Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К предмету относится та недвижимость, которая подлежит передаче. В данном рассматриваемом случае — это жилой дом без земельного участка. Укажите наименование имущества, его площадь, в том числе жилая и общая, точный адрес его местонахождения, данные документа, на основании которого у собственника возникло право собственности на данный жилой дом.
Цена. Порядок оплаты по договору купли-продажи без земли
Стоимость жилого дома определяется соглашением сторон или исходя из оценочной стоимости. Можно указать в договоре купли-продажи жилого дома цену в твердой денежной сумме, либо в сумме за один квадратный метр. Отмечается, в какой валюте будет вноситься платеж, а также условие НДС (ставка в процентах от суммы).
Покупатель имеет право оплатить сделку из своих средств, а также с помощью средств материнского капитала, ипотечного кредита или специальных субсидий. При этом, важно указать в шаблоне договора купли-продажи, что жилой дом до того момента, когда поступит оплата его стоимости в полном объеме, будет находиться в залоге у продавца.
В случае, если покупатель не имеет возможности оплатить всю сумму сразу, есть возможность указать оплату по частям, то есть в рассрочку, где отметить срок внесения платежей, и их размер.
Купля-продажа земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.
Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:
- заявление о государственной регистрации;
- договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).
Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.
Изъятие земельных участков
Земельный участок может быть изъят у собственника, если это необходимо для государственных или муниципальных нужд. Основания для изъятия приведены в статье 49 Земельного кодекса РФ, и среди них строительство или реконструкция:
- объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
- объектов атомной энергетики;
- объектов обороны и безопасности РФ;
- дорог, а также объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
- объектов для обеспечения космической деятельности;
- объектов систем электро-, газо-, теплоснабжения федерального, регионального или местного значения.
Изымать земли для государственных или муниципальных нужд разрешается также, если этого требует выполнение международных договоров, заключенных Российской Федерацией. Кроме того, перечень оснований для изъятия может быть дополнен федеральными законами. Порядок изъятия земель предусмотрен главой VII.1 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 1 апреля 2015 года.
Выносить решение об изъятии могут лишь органы исполнительной власти – федеральные, региональные и местного самоуправления, а вот инициатива принятия такого решения принадлежит не только им. Обратиться с соответствующим ходатайством могут субъекты естественных монополий, недропользователи и другие уполномоченные организации, имеющие разрешение на деятельность, для обеспечения которой они просят изъять участок (перечень таких организаций должен определяться Постановлением Правительства).
Ходатайствующая организация или орган власти оплачивает расходы по кадастровым работам, а правообладатели изымаемой недвижимости должны обеспечить доступ к земельным участкам для определения их рыночной стоимости.
Налогообложение доходов с реализации дач и ЗУ осуществляется согласно положениям НК РФ, в том числе:
- Ст. 208, ст. 217 НК РФ в редакции от 05.10.2015 года, если дача и участок приобретены до 01.01.2016 года.
- Ст. 208, ст. 217, ст. 217.1 НК РФ в редакции от 28.12.2016 года, если вышеназванные объекты приобретены после 01.01.2016 года.
Согласно новых правил НК РФ налоги при реализации дачных участков необходимо обратить внимание на следующие нормы по уплате НДФЛ:
- Если доходы Продавца составляют меньше, чем кадастровая цена проданной недвижимости, умноженной на коэффициент 0,7 (по состоянию на начало года, когда Продавец оформил дачу в собственность), НДФЛ составит 13% от соответствующего размера кадастровой цены, сниженной на отмеченный коэффициент.
- При этом, если дача не оценена по кадастровой стоимости в установленном законодательном порядке — отмеченное правило не применяется.
Особенности договора купли-продажи дома без земельного участка
На практике регулярно возникают ситуации, когда собственник желает продать участок, на котором нет дома. Сделать это не так просто, как может показаться. Если внимательно изучить нормы земельного законодательства, дополнительно проконсультироваться с юристами, чтобы избежать лишних неприятностей.
Стороны сделки должны отчетливо понимать, в момент отчуждения земли, должны быть отчуждено и домовладение.
Хочется выделить некоторые варианты: Например, всегда можно продать землю без недвижимости, но только тогда, когда дом выступает в качестве самовольной постройки, и нигде официально не зарегистрирован. Участок можно размежевать, тем самым разделяя его на несколько частей, присваивая кадастровый номер.
Типовой образец договора купли-продажи в рассрочку между физическими лицами.
Про о бразец предварительного договора купли-продажи квартиры смотрите тут.
Как только, будут пройдены все необходимые регистрационные процедуры, то можно заполучить ту часть земли, которая в свою очередь и свободна от построек. Но естественно потребуется обязательно соблюсти все необходимые требования, чтобы не возникало лишних проблем в дальнейшем.
