Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «4 способа оплаты при продаже/покупке квартиры: безопасные и ненадежные». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Когда стоит передавать деньги?
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.
Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.
Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.
Это безопасный способ по нескольким причинам:
- это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
- открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
- банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.
Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.
Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:
-
покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
-
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
-
Росреестр регистрирует переход права собственности;
-
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
-
продавец получает деньги на свой счет.
Минусы при расчёте через депозитарную ячейку
На первый взгляд такая схема расчётов выглядит достаточно просто и безопасно, однако она всё-таки имеет ряд минусов и опасностей, на которые стоит обратить внимание.
Во-первых, часто случается ситуация, когда регистрацию квартиры приостанавливают для исправления неточностей или ошибок в поданных документах, что увеличивает срок получения продавцом необходимого ему для открытия ячейки документа – выписки из ЕГРП. При этом неумолимо приближается время, в которое покупатель может снова открыть ячейку и забрать деньги. В таком случае приходится снова совместно обращаться в банк и изменять сроки доступа. Чтобы этого не произошло рекомендуется сразу арендовать ячейку на более длительное время, рассчитывая на возможную приостановку регистрации, однако на такое затягивание не всегда готов покупатель, ведь в случае проблем с регистрацией и принятием решения отказаться от покупки ему придётся ждать практически до самого конца срока аренды, чтобы вернуть свои деньги.
Какую валюту выбрать?
Обратите внимание! Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает только одну валюту, в которой выражаются денежные обязательства – рубли.
Тем не менее, проводить фактические расчеты, например, в долларах не запрещается. Если выбрана иностранная валюта, в ДКП следует указать цену в рублевом эквиваленте (с учетом официального курса Центробанка на день заключения договоренности), а по факту провести передачу денег в выбранной валюте.
Соответственно, закон позволяет самостоятельно выбирать валюту. Приверженность тому или иному варианту связана с экономической ситуацией в стране. Считается, что евро и доллары более стабильны и не подвержены кризису. С другой стороны, на конвертации денежных знаков можно потерять существенную сумму.
Советуем, выбирая валюту, продумывать пути ее использования – если вы продавец. Покупателю такая сделка будет выгодной, если деньги на квартиру он собирал в иностранной валюте и теперь не желает их конвертировать.
Надежность: низкая
Самый опасный способ заплатить за квартиру — передать наличные продавцу в руки. Степень риска зависит от того, на каком этапе вы будете отдавать пачки с деньгами.
Оплата перед подачей документов в МФЦ. Так делать точно нельзя — сделку могут не зарегистрировать из-за нарушений или поддельных документов, а продавец исчезнет.
Оплата после регистрации. Риск чуть меньше, но всё равно страшно. Например, может быть такая проблема — покупатель приходит на встречу, на него оказывают силовое воздействие неизвестные и забирают деньги. Затем появляется продавец и требует с вас деньги за проданное жилье.
Если вы не сможете найти такую же сумму еще раз, продавец подает в суд и сделку признают несостоявшейся. Квартиру ему возвращают, а покупателю придется идти в полицию с заявлением на ограбление.
Причем грабителями могут оказаться как друзьями продавца, так и независимые преступники, если о снятии большой суммы денег им сообщат недобросовестные сотрудники банка.
Если продавец всё же настаивает на передаче наличных на встрече, выбирайте безопасное место — например, открытая просторная площадь, где много выходов и все они хорошо просматриваются. Обратитесь в охранное агентство, наймите помощника.
После передачи денег возьмите у покупателя расписку. Она пишется в свободной форме, например, так: «ФИО, проживающий по адресу, паспортные данные такие-то, получил от ФИО по договору купли-продажи квартиры по адресу такую-то сумму. Деньги переданы полностью, материальных претензий по данному договору не имею. Дата и подпись».
Надежность: высокая
Если продавец — застройщик, а не физическое лицо, и продажи в новостройке начались после июня 2019 года, вы можете использовать эскроу-счет. Сначала заключаете трехсторонний договор между вами, застройщиком и банком. Затем, после прохождения регистрации документа, вносите на счет нужную сумму.
Этот способ передачи денег безопасный:
- Вам не обязательно использовать наличные, перевод на счёт можно сделать даже с банковской карты.
- Если же у вас наличные, то вы меньше рискуете быть ограбленным — можно никому не говорить, что идете в банк. И сделать это в любое удобное время, ведь в договоре обычно указано, что нужно внести деньги не в конкретный день, а «до такого-то числа».
Способы, используемые для передачи денежных средств
Можно использовать несколько способов: передать необходимую сумму через аккредитив, счет нотариуса, ячейку в банке, отдать наличными. Еще переводят деньги с банковского счета продавца на счет покупателя, используют сервисы безопасных сделок.
