Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Всё, что было сказано о перепланировке кухни с переносом её в жилую комнату для обычных квартир, актуально и для новостроек. Никаких отличий нет. Единственный способ согласовать такую перепланировку в новостройке- это попросить застройщика изменить чертежи и изначально указать расположение кухни в нужном месте до сдачи дома в эксплуатацию.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Перенос кухни с точки зрения действующего законодательства
Многие из интересующихся, можно ли перенести кухню в жилую комнату, находятся в плену ошибочных суждений. Одни считают, что подобное изменение планировки невозможно, другие — что путь получения разрешения на перенос кухни усеян непреодолимыми проблемами, третьи — что в собственном приватизированном жилье (квартире, доме) позволены любые переделки, лишь бы хватало места. Четвертые убеждены в том, что задним числом смогут узаконить все, что самовольно переделывается и переносится.
В результате — многочисленные нарушения, отказы узаконить перепланировку и штрафы, испорченное оборудование, расшатанные нервы, пролитые слезы, потерянное время и выброшенные на ветер средства. Перечисленных неприятностей можно избежать. Для этого необходимо знать и принимать во внимание отношение законодательства к изменению конфигурации жилой площади. Сразу отметим, что закон допускает перепланировку квартиры с переносом кухни. Обязательными для выполнения условиями являются:
- Сохранение (не ухудшение) после переноса кухни собственных жилищных условий и соседей;
- Следование актуальным санитарным (СанПиН 2.1.2.2645-10) и строительным (СНиП 31-03-2003) нормам и правилам;
- Соблюдение порядка получения разрешения на перепланировку и согласования переноса кухни в комнату либо другое место;
- Узаконивание самовольно сделанной модификации планировки соответственно предусмотренной процедуре.
Справедливости ради отметим ряд законных оснований для того, чтобы кухонное помещение переносить на новое место. Разрешительные процедуры максимально упростятся в случае, когда:
- Перестраиваемая квартира — на первом этаже (ничьи условия жизни и интересы не задеваются, смело можно делать перепланировку, опираясь на строительные нормативы);
- Реконструкцию затеял собственник или съемщик двухуровневого жилья (интересы, санитарные и жизненные условия соседей снизу не затрагиваются);
- Помещение кухни «передислоцируется» над размещенными на нижних этажах коридорами, кладовками, пр. нежилыми помещениями.
Во время ремонтных работ, связанных с размещением кухонного помещения на другой площади, приходится решать типовые задачи по увязке производимых действий с существующими требованиями нормативных документов. К ним относят:
- Использование места, освобожденного в результате сноса (ликвидации) санузла;
- Перенос собственно кухни и кухонного оборудования в жилую комнату;
- Модификацию канализации и водопровода;
- Обеспечение должной вентиляции и естественного освещения.
В таком же порядке произведем и выкладку последующего материала.
Документы для согласования перепланировки кухни в 2020 году. Как узаконить перепланировку?
Первое и обязательное условие перед началом строительных работ, подразумевающих перенос и проводку коммуникации в связи с переносом кухни, – получить на них разрешение. В противном случае при нарушении санитарных и строительных норм владелец будет обязан вернуть планировку жилья в первоначальное состояние.
Для проведения процесса согласования необходимо:
- собрать все документы, подтверждающие право собственности, проживания и пользования жильем;
- написать заявление на перепланировку в местное управление Архитектуры (при себе обязательно иметь техпаспорт БТИ, выписку из домовой книги ЖЭКа);
- составить проект перепланировки кухни в соответствующем проектном ведомстве;
- согласовать проект в надлежащих инстанциях;
- согласовать проект в местном архитектурном ведомстве.
Для того чтобы перенести кухню в другое место в квартире, необходимо согласовать этот вопрос с соответствующими структурами.
Для согласования переноса кухни хозяину квартиры придется подготовить такие документы:
- техпаспорт;
- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи или др.);
- план БТИ;
- план квартиры до планировки и после перепланировки.
Основные сложности переноса кухни
В первую очередь, стоит понимать все сложные последствия данного решения. И это не заказ нового гарнитура или установка мойки и встроенной техники. Изначально, все трудности заключаются в оформлении, составлении и согласовании проекта. Касается это переноса коммуникаций, сноса перегородок, перемещения зоны готовки на балкон, в коридор или гостиную.