Какие документы потребуются
Для заключения сделки с дальнейшей ее регистрацией в Росреестре потребуется подготовить следующий пакет документации:
- Заявка в Росреестр формируется ответственным специалистом и заверяется заинтересованным лицом при передаче документации на регистрацию.
- Договор на приобретение участка.
- Свидетельства, подтверждающие личность сторон (гражданские паспорта, документ о регистрации для юрлица).
- При наличии представителей потребуются доверенности, заверенные в нотариате.
- Правоустанавливающие свидетельства на участок.
- Кадастровый паспорт.
- Передаточный акт.
- Чек об уплате государственного сбора.
- Заверенное в нотариате согласие супруга.
Нюансы при самостоятельной продаже земли
После того, как все условия сделки согласованы с покупателем, можно внести соответствующие изменения в предварительный вариант договора. Его, согласно ст. 429 ГК РФ, можно рассматривать как гарантию совершения предстоящей сделки. Предварительное соглашение будет подписано обеими сторонами, а это значит, что отказываться от своих намерений они не собираются. Регистрировать такой договор в Росреестре нет необходимости.
Согласно ч. 4 ст. 380 ГК РФ участники сделки могут договориться также о задатке. Если после заключения такого соглашения продавец нашел покупателя, готового приобрести недвижимость по более дорогой цене, он может расторгнуть предварительную договоренность. Но в таком случае продавец должен вернуть несостоявшемуся покупателю удвоенную сумму задатка.
В текст предварительного договора следует включать:
- Сведения о сторонах соглашения (Ф.И.О., адреса проживания, паспортные данные).
- Информацию о продаваемом объекте недвижимости:
- кадастровый номер;
- площадь землевладения;
- определяющие его местоположение координаты;
- земельная категория;
- вид разрешенного использования;
- ссылки на правоустанавливающие документы.
- Условия договора (с обязательным указанием цены и описанием порядка оплаты сделки).
- Информацию о намерении заключить сторонами договор купли-продажи.
- Сведения об обременениях на продаваемый надел или об их отсутствии.
- Порядок передачи продаваемого угодья по передаточному акту.
- Дату, на которую планируется подписание договора купли-продажи.
Договор купли-продажи дома без земельного участка: образец 2021 года
Существенным условием является не только перечень отчуждаемого имущества, но и его стоимостная оценка. Цена договора устанавливается продавцом и согласовывается с покупателем. Это та сумма жилого строения и земельного участка под ним, о которой стороны договорились. В соглашении, как правило, нет необходимости выделять цену отдельно по каждому из объектов, она включает в себя общую стоимость.
Порядок расчетов прописывается в договоре между сторонами сделки:
- полный расчет и переход права собственности к покупателю сразу после регистрации, если соглашением не установлено иных условий;
- поэтапное внесение платежей с указанием сроков и сумм в договоре.
Стороны вправе самостоятельно определить способ расчета: наличными или безналичным переводом средств на счет продавца.
Для начала нужно отметить, договор без участка оформляется, но для этого необходимо изучить все те случаи, когда это происходит. Вам должно быть известно, что в данном случае не нужно указывать данные, касающиеся площади. Но кому принадлежит земля, потребуется указать обязательно, собственно и тот момент, где находится дом.
На бумаге такого документа присутствуют обязательные поля, их потребуется заполнить, указывая важнейшие данные.
Такие как:
- адрес, где находится недвижимость;
- целевое назначение участка;
- сюда относится и объект, который находится на нем;
- цена недвижимости с участком.
Пошаговая инструкция «Покупаем земельный участок и дом без риэлтора»
- Предварительная проверка дома перед покупкой
- Проверить дом на карте
- Оформляем справку на портале за 15 минут
- Порядок продажи дома и участка
- Какие документы необходимы с обеих сторон
- Как правильно составить договор купли продажи дома
- Существенные условия договора
- Дополнительные условия договора
- Особенности
- Образец договора купли продажи дома
- Сроки и стоимость оформления сделки купли-продажи
- В каких случаях требуется нотариальное заверение
- В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным
Найти и ознакомиться с характеристиками жилого дома и земельного участка с помощью публичной кадастровой карты может любой человек. Для поиска объекта на ПКК нужно выполнить следующие действия:
- На интерактивной карте ниже, указать в строке поиска адрес или идентификатор недвижимости.
- Изучить характеристики объекта.
- Заказать при необходимости выписку из ЕГРН.
Для заключения договора купли-продажи продавец дома с земельным участком должен подготовить следующий список бумаг:
- Документы, на основании которых собственник владеет землей и ОКС;
- Выписка из ЕГРН с описанием характеристик имущества;
- Справка с подтверждением отсутствия долгов по коммунальным платежам;
- Согласие на сделку от супруга (супруги);
- Разрешение от опеки (если юридическая операция проводится при участии несовершеннолетних лиц);
- Техплан на дом;
- Паспорт и ИНН.
