и отмена регистрации
Увы, бывают неприятности, связанные с приостановкой, а то и вовсе отменой регистрационных действий. В большинстве случаев регистратор не идет на отказ в регистрации, а лишь приостанавливает процесс до устранения недостатков. Основные причины срыва регистрации:
- выяснение о факте ранее проведенной регистрации;
- несоответствие перечня документов установленному законодательством;
- выявление фальшивых документов, недостоверных данных;
- если в соответствии с законодательством РФ объект не может быть зарегистрирован из-за ограничительных мероприятий, наличия обременений;
- на документах стоят подписи лиц, не уполномоченных совершать удостоверения.
Если регистрация приостанавливается, инициаторы получают уведомление о приостановке и инструкцию по устранению несоответствий.
Как запретить регистрировать права на мою недвижимость без моего присутствия?
Если вы собственник недвижимости, вы можете обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без вашего личного участия.
В этом случае Росреестр будет отклонять любые попытки сторонних лиц зарегистрировать какие-либо права на вашу недвижимость без объяснения причин. Исключение: изменение прав на недвижимость на основании вступившего законную силу решения суда или требования судебного пристава-исполнителя.
Купля-продажа квартиры через МФЦ
Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.
За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.
Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:
Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.
Этап 2. Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).
Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.
Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.
Этап 5. Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.
Этап 6. Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.