Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правда, что конструкции в подъездах с тамбурными дверьми потребуют снести?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Действительно, ЖК РФ регламентирует лишь процедуры уменьшения общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, в ЖК РФ нет прямых указаний о том, какое количество голосов необходимо для принятия решения об увеличении общего имущества.
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
- Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
- Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
- Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
- Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
- Переставлять электроплиту в пределах кухни.
В этой связи полагаем возможным при принятии решения об увеличении общего имущества применить по аналогии правила голосования по реконструкции многоквартирного дома, поскольку при реконструкции также может увеличиваться общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (в соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция может повлечь за собой изменение высоты, количества этажей, площади и объема здания, в частности, их увеличение).
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в числе прочих полномочий принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
По общему правилу 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. К числу исключений из данного правила относится голосование по вопросу, предусмотренному пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ: для принятия решения о реконструкции требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Учитывая приведенные нормы, для увеличения общего имущества собственников помещений многоквартирного дома требуется поддержка не менее чем двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Как проводится голосование в очной, очно-заочной и заочной форме?
Если собрание проходит в очной форме, оно начинается с регистрации всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязателен кворум, то есть присутствующие собственники должны иметь не менее 50% голосов. Далее собрание избирает председателя, секретаря и счетную комиссию. Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. Оно может быть организовано с помощью бланков голосования или другими способами, например, поднятием рук.
При заочной форме голосование происходит с помощью бланков голосования, которые собственники передают до определенной даты по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
В ходе
Что делать после собрания?
Инициатор собрания в течение 10 дней направляет подлинники бланков голосования и протокола собрания в управляющую компанию, правление ТСЖ или ЖСК. Если в доме применяется непосредственный способ управления, документы направляются напрямую в региональную жилищную инспекцию.
Также в течение 10 дней копия протокола собрания размещается в помещениях, общедоступных для всех собственников дома, а копии передаются на хранение по адресу, указанному в протоколе.
Согласие собственников многоквартирного дома на перепланировку
Получить письменное согласие необходимо от совершеннолетних жильцов дома, которые проживают постоянно или могут временно отсутствовать. Его дают только собственники квартир или наниматели. Если гражданин проживает на основании договора аренды, то обращаться к нему за согласием не нужно.
С длительно отсутствующими гражданами инициатору перепланировки придется связаться по телефону или по почте, отправив ему примерный бланк согласия и выразив просьбу. Прислать свое согласие он может отдельно от остальных жильцов также по почте заказным письмом.
Жилищным законодательством установлены 2 ситуации, как можно собрать подписи. Конечно, при этом придется их убедить, что у инициатора ремонта есть документы на квартиру, их необходимо будет предъявить.
Жильцов также будут интересовать такие бумаги, как проект (эскиз), заключения, выданные пожарниками, газовщиками, санэпидом, электросетью, горводоканалом и другими. Лучше также иметь на руках разрешение от управляющей компании (ЖЭКа).
Посещать жильцов поочередно | Каждый из них, кто не возражает против перепланировки и затрагивания общедомового имущества, должен на отдельном листе оформить свое согласие. Обычно так делают, если квартир в доме немного. |
Собрать жильцов на общедомовое собрание | Обязательно оформляется протокол собрания. В присутствии собравшихся рассматривается вопрос о переоборудовании квартиры, расположенной в доме, оглашается список строительных работ и общедомового имущества, которое необходимо затронуть. Согласие жильцов, их должно присутствовать около 70%, можно оформить на одном листе, где каждый проставит подпись напротив своей фамилии. Протокол собрания и документ о согласии жильцов в 2 экземплярах предъявляются нотариусу, последний он заверяет. Один экземпляр заявитель отдает собственнику дома, а второй прилагает к своим документам. |
Способы получения согласия от соседей на перепланировку
Согласие от соседей по действующему законодательству допускается получить в двух вариантах:
- Письменное согласие от каждого собственника жилого помещения. Этот вариант подходит, если требуется заручиться поддержкой от нескольких человек.
- Нотариально заверенное разрешение, которое получено по результатам общего собрания жильцов. Данный вариант допускается использовать в том случае, если для перепланировки необходимо согласие от всех собственников.