Расчет наличными
Пользуясь таким способом, покупатель передает собственнику недвижимости оговоренную сумму средств после подписания ДКП или после того, как право собственности будет переоформлено. Это самый простой способ расчета. Но он самый небезопасный. Чтобы исключить риски мошенничества, деньги часто передают в присутствии риэлтора или нотариуса.
При передаче денег обязательно пишут расписку. В ней указывают, за что были переданы деньги, кем, кому, когда и в каком размере.
Плюсы
— Расчет проходит быстро.
— Для проведения расчета не нужно писать дополнительные заявления, соглашения.
— Рассчитаться за недвижимость можно в любой валюте по договоренности сторон.
— При передаче денег не нужно платить дополнительные проценты или комиссии.
Минусы
— Покупатель может рассчитаться поддельными купюрами. Чтобы исключить риск получения фальшивых денег, продавец квартиры может воспользоваться услугой финансовой организации, сотрудники которой проверят подлинность купюр. Но оказание такой услуги нужно дополнительно оплачивать.
— Часто для передачи наличных покупателю нужно снять деньги со счета. Из-за ограничений банка в сумме, которую можно снять в сутки, это может занять несколько дней.
Расчет с помощью банковского перевода
Безналичный расчет — это перевод денег собственнику недвижимости на счет, открытый в банке. Порядок расчета такой:
1. Стороны подписывают ДКП.
2. Покупатель переводит средства на счет собственника квартиры.
3. При желании составляется расписка о получении денег. Независимо от наличия расписки при переводе денег нужно указать назначение платежа. Указывают, что деньги переводятся в счет оплаты покупки недвижимости, дополнительно пишут реквизиты заключенного договора купли-продажи.
4. В ЕГРН вносятся изменения — данные о новом собственнике объекта недвижимости.
Плюсы
— Снижается опасность мошенничества по сравнению с наличным расчетом.
— Можно сэкономить при переводе денег при условии, что счета участников сделки находятся в одной организации.
Минусы
— После того, как средства были перечислены, могут возникнуть проблемы с перерегистрацией права собственности. Например, это возможно в случае, если на квартиру наложено обременение. Деньги вернуть назад можно, но для этого нужно обратиться в суд.
— Такая форма оплаты предполагает перевод денег только в рублях.
— Если счета сторон сделки открыты в разных банках, дополнительно нужно заплатить комиссию за перевод денег.
Расчет с собственником квартиры с помощью банковской ячейки
Чтобы провести расчет, в банке арендуют ячейку, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму денег. Собственник объекта, выступающий в сделке в роли продавца, может забрать деньги только после перерегистрации права собственности на нового владельца. Порядок действий следующий:
1. Участники сделки обращаются в финансовую организацию для аренды ячейки. Кроме заявления на аренду нужно предоставить паспорта сторон и образец заключаемого ДКП. Условия, при наступлении которых продавец может получить доступ к ячейке, прописывают в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки. Таким условием чаще всего бывает предоставление выписки из ЕГРН, в котором покупатель уже указан как собственник жилья.
2. В ячейку закладывают средства. Покупатель квартиры делает это в присутствии собственника недвижимости — ее продавца. При необходимости продавец может пересчитать деньги самостоятельно или воспользоваться услугами банка, который предоставит счетную машину. Дополнительно по просьбе клиента финансовая организация может проверить подлинность предоставленных покупателем купюр.
3. Ячейка закрывается ключом, который хранится у покупателя.
4. Участники сделки ставят подписи в ДКП, покупатель регистрирует право собственности на себя.
5. Продавец квартиры предоставляет в финансовую организацию выписку из ЕГРН, где собственником указан уже покупатель недвижимости.
Продавцу предоставляют доступ к ячейке, откуда он забирает свои деньги. При необходимости покупатель может попросить продавца написать расписку о том, что деньги им получены.
Плюсы
— Если сделка по каким-либо причинам не состоится, покупатель просто заберет свои деньги из ячейки назад.
— Продавец квартиры не сможет получить деньги, не предоставив оригинал заключенного договора и выписки из ЕГРН, где покупатель указан уже как новый собственник.
Минусы
— Не каждый банк оказывает услугу предоставления ячейки.
— За аренду ячейки нужно платить около 5 тыс рублей в месяц. Продолжительность аренды зависят от типа сделки и того, сколько времени нужно сторонам, чтобы к ней подготовиться. Обычно ячейку арендуют на 1–2 месяца.
— Не исключен риск мошенничества — были зафиксированы случаи, когда по сговору с сотрудниками банка мошенники получали доступ к ячейке. Для исключения такого риска лучше выбирать крупные и надежные организации.
— Чтобы банк проверил купюры на подлинность, нужно платить дополнительно.
