Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление о расторжении договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В приложенном образце письма приведена конкретная ситуация: арендатор не платил за аренду помещения в течение двух месяцев. По этой причине арендодатель решил воспользоваться своим правом прервать соглашение в одностороннем порядке. Для того чтобы придать своему сообщению юридически грамотную структуру, он ссылается как на заключенный договор, так и на статьи Гражданского кодекса, регулирующие подобного рода отношения.
Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Причем по существующему законодательству арендатор вправе это сделать, если:
- Арендуемое имущество пришло в негодность, однако это произошло без участия арендатора. К примеру, ввиду стихийного бедствия.
- У арендуемого объекта есть недостатки, которые не позволяют его использовать по прямому назначению и о которых до заключения договора арендатору не было известно.
- Существуют препятствия для использования имущества, которые устраиваются арендатором и пр.
Существующая судебная практика может расширить этот список до бесконечности. Арендатор при этом может ссылаться как на пункты заключенного договора, так и на статьи Гражданского кодекса.
У арендодателя же могут быть веские причины для расторжения договора, например, в таких случаях:
- Порча арендуемого имущества, эксплуатация не по назначению, другие неправомерные действия арендатора.
- Отсутствие выплат, положенных по договору. Естественно, задержка должна быть не на один день. Но если иных условий не содержится в договоре, то критическим значением является долг за два месяца арендной платы.
- Несоблюдение арендатором отдельных пунктов договора, таких как осуществление ремонта в конкретно определенные сроки.
Как законно расторгнуть договор аренды
Существует несколько способов расторжения договора:
- автоматически по истечении срока договора;
- по взаимному согласию;
- в одностороннем порядке;
- через суд.
И если в первом случае никакие дополнительные действия не требуются, то во втором и третьем — нужно подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Оно поможет:
- решить денежные вопросы, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение или у квартиранта накопился долг;
- избежать судебных исков, если между нанимателем и собственником возможен конфликт.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
Одностороннее расторжение договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ:
- Ст. 619 – если расторжения желает арендодатель.
- Ст. 620 – если на то воля арендатора.
При этом обе статьи дополнительно ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК, содержащий общие принципы одностороннего расторжения для любого вида договора.
Как и везде, аренда, срок действия которой указан в договоре, может быть односторонне расторгнута:
- Если есть соответствующее судебное решение (без него стороны вынуждены будут договариваться мирно и расторгать договор по взаимному согласию).
- Только в случае, когда существенно нарушены условия договора, и в результате одна из сторон не может получить ту выгоду, на которую вправе была рассчитывать, заключая сделку.
Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд
По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.
1. Внесудебное прекращение арендных отношений.
В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.
Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.
Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.
2. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.
Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:
- нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
- использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
- не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
- арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.
Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.
Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.
Письмо-уведомление о расторжении договора аренды
Письмо-уведомление о расторжении договора аренды
Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации — арендатор не знает о том, что его бухгалтер «забыл» перечислить арендную плату.
Скачать образец письма
Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрен вариант предварительного уведомления арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их все-таки исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.
Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю. Подписаться С условиями обработки персональных данных согласен
После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (см.: «Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)»).
Письмо о прекращении договора аренды. Образец и бланк 2019 года
Письмо о прекращении договора аренды является одним из способов прервать существующие отношения между арендодателем и арендатором. Договор можно прервать как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке. Руководствоваться при этом необходимо текстом заключенного договора и существующими на сегодняшний день нормами законодательства.
Скачать пустой бланк письма о прекращении договора аренды .docСкачать образец письма о прекращении договора аренды .doc
Отношения аренды регулирует в нашей стране Гражданский кодекс. О расторжении договора аренды говорится в 619 и 620 его статьях.
В 610 статье говорится о сроках арендного соглашения. Там сказано, каким образом стоит формулировать изначальный договор, для того чтобы он автоматически не продлевался.
Также для того чтобы прекратить договор аренды, иногда применяется судебный порядок. Но это не наш случай. Верно сформулированное письмо даст однозначный ответ на сроки аренды.
Если это относится к возникшей ситуации, то в письме необходимо сослаться на пункты договора об одностороннем прерывании соглашения.
Предупреждение арендатора: нормы ГК РФ и судебная и практика
При желании нанимателя прекратить договорные отношения, ему нужно тщательно изучить раздел контракта, в котором говорится, при каких условиях возможно досрочное завершение. В договоре всегда есть раздел или как минимум пункт об ответственности сторон за невыполнение взятых на себя договорных обязательств.