- Проблемой является именно разрешение на подобные работы, в особенности, что касается газоснабжения, водоснабжения и водоотведения. С вентиляцией и электрификацией все несколько проще;
- В многоквартирных домах не допускается размещение функциональной зоны над жилой. В случае задуманной перепланировки на первом этаже, вопрос практически отпадает. Но если этаж верхний или промежуточный, необходимо приступать к сбору документов. И, не факт, что все решится положительно;
- Если на промежуточном этаже выполняется перепланировка с переносом кухни, желательно рассматривать вариант подобного смещения в ту зону, где кухня также будет над нежилым помещением;
- Осложнение процесса касается и перепланировки, которая ведется с расширением полезной площади путем снова ненесущих стен или перегородок. Оформление возможно, но проблема отнимает много времени, да и сам проект перепланировки предусматривает сложные технические изменения с усилением будущих стен, восстановлением жесткости, несущей способности, строительством опор, прочими нюансами!
Дополнительно стоит отметить, что все вопросы чаще касаются переноса плиты и мойки. Холодильник и микроволновую печь можно установить, где угодно… но только вряд ли это будет полноценная кухня. Также, ситуация упрощается в случае отсутствия газоснабжения, если плита и другие приборы приготовления пищи электрические. Но решение снова зависит только от вашего желания, финансовых возможностей, собственной активности!
Порядок проведения перепланировки
Любая значительная перепланировка должна начинаться с согласования. Все. что касается газового оборудования, – это работы с повышенной опасностью, поэтому вмешательство и отход от стандарта может считаться грубым нарушением, а также повлечь за собой различного рода последствия, вплоть до административного наказания. Поэтому, чтобы газовую плиту правильно перенести в другое место, необходимо соблюдать все прописанные в законодательстве нормы.
Не следует забывать, что газовое оборудование – технически сложное и все работы, связанные с монтажом, чрезвычайно опасны. Выполнять такие работы должны только специалисты газовой компании.
Чтобы начать перепланировку нужно ознакомиться с нормами, распространенными на системы газоснабжения, которые прописаны СНиП 41-01-2003. Этот документ, разработанный еще в Советском Союзе, претерпел ряд изменений в настоящее время и регламентирует порядок проведения газовых труб и расположения газовой плиты на кухне.
Перенос кухни в жилую комнату в новостройке
Новые дома, строящиеся по современным стандартам, имеют планировку без межкомнатных перегородок. Покупатели квартир в новостройке иногда уверены, что понятие «свободная планировка» дает им простор для фантазии и позволяет устанавливать стены и коммуникации на свой вкус. В том числе и самостоятельно решать, где будет располагаться кухня, ванна и туалет. Вынуждены вас расстроить – застройщик дает четкие рекомендации, где можно расположить определенные зоны квартиры и ставить межкомнатные перегородки.
Давление межкомнатных стен на плиту перекрытия должно быть равномерным, неправильное расположение ведет к усадке, появлению трещин. Новые жильцы непременно обязаны получить документ, разрешающий перепланировку, в жилищной инспекции. Его выдают после проверки плана в БТИ и экспертного заключения о том, что новый проект не нанесет вред конструкции всего строения.
Правила переноса кухни для новых квартир любой планировки, будь то студия, одно-, двух- или более комнатная, едины. Они совпадают с требованиями к домам старой застройки – кухня не может располагаться над жилой комнатой соседей снизу. В студии наилучшим проектным решением будет создание кухни-ниши с барной стойкой, разграничивающей зону отдыха и приготовления пищи.
Кухня без переноса: комплектация рабочей зоны
Как известно и уже говорилось ранее, кухня состоит из двух основных зон — одна для приготовления пищи, другая для ее приема. Самая простая перепланировка, не требующая согласований или значительных инвестиций, заключается в четком разграничении указанных зон.
Маленькая кухня заменяется полноценной зоной приготовления пищи, а обеденная зона переносится на балкон, лоджию или в гостиную. В небольшом помещении можно установить все функциональные приборы и рабочие поверхности для приготовления и разделки пищи. Действительно, на площади 4-6 квадратных метров можно разместить все необходимое:
- Тостер, чайник, мультиварка, блендер, кухонный комбайн.
- Холодильник, микроволновая печь, духовка.
- Стандартная раковина и посудомоечная машина.
- Варочная панель и вытяжка.
Вынос кухни на лоджию
Перенос кухни или ее функциональной части на балкон или лоджию — один из самых практичных вариантов. Преимущества: минимум изменений и возможность реализации без разрешения на перепланировку.
В данном случае нормы не нарушены, так как наверху и внизу нет жилых помещений, света достаточно, температура поддерживается на номинальном уровне и обеспечивается естественная вентиляция. Газовой плиты нет, так как все готовится с помощью электроприборов, а посуда моется во встроенной посудомоечной машине, которая подключена к водопроводу и канализации через стену в ванной комнате.
Даже без переноса кухни это позволяет решить насущную проблему — где разместить микроволновую печь, блендер и тостер. Обычно эти приборы занимают много места, и если они спрятаны в шкаф, то находятся там довольно долго, поглощая пыль…. В конце концов, большинству людей лень вынимать их, мыть после использования и убирать на место. Так что если ваша кухня имеет выход на лоджию или балкон, пожалуйста, вот решение!