Передача средств через аккредитив
При его использовании деньги передают безналичным способом со специального счета на счет продавца.
Нужно пройти несколько этапов:
1. Покупатель открывает в финансовой организации счет. На него он кладет деньги, которые нужно будет перевести продавцу квартиры.
2. Покупатель пишет заявление с просьбой открыть аккредитивный счет. В нем он прописывает условие, при котором возможен перевод денег на счет продавца недвижимости — предоставление выписки из ЕГРН, в котором покупатель квартиры будет указан как ее новый собственник. Заявитель может самостоятельно установить срок действия аккредитива. Чаще всего указывают срок от 2 недель до 1 месяца. Если право собственности еще не зарегистрировано, а срок действия договора уже оканчивается, его можно пролонгировать.
3. В единый реестр вносятся изменения — отражаются данные о новом собственнике недвижимости.
4. После предоставления выписки из ЕГРН деньги с аккредитивного счета переводятся на счет продавца.
Плюсы
— Безопасность перевода денег контролируется банком.
— Если сделка сорвется, деньги не будут переведены продавцу на счет.
— Продавец квартиры может забрать свои деньги в течение нескольких дней после того, как в ЕГРН будут внесены изменения.
Минусы
— Не в каждой финансовой организации доступна услуга перевода денег через аккредитив.
— Через аккредитив можно рассчитаться только в рублях.
— При использовании такого способа нужно оплатить комиссию за перевод денег.
Расчет через сервис безопасных сделок
На счет, открытый в сервисе безопасных сделок, покупатель объекта переводит необходимую сумму. На счет продавца деньги поступают после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре.
Чтобы воспользоваться сервисом, нужно предоставить паспорта и ДКП. Оформление счета в сервисе безопасной сделки занимает несколько минут. Продолжительность всего этапа передачи средств от открытия счета до получения денег продавцом составляет около 7 дней. В течение одного дня с момента внесения изменений в ЕГРН деньги переводят на счет бывшего собственника жилья.
Плюсы
— Продавец жилья не сможет воспользоваться деньгами, если не подтвердит, что право собственности перерегистрировано на нового владельца.
— Во многих банках при использовании сервисов безопасных сделок не нужно платить комиссию при перечислении денег и при их снятии.
Минусы
Сервис безопасной сделки нельзя использовать в случае, если:
— право собственности продавца недвижимости оформлено раньше 1998 года;
— участники сделки — не граждане РФ;
— недвижимость приобретают по дополнительному соглашению к ДДУ;
— получатель денег — несовершеннолетний;
— получателей денег — более двух человек;
— покупатель намерен рассчитаться не в национальной валюте;
— один покупатель приобретает несколько долей в одном объекте, но по разным ДКП.
Используемые способы в зависимости от типа жилья
При покупке квартиры в новостройке договор купли-продажи заключается непосредственно с застройщиком – юридическим лицом. По этой причине наличный расчет или обращение к услугам нотариуса исключаются. Все чаще и чаще единственным (и самым безопасным) вариантом расчета в этом случае становится использование счета эскроу. Если жилье приобретается в рамках долевого строительства, то покупателю даже не надо будет платить за оформление и обслуживание счета.
Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то обычно договор заключается с физическим лицом, поэтому подойдет любой способ оплаты, включая наличные средства (хоть это и рискованно). Самым целесообразным в этом случае будет либо использование банковской ячейки, либо открытие аккредитива, либо обращение к нотариусу. Последний даст дополнительные гарантии, проверяя хозяев квартиры, что значительно уменьшит риск покупателя. Однако проверка займет некоторое время, что также стоит учесть при заключении договора купли-продажи.
Если жилье берется в ипотеку, то оплата происходит частями через банк, поэтому аккредитив или банковская ячейка здесь не имеют смысла – однако первый взнос можно передать любыми способами.
Также стоит отметить ряд ситуаций, когда оплата наличными средствами невозможна:
- если как минимум одна из сторон сделки – юридическое лицо;
- если одна из сторон – иностранный гражданин;
- если собственник квартиры недееспособен или является несовершеннолетним.
К каким способам чаще всего прибегают на вторичном рынке, а к каким – на первичном?
Самый популярный способ расчетов при покупке на вторичном рынке – через банковскую ячейку.
Он может проводиться в два этапа (с закладкой половины или другой части суммы, а потом оставшихся средств после регистрации). Это безопасный и не слишком дорогой способ, который прекрасно подойдет и в том случае, если вы оформляете купчую в простой письменной форме без заверения у нотариуса. Для более безопасных расчетов рекомендуется взять у продавца расписку после того, как он заберет деньги из ячейки.