В том случае, когда необходимо получить согласие от всех собственников квартиры на реконструкцию или перестройку, проводится общее собрание жильцов. На повестку дня выносится вопрос о перепланировке. Для принятия решения предъявляется два базовых требования:
- в собрании должны участвовать не менее 2/3 собственников;
- «За» должны проголосовать не менее 50% жильцов + 1.
После чего старший по дому обращаются к нотариусу для подтверждения законности проведения собрания и соблюдения определенных формальностей. Стоимость заверения согласия составляет не менее 2022 р. в зависимости от нотариального тарифа.
Одна копия согласия остается у собственника квартиры, который решил заняться перепланировкой, вторая направляется в управляющую компанию.
Достаточно часто собственники жилых помещений временно отсутствуют по указанному адресу или вовсе не проживают по нему (например, отбывают наказание в местах лишения свободы или служат в армии). В таком случае лицу следует действовать по следующему алгоритму:
- Направить по адресу постоянной регистрации соседей заказное письмо с уведомлением о вручении. В нем необходимо прописать просьбу предоставить согласие на перепланировку.
- Если сосед получит данное письмо, но в течение трех месяцев оно будет оставаться без ответа, то это будет приравнено к его согласию на перепланировку.
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.
В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.
Комментарии к ст. 40 ЖК РФ
1. Собственник вправе произвести реконструкцию помещения, выделив часть его в другое самостоятельное помещение, или объединить два помещения в одно. Однако при разделе жилого помещения на два других должны быть соблюдены требования, предъявляемые к жилым помещениям, т.е. каждое из них должно быть изолировано, иметь отдельный вход, санузел, кухню и т.д. В противном случае разделенное помещение не может использоваться в качестве самостоятельного жилого помещения.
Кроме того, собственник вправе увеличить одно помещение за счет площади другого смежного помещения.
В случае приобретения в собственность помещения, имеющего общие границы с другим помещением, собственник вправе их объединить и в результате такой реконструкции появится новый объект (квартира большей площади).
Если по общему правилу для проведения реконструкции в многоквартирном доме требуется согласие собственников помещений в этом доме (см. комментарий к ст. 44 ЖК), то для проведения указанной выше реконструкции согласие собственников других помещений не нужно, поскольку это не затрагивает объекты общего имущества.
2. Очень часто реконструкция (объединение) помещений в многоквартирном доме начинается с присоединения части подъезда, коридора или лестничных клеток. Как известно, в многоквартирном доме эти объекты являются общим имуществом и находятся в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. Для проведения такого рода реконструкции необходимо получить согласие названных собственников (см. комментарий к ст. 36 ЖК).
3. Реконструкция, переустройство и перепланировка допускаются только с соблюдением нормативных и технических требований. Это обусловлено тем, что при реконструкции помещений производится комплекс работ, связанных с изменением объектов недвижимости и появлением новых объектов недвижимости в многоквартирном доме, их состава и, возможно, функционального назначения, а также систем инженерного оборудования. Все это не должно нарушать установленных технических и санитарно-гигиенических требований, а также нормативы по эксплуатации жилищного фонда. При проведении реконструкции, переустройства и перепланировки собственники обязаны получить соответствующее разрешение на производство такого рода работ (см. комментарий к ст. ст. 25 — 29 ЖК).
Процедура согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки или переустройства должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Если документы представлены через многофункциональный центр, то срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения (см. постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»). Если заявление о переустройстве и (или) перепланировке подавалось через многофункциональный центр, то документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Да, согласие нужно. Но далеко не всегда и многое зависит от того, что именно планирует делать человек, где он живет, какие есть особенности и так далее
. Несколько основных примеров, когда может потребоваться согласие соседей:
-
Перепланировка общедомовых помещений. Чаще всего это касается тамбура
. Это помещение будет занимать часть площадки и потому может затрагивать интересы соседей.
Как следствие, чтобы все сделать по правилам, нужно получить согласия соседей на проведение таких работ
. Следует отметить тот факт, что нередко тамбур создается усилиями сразу нескольких владельцев разных квартиры.