Использование места разобранного санузла
Законом перенос кухни на место ликвидированного для этого санузла или ванной комнаты делать нельзя. Положения СанПиН 2.1.2.2645-10 (п. 3.8) и СНиП 31-03-2003 (п. 9.22) воспрещают размещать санузлы над жилыми комнатами и кухонными помещениями. Исключение составляют только двухуровневые квартиры. По закону, размещая кухню на «территории» бывшего туалета, владельцы формально ухудшают жилищные условия.
Всего пять лет назад проблему решало обращение в компетентный орган с заявлением об осознанности такого шага и обязательстве уведомить об этом покупателя в случае продажи квартиры. Сегодня эта лазейка в законе упразднена. Исключения — жилье в двух уровнях либо проживание на последнем этаже, исключающее наличие санузлов соседей сверху.
Как узаконить реконструкцию?
Какие документы нужно оформить для проведения законной перепланировки кухни?
Главное правило: сначала согласуем проект и только после получения разрешения приступаем к работам. Причем получить допуск не менее сложно, чем осуществить работы. Алгори включает:
- сбор документов;
- направление подготовленного пакета на рассмотрение комиссией архитектуры и градостроительства при муниципалитете. Придется запастись терпением: на проведение экспертизы предстоящих работ, представленных бумаг и принятие решения отводится 30 суток;
- наем бригады специалистов и проведение работ по плану реконструкции/перепланировки.
Перенос кухни с точки зрения действующего законодательства
Многие из интересующихся, можно ли перенести кухню в жилую комнату, находятся в плену ошибочных суждений. Одни считают, что подобное изменение планировки невозможно, другие — что путь получения разрешения на перенос кухни усеян непреодолимыми проблемами, третьи — что в собственном приватизированном жилье (квартире, доме) позволены любые переделки, лишь бы хватало места. Четвертые убеждены в том, что задним числом смогут узаконить все, что самовольно переделывается и переносится.
В результате — многочисленные нарушения, отказы узаконить перепланировку и штрафы, испорченное оборудование, расшатанные нервы, пролитые слезы, потерянное время и выброшенные на ветер средства. Перечисленных неприятностей можно избежать. Для этого необходимо знать и принимать во внимание отношение законодательства к изменению конфигурации жилой площади. Сразу отметим, что закон допускает перепланировку квартиры с переносом кухни. Обязательными для выполнения условиями являются:
- Сохранение (не ухудшение) после переноса кухни собственных жилищных условий и соседей;
- Следование актуальным санитарным (СанПиН 2.1.2.2645-10) и строительным (СНиП 31-03-2003) нормам и правилам;
- Соблюдение порядка получения разрешения на перепланировку и согласования переноса кухни в комнату либо другое место;
- Узаконивание самовольно сделанной модификации планировки соответственно предусмотренной процедуре.
Справедливости ради отметим ряд законных оснований для того, чтобы кухонное помещение переносить на новое место. Разрешительные процедуры максимально упростятся в случае, когда:
- Перестраиваемая квартира — на первом этаже (ничьи условия жизни и интересы не задеваются, смело можно делать перепланировку, опираясь на строительные нормативы);
- Реконструкцию затеял собственник или съемщик двухуровневого жилья (интересы, санитарные и жизненные условия соседей снизу не затрагиваются);
- Помещение кухни «передислоцируется» над размещенными на нижних этажах коридорами, кладовками, пр. нежилыми помещениями.
Во время ремонтных работ, связанных с размещением кухонного помещения на другой площади, приходится решать типовые задачи по увязке производимых действий с существующими требованиями нормативных документов. К ним относят:
- Использование места, освобожденного в результате сноса (ликвидации) санузла;
- Перенос собственно кухни и кухонного оборудования в жилую комнату;
- Модификацию канализации и водопровода;
- Обеспечение должной вентиляции и естественного освещения.
В таком же порядке произведем и выкладку последующего материала.
Перепланировка мокрых зон. Ванная и санузел.
Для изменения существующей планировки квартиры прибегают к разным вариантам перепланировки санузлов, ванных комнат и туалетов. Какие-то из этих вариантов проще согласовать с надзорными органами, какие-то сложнее, поскольку к их проведению предъявляются особые требования. Разберем каждый из них.
Объединение ванной и туалета.
Одним из наиболее распространенных планировочных решений является объединение ванной и туалета. Несмотря на простоту реализации такого ремонта, для согласования необходимо будет разработать проектную документацию. Согласовать такую перепланировку в упрощенном порядке не получится.