Популярны также депозиты нотариусов и безналичные расчеты со счета на счет. На первичном рынке оплата договора долевого участия в строительстве или иного инвестиционного соглашения происходит на счет застройщика. Если предусмотрены расчеты с использованием рассрочки, то оплата может вноситься поэтапно, согласно условиям договора. Иногда оплата вносится и наличными в кассе, но с обязательной выдачей квитанции покупателю.
Расчет через банковскую ячейку
Банковское учреждение может принять наличные средства на хранение на время оформления сделки и передачи прав собственности. Это происходит на двух основаниях:
- Персональное сейфовое хранение. В таком случае договорные обязательства появляются между получателем средств и банком. Продавец квартиры получает ключ от ячейки, которая содержит оплату. Таким способом обе стороны оберегают себя от рисков потери денег или недвижимости.
- Ответственное хранение. Кроме создания основного договора, должно быть подписано дополнительное соглашение. В нем предоставляются идентификационные данные гражданина, который имеет право забрать деньги из ячейки после совершения сделки.
- Заключение трехстороннего договора. Его подписывает покупатель, продавец и банк. Договор делит сроки доступа к конкретной ячейке между участниками, чтобы они не могли пересекаться. Продавец сможет забрать свои средства спустя пять рабочих дней после осуществления государственной регистрации. При этом банку необходимо предоставить подтверждение того, что все оговоренные обязательства были выполнены. Если срок истек, а покупатель не получил квартиру, он может вернуть свои средства.
Стоит отметить, что определять деньги в банковскую ячейку лучше при участии продавца. Это поможет избежать сомнений в объеме средств, условий договора и подлинности банкнот.
Прочие способы взаиморасчетов
Несмотря на существование более современных способов, некоторые сделки до сих пор происходят в виде простой передачи из рук покупателя в руки продавца непосредственно перед сделкой в Регпалате.
У этого способа есть плюсы:
- все происходит быстро
- можно договориться о большей сумме, если стоимость в договоре купли-продажи занижена
- можно договориться о меньшей сумме, чтобы скрыть от банка недостаточный первоначальный взнос (предоставляется расписка о передачи полной суммы).
- Так же способ идеален, если сделка происходит между родственниками (не все банки запрещают такие сделки) и переход права собственности нужен лишь чтобы получить крупный кредит под низкий процент.
Именно из-за перечисленных плюсов для покупателя и продавца, банки-кредиторы ограничивают возможность простой неконтролируемой передачи.
В случае если не предусмотрена НИ передача через ячейку, НИ передача через аккредитив, деньги безналичным путем переводятся со счета покупателя на счет продавца.
- Плюс в том, что все действия фиксируются документально, в назначении платежа платежного поручения будет прописано, плата по какому договору произведена.
- Так же, если первоначальный взнос состоит из аванса и оставшейся части взноса, то все переводы денег со счета продавца на счет покупателя зафиксированы.
- После регистрации сделки сумма кредита зачисляется на счет заемщика и перечисляется на счет продавца. Тот свою очередь может снимать деньги как частями, так и полностью.
«Утром деньги, вечером…»
Продажа или покупка квартиры, дома, земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Вы можете совершить сделку самостоятельно, с участием риэлтора или нотариуса — не важно. В любом случае, в договоре должно быть указано, каким способом и в какой срок покупатель передаст деньги продавцу.
Покупатель и продавец договариваются и выбирают вариант расчета, устраивающий обоих. Это может быть передача денег с участием специалиста нотариальной конторы. Благодаря изменениям в закон 457 ФЗ нотариусы уполномочены предоставлять услуги по депозиту денежных средств во время расчетов по различным операциям.
То есть покупатель может передать определенную сумму денег за квартиру нотариусу перед регистрацией договора купли-продажи, а продавец получить эту сумму после регистрации прав собственности на нового владельца жилья. Все условия и нюансы передачи денежных средств отражаются в отдельном соглашении или контракте.
Плюсы и минусы привлечения нотариуса
Чтобы решить, подходит ли вам такой вариант расчета при покупке квартиры, нужно рассмотреть его преимущества и недостатки.
Выгодно использовать, потому что:
— в одном месте можно оформить сделку и рассчитаться с продавцом;
— допускается расчет наличными и безналичными средствами;
— не нужно тратиться на аренду банковской ячейки или использование аккредитива;
— у нотариуса сохраняются копии всех документов;
— депозит нотариуса защищен от банкротства банка;
— нотариус несет ответственность за все сделки, которые он заверяет.
Не выгодно использовать, потому что:
— за перевод денег на депозит нотариуса придется заплатить комиссию;
— использование депозитного счета нотариуса является платной услугой;
— придется заплатить «круглую» сумму, если договор купли-продажи недвижимости не регистрируется через нотариуса;
— если иные условия не прописаны в соглашении о приеме-передаче денег, то покупатель в любой момент может потребовать вернуть свои деньги.