Покупатель объекта недвижимости должен предоставить документ, удостоверяющий личность. Важно понимать, если дом продается вместе с земельным участком, необходимо собрать справки на каждый из объектов. ОКС и надел — это две самостоятельные учетные единицы, имеющие свои кадастровые номера и документы.
Чтобы ДКП не смогли признать недействительным и оспорить в суде, нужно правильно составить текст соглашения. Если предметом сделки является строение и участок, в договоре необходимо учитывать особенности каждого объекта. По структуре ДКП на дом не отличается от иных подобных документов. В соглашении указывают реквизиты сторон, права и обязанности субъектов, характеристики предмета сделки, дату оформления документа.
Образец типового договора купли-продажи дома без земельного участка
Для начала нужно отметить, договор без участка оформляется, но для этого необходимо изучить все те случаи, когда это происходит. Вам должно быть известно, что в данном случае не нужно указывать данные, касающиеся площади. Но кому принадлежит земля, потребуется указать обязательно, собственно и тот момент, где находится дом.
На бумаге такого документа присутствуют обязательные поля, их потребуется заполнить, указывая важнейшие данные.
Такие как:
- адрес, где находится недвижимость;
- целевое назначение участка;
- сюда относится и объект, который находится на нем;
- цена недвижимости с участком.
Юридические особенности ДКП дома с участком
С правовой точки зрения, дом и участок неразрывно связаны между собой. Все операции, совершаемые с участком, действуют в равной степени и для дома, стоящем на нем.
Об этом свидетельствуют соответствующие положения из ГК РФ:
- При передаче права собственности на дом, обязательна передача прав и на земельный участок;
- Передача прав на землю предполагает и передачу прав на дом и все постройки, находящиеся на территории (за исключением случаев, когда земля и строения принадлежат разным субъектам);
- Все операции купли-продажи земельных участков и недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и внесению в Росреестр.
Поэтому для покупки или продажи дома и участка достаточно оформить один ДКП.
Акт приема-передачи земельного участка
Документ подтверждает, что покупатель согласен с состоянием земли и строений, находящихся на ней. Акт можно составить отдельно или сделать его частью купчей. Он может быть оформлен в свободной форме. Но, если не хотите, чтобы возникали мелкие недочеты, вопросы и проблемы, лучше заполнить приложение по шаблону, указав следующую информацию:
- дата и место составления;
- дата и номер договора, к которому прилагается акт;
- данные покупателя и продавца;
- описание участка с кадастровым номером, адресом, площадью, назначением;
- сведения о состоянии земли;
- подтверждение об отсутствии у сторон претензий;
- подписи.
Помимо документов, относящихся непосредственно к самому строению и земельному участку, на котором он расположен, для осуществления сделки потребуется ряд документов процессуального характера, без которых сделка будет неосуществима.
- Копии личных документов субъектов сделки, то есть продавца и покупателя.
- Если договор купли-продажи осуществляется в интересах других лиц, то потребуется нотариальная доверенность от собственника на продажу дома и от покупателя, на покупку дома.
- Нотариально удостоверенное согласие сособственников дома на его отчуждение. Об этом следует помнить, даже если по документам продавец является единственным владельцем. Например, если дом был приобретен в период брака, то 50% стоимости дома принадлежат супругу по определению, даже если он не указан в документах, как собственник.
- Справка об отсутствии долгов по налогам как на дом, так и на придомовой участок.
- Справка об отсутствии долгов по коммуналке.
- Справка о свободе дома и участка от любого вида обременений.
Сведения о прописанных в доме людях (по данным домовой книги).
ДКП земельного участка: что говорит законодательство
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.
Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.
Ситуация 2. Дом в собственности, земля — нет
В некоторых случаях закон допускает продажу дома без земли. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость находится в собственности, а земля — нет. К примеру, земельный участок принадлежит собственнику на основании договора аренды, на бессрочное пользование, пожизненного наследуемого владения. В таком случае основанием является пользование данным земельным участком, а предметом купли-продажи будет только жилой дом.
«В этом случае жилой дом или часть дома продать можно без земли, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать, что жилой дом расположен на земельном участке на основании такого документа», — поясняет Росреестр.
При продаже дома покупатель приобретает и право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома. Например, если земля была в аренде, то покупатель также может арендовать ее. «В данном случае одновременно с договором купли-продажи дома может быть составлен договор переуступки права аренды. Сам договор аренды не должен быть просроченным. Все права и обязанности, указанные в договоре аренды, перейдут к новому арендатору», — уточнили в Росреестре.