Так, например, они могут полностью отгородить свои квартиры от лестничной площадки, создав один общий для нескольких квартир тамбур
. Подобные помещения используются совместно, обслуживаются коллективно и так далее. -
Объединение квартиры с чердаком/подвалом. Сначала нужно помнить о том, что обычно на чердаке или в подвале располагаются общедомовые коммуникации, различное оборудование и так далее
. Если собственник планирует «забрать себе» именно такое помещение, то у него ничего не получится.
Даже при наличии согласия соседей на такую перепланировку не дадут добро контролирующие органы
. Причина очень проста: к оборудованию и коммуникациям должен сохраняться свободный доступ для специалистов.
Если же помещения не имеют особого значения с точки зрения обслуживания дома, то их можно, при наличии согласия соседей, отделить от остального дома и использовать в личных целях
. Нередко для этого требуется выкупить часть общедомового пространства. -
Перенос санузла. Основная проблема таких работ – нельзя размещать санузел над жилым помещением
. Как следствие, если все же подобная перепланировка требуется, сначала нужно получить согласия соседей снизу.
При этом, одного согласия будет мало
. Помимо него нужно будет договариваться о том, что санузел будет переноситься параллельно сразу в нескольких квартирах, чтобы он не оказался над жилым помещением.
Как вариант, соседи могут дать добро на перенос санузла в том случае, если после его размещения он окажется над другим нежилым помещением
. Например, кладовой. - Работа с фасадом дома. Любые типы работ, связанные с фасадом, например, расширение балкона, обустройство отдельного входа в помещение, изменение расположения или размера окон и так далее, обязаны выполняться только при наличии согласия соседей.
Ответственность и штраф за незаконную перепланировку
Незаконная перепланировка – это серьезная проблема. В некоторых случаях ее сложно выявить, но, если работы затрагивают интересы соседей, можно без проблем сообщить о такой перепланировке
.
В подобной ситуации будет проведена проверка, по итогу которой на собственника квартиры с незаконной перепланировкой будет наложен штраф в размере до 2020 рублей
. Также его обяжут привести квартиру в соответствие с техпаспортом.
Даже если владелец оплатит штраф, но не выполнит предписание (не приведет жилье в соответствие с техпаспортом), перепланировка все равно будет оставаться незаконной. В конечном итоге такая недвижимость будет арестована и продана на торгах.
Получить согласие и выполнить перепланировку по всем правилам очень сложно. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных особенностях, характерных для таких задач
. Они также могут представлять интересы клиента при взаимодействии с соседями, обращении в МФЦ или даже в суде, если до него дойдет.
Комментарий к Статье 26 ЖК РФ
1. Переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал осуществление этих действий с разрешения исполкома местного совета. Однако различие здесь чисто терминологическое: отсутствие согласования или отказ в нем de jure означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки помещений и влекут неблагоприятные последствия, о которых будет сказано ниже.
2 — 3. Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, за исключением случая, когда наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма уполномочен наймодателем на представление необходимых документов.
Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма такого заявления утверждается Правительством РФ, что должно исключить установление по этому поводу «местных» правил.
В настоящее время применяется форма заявления, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» .
———————————
СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812; N 39. Ст. 3957.
Одновременно с указанным заявлением представляются документы, определенные в ч. 2 комментируемой статьи в исчерпывающем перечне. Поэтому орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом перечне, документы.
4. На рассмотрение заявления и документов, указанных в ч. 2 ст. 26 Кодекса, императивная норма ч. 4 указанной статьи отводит строго ограниченный срок. Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов.
5 — 6. В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который составляется по форме, определяемой Правительством РФ.
Форма указанного документа утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».
Данный документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.
Перепланировка помещений в Москве в объектах ДГИ и Росимущества
В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение. Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой – по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано – без получения согласия ДГИ или Росимущества. Перепланировка помещений в Москве, в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия ДГИ. Этот орган разрешает изменять объект и участвует в согласовании.
Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная перепланировка в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы – согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная. При проверке объекта сотрудник ДГИ проверяет, какая перепланировка на нем производилась, что она затрагивала.
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства
Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:
- выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
- оформление договора на изготовление проектной документации;
- выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
- согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
- проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
- согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
- обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.
В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.
При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.