Дело в том, что при демонтаже перегородки между помещениями затрагивается напольное покрытие, требующее устройства гидроизоляции. Данный вид работ необходимо документально подтвердить. Нужны акты на скрытые работы по гидроизоляции пола. Вследствие чего и нужна проектная документация, в которой гидроизоляция пола будет отражена.
Объединение кухни с комнатой
В последние годы объединение кухни с гостиной стало чуть ли не основным трендом в дизайне квартир. Действительно такое планировочное решение очень эффектно смотрится. А главное – современно и не обычно для людей, привыкших жить в типовых квартирах.
Однако подбор стройматериалов, оформление интерьера получившейся кухни-гостиной по эскизам и проектам дизайнеров – дело второе. А первое – правильно, без нарушений законодательства, провести перепланировку смежных помещений.
Ведь чтобы без проблем узаконить перепланировку кухни с присоединением к ней комнаты, предстоит учесть массу нюансов, связанных с типом кухонной плиты и особенностями конструктива квартиры.
Начнем, пожалуй, с конструктивных особенностей. Стена между кухней и комнатой может быть ненесущей или несущей (этот вопрос лучше уточнить у специалистов – в том числе можете позвонить нам).
Как узнать несущую стену?
Если стена ненесущая. Для объединения кухни с комнатой ее можно полностью или частично демонтировать. Но это нельзя делать самовольно – только по утвержденному в жилищной инспекции проекту перепланировки.
Если стена несущая. Полностью ее сносить категорически запрещено. Однако это не значит, что от объединения кухни и комнаты придется совсем отказаться.
Соединить помещения можно через проем в несущей стене.
Но одного проекта в этом случае будет мало – еще потребуется техническое заключение от автора проекта дома, который определит, возможна ли такая перепланировка кухни в вашем случае.
Следующий момент, который обязательно нужно учитывать, чтобы узаконить перепланировку кухни, тип используемой плиты. Кухонная плита может быть газовой или электрической.
Газовая плита. Такой тип кухонной плиты существенно ограничивает возможности объединить кухню с комнатой, поскольку п. 10.17 Приложения 1 ППМ №508-ПП запрещает совмещать газифицированное помещение с жилой комнатой.
На практике это означает невозможность устройства открытого пространства между кухонным и жилым помещением. То есть сносить ненесущую стену между кухней и комнатой в этом случае нельзя.
Вернее, ее можно демонтировать, но удаленный участок стены придется закрыть мобильной перегородкой (распашными дверями, дверью-купе или дверью-гармошкой).
В несущей стене в проеме также придется устанавливать дверь.
Перед тем, как перенести кухню в другую комнату, нужно получить разрешение в организации, отвечающей за перепланировку жилых помещений. Бумаги, разрешающие перенос, разрабатываются в соответствии с действующими нормативными документами, в которых существуют многие запреты и уточнения.
Например, не получится произвести перенос, если при этом:
- нарушается комфортность жилищных условий – некоторое время назад данный показатель практически не рассматривался. При рассмотрении проекта перепланировки, в котором даже существенно нарушались жилищные условия, хозяину просто приходилось подписать бумагу о самоличном согласии на ухудшение. Сегодня данные расписки и разрешения ушли в прошлое.
- нарушается технологическая инструкция инженерных сетей – если при перепланировке придётся затронуть электрическую либо водопроводную систему, перенос могут не одобрить. Но, в последнее время на данное условие закрыли глаза. Главное – чтобы до мест перепланировки сетей был свободный доступ.
- соединяются помещения с различной средней температурой – то есть, нельзя провести перенос в комнату, которая совмещена с балконом. Эти действия подразумевает изменение системы отопления и вывода её на балкон, что запрещено технологическими нормами.
Задумываясь о том, как перенести кухню в жилую комнату, необходимо учесть даже самые маленькие нюансы, чтобы получить одобрение на это мероприятие. Перечисленные условия далеко не завершают список, но являются основными.
Как происходит перенос кухни в комнату вместе с коммуникациями?
Что такое кухня в современной квартире? Для начала нужно понять, является ли это помещение жилым или подсобным, ведь требования к параметрам и эксплуатации тех и других различны.
Обратимся к положениям законодательства. Главенствует здесь Жилищный Кодекс РФ (ФЗ № 188 от 2004 г.).
Жилые и подсобные помещения
Первая часть статьи 16 ЖК РФ к жилым помещениям относит:
- Квартиры и ее части. Квартирой считается выделенное помещение многоквартирного дома, состоящие из одной или нескольких комнат. А также помещений вспомогательного назначения, тех, что обеспечивают бытовые нужды человека (ч. 3 ст. 16).
- Комнаты. Это уже более узкое понятие с исключительно жилым назначением помещений (ч. 4 ст. 16).