Во внесудебном порядке договор прекращается по инициативе нанимателя:
- путем переговоров и взаимных уступок контрагентами найдено решение, удовлетворяющее обе стороны;
- согласно ГК РФ, в любое время, если арендодатель был официально извещен не менее, чем за 2 месяца (и это не противостоит иным условиям контракта);
- согласно ст.610 ГК РФ, в любое время, если собственник был проинформирован за 3 месяца, если контракт подписан на неопределенный срок;
- в иных ситуациях, если они прямо перечислены в договоре аренды.
Согласно требованиям ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться с иском в суд в целях прекратить арендные отношения с арендатором в следующих случаях:
- если арендатор 2 и более периода (месяца, квартала и т. д.) не вносит арендную плату;
- при неосуществлении арендатором в положенные сроки капитального ремонта объекта аренды, если таковой предусмотрен договором или техническими регламентами;
- если арендатор существенно ухудшает состояние переданного ему имущества;
- когда имущество используется не по назначению либо арендатор грубо (неоднократно) нарушает условия арендной сделки.
Уведомление о расторжении договора аренды
Уведомление о прекращении договора аренды — это документ, которым одна сторона сообщает другой о своем желании расторгнуть арендные отношения. Составляется в произвольной форме с учетом требований Гражданского кодекса.
Этот вид соглашения регулируется главой 34 ГК РФ. В нормах Кодекса установлено, что взаимоотношения между арендатором и арендодателем по поводу временного владения и использования вещи оформляются в письменном виде как на определенный, так и на неопределенный срок.
В первом случае при окончании срока отдельное письмо о прекращении действия контракта не требуется (но не запрещено и напомнить об этом факте и одновременно предложить подписать акт приема-передачи в определенный срок, например). Но односторонний отказ от исполнения срочного договора в ГК РФ не предусмотрен (исключением являются случаи, когда возможность одностороннего отказа во внесудебном порядке прямо включена в текст соглашения).
При бессрочном контракте каждая их сторон вправе отказаться от обязательств, предупредив вторую за три месяца (разрешено предусмотреть и иной срок предупреждения).
Кроме того, в главе 34 предусмотрены случаи, когда арендодатели и арендатор вправе инициировать разрыв соглашения:
- при существенном нарушении обязательств по оплате;
- в случае использования имущества не оговоренным в соглашении способом и т. д.
В этих случаях контракт прекращается судом. Чтобы эти или иные случаи стали основанием для досрочного расторжения просто по заявлению одной из сторон, необходимо в контракте предусмотреть их в качестве повода для одностороннего отказа от исполнения обязательств контракта (ст.
450.1 ГК РФ). В таком случае односторонний отказ оформляется в письменном виде: составляется уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, жилья или иного имущества. Взаимоотношения прекращаются в момент получения письма, исходя из смысла п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.
Расторжение договора в одностороннем порядке (с образцами)
Одним из основополагающих постулатов российского гражданского права является взаимное согласие сторон, ранее заключивших между собой договор гражданско-правового характера, на прекращение действия такого документа.
В качестве нормы права он целиком соответствует другим нормам – правилам, в соответствии с которыми такой договор заключается, и изменяются условия его действия. Одна из сторон может инициировать расторжение договора в одностороннем порядке в случае, если имеет веские причины.
Законодательство РФ чётко оговаривает основания для совершения таких действий.
Договором в соответствии с требованиями ст.420 ГК является соглашение двух или более физических или юридических лиц (сторон), определяющее порядок следующих действий:
- установления,
- изменения,
- прекращения прав или обязанностей в отношении друг друга.
Порядок расторжения договора или прекращения его функционирования на основании отказа одной из сторон в дальнейшем исполнять принятые на себя обязательства, определён требованиями ст.450-453 ГК.
Ст.310 ГК определено, что отказ от исполнения договора может быть осуществлён только на основании кодекса, законов и других правовых актов РФ. Обычно стороны предпочитают прописывать данную процедуру непосредственно в договоре.
Если таковая в соглашении отсутствует, стороны обязаны руководствоваться законами РФ.
Чаще всего стороны пользуются в тексте договора юридическим штампом, содержащим всего одну строчку: «Одна из сторон вправе расторгнуть договор путём направления письменного уведомления об этом в адрес противоположной стороны». Но у такой формулировки есть ряд юридических нюансов.
В ст.450 законодатель прописал два отличных друг от друга способа прекращения договора:
- расторжение в одностороннем порядке;
- отказ от дальнейшего исполнения.
В первом случае расторжение, если того требует одна из сторон, должно осуществляться путём направления в судебную инстанцию искового заявления (п.2 ст.450).
Во втором случае отказ одного из контрагентов исполнять в дальнейшем условия договора до даты его окончания осуществляется во внесудебном порядке (п.3 ст.450).
Стороны, не прописавшие в соглашении порядок прекращения взаимных обязательств, становятся заложниками суда, на который возложено право толкования воли сторон.
Расторжение договора найма и договора аренды помещения
Для начала сразу отметим, что существуют 2 понятия: найм помещения и аренда. Их нередко путают, однако это не одно и тоже. Особенно важны различия в юридическом контексте.
Аренда касается нежилого помещения. Как правило, соответствующий договор заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Хотя физическое лицо тоже может выступать одной из сторон в такой сделке, но реже. Участки договора — это арендодатель и арендатор.
Что же касается договора найма, то он предполагает использование для проживания любых жилых помещений. И такое соглашение заключается между физическими лицами.
Принятие во внимание соответствующих нюансов имеет огромное значение хотя бы потому, что в соглашении о расторжении договора должна быть правильно обозначена сделка. И при этом название такого документа должно перекликаться с названием договора. Если же изначальное соглашение неправильно составлено, то лучше всего за уточнениями обратиться к юристу.
Уведомление о расторжении договора аренды
Уведомление о прекращении договора аренды — это документ, которым одна сторона сообщает другой о своем желании расторгнуть арендные отношения. Составляется в произвольной форме с учетом требований Гражданского кодекса.
КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО
Получить доступ
Этот вид соглашения регулируется главой 34 ГК РФ. В нормах Кодекса установлено, что взаимоотношения между арендатором и арендодателем по поводу временного владения и использования вещи оформляются в письменном виде как на определенный, так и на неопределенный срок.
В первом случае при окончании срока отдельное письмо о прекращении действия контракта не требуется (но не запрещено и напомнить об этом факте и одновременно предложить подписать акт приема-передачи в определенный срок, например). Но односторонний отказ от исполнения срочного договора в ГК РФ не предусмотрен (исключением являются случаи, когда возможность одностороннего отказа во внесудебном порядке прямо включена в текст соглашения).
При бессрочном контракте каждая их сторон вправе отказаться от обязательств, предупредив вторую за три месяца (разрешено предусмотреть и иной срок предупреждения).
Кроме того, в главе 34 предусмотрены случаи, когда арендодатели и арендатор вправе инициировать разрыв соглашения:
- при существенном нарушении обязательств по оплате;
- в случае использования имущества не оговоренным в соглашении способом и т. д.
В этих случаях контракт прекращается судом. Чтобы эти или иные случаи стали основанием для досрочного расторжения просто по заявлению одной из сторон, необходимо в контракте предусмотреть их в качестве повода для одностороннего отказа от исполнения обязательств контракта (ст.
450.1 ГК РФ). В таком случае односторонний отказ оформляется в письменном виде: составляется уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, жилья или иного имущества. Взаимоотношения прекращаются в момент получения письма, исходя из смысла п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.
На каких условиях допустимо расторжение договора аренды
Как уже говорилось выше, соответствующие положения закреплены в статье 620 ГК РФ. Образец письма о расторжении договора аренды по инициативе арендатора может потребоваться в следующих ситуациях:
- Имущество настолько изменилось, что его невозможно продолжать использовать по назначению. Договор можно расторгнуть, только когда в сложившейся ситуации арендатор не виноват.
- Гражданин или организация не получили арендованное имущество или арендодатель не даёт пользоваться объектом.
- Имущество, выступающее в качестве предмета договора, имеет недочёты, о которых раньше не сообщалось. При этом недостатки являются существенными.
- Не была своевременно выполнена обязанность по проведению капитального ремонта.
В вышеуказанном нормативно-правовом акте не говорится, что гражданин, оформивший письменное извещение о прекращении договора аренды или субаренды недвижимого имущества, обязан просить устранить нарушение. Достаточно лишь своевременно направить уведомление о желании расторгнуть сделку. Уведомлять противоположную сторону необходимо своевременно. Действие предстоит выполнить за один месяц до предполагаемого срока расторжения. Если в назначенное время ответа не поступило или арендодатель не согласен с подобными мерами, лицо имеет право обратиться в суд.