Регистрации подлежит договор аренды, а не право аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрации подлежит договор аренды, а не право аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Комментарии к ст. 609 ГК РФ

2. Комментарий к статье 609 ГК РФ

3. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации

4. Сроки регистрации договора аренды

5. Комменарии к статье 609 ГК РФ, судебная практика применения

6. Какой договор подлежит обязательной регистрации?

7. Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?

8. Когда необходима услуга регистрации договора в Росреестре?

9. Процедура регистрации договора аренды

10. Регистрация сделок (договоров) аренды недвижимого имущества Общие положения по регистрации сделок (договоров) аренды недвижимого имущества

11. Правовое обоснование:

12. Нужно ли регистрировать договор найма жилого помещения 2021 год

13. В чем заключается сделка аренды нежилого помещения

14. Государственная регистрация договора аренды земельных участков в государствах — членах ЕС и в России

В хозяйственной практике договор аренды недвижимости является одним из самых распространенных. Предприниматель, не имея своего собственного помещения, берет его в аренду у другого владельца, чтобы создать на его основе кафе, ресторан, клуб дошкольного развития, спортивный клуб, салон красоты, парикмахерскую, магазин, склад, офис и многое другое. Без соответствующего помещения невозможно организовать многие виды предпринимательской деятельности. Арендатор заинтересован в помещении надлежащего качества по разумной цене, в долгосрочности и стабильности отношений с арендодателем. С другой стороны, арендодатель путем сдачи свободных помещений в аренду получает прибыль и заинтересован в том, чтобы арендные платежи вносились вовремя, а помещение использовалось по назначению без ущерба его качеству. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является основой в организации бизнеса. Поэтому очень важно правильно составить такой договор правильно не только с точки зрения закона, но и с точки зрения экономических интересов сторон. Грамотно составленный договор является залогом устойчивых взаимовыгодных отношений, а в случае спора – гарантией защиты прав и интересов сторон.

Комментарии к ст. 609 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает общие требования к форме договора аренды, согласно которым возможны как устная форма сделки, так и письменная. При этом письменная форма обязательна в двух случаях: если одна из сторон договора является юридическим лицом и если договор заключен на срок более года независимо от статуса сторон. В первом случае срок договора не имеет значения.

2. Согласно пункту 2 договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Это требования проистекает из положений статьи 131 ГК РФ, согласно которым права по сделкам с объектами недвижимости переходят от одного лица к другому только после государственной регистрации сделки. При этом регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования и другие права, если это прямо предусмотрено законодательством РФ. Регистрация осуществляется согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Процедура государственной регистрации сделки подразумевает письменное оформление правоотношений между сторонами договора и внесение сведений о сделке в Единый государственный реестр. Следовательно, договор аренды недвижимого имущества должен быть облечен в письменную форму. Особые требования предъявляются к форме договора аренды транспортных средств, если они подпадают под понятие недвижимого имущества. Их аренда не требует государственной регистрации, достаточно письменной формы договора. Подробнее о договорах аренды, государственная регистрация которых не требуется, смотри комментарий к статьям 633 и 643 ГК РФ.

3. Если по договору аренды предусмотрен в последующем переход права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору, форма договора определяется согласно требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи такого имущества.

Комментарий к статье 609 ГК РФ

1. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие требования к форме договора аренды. Форма договора аренды может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы. В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является, по сути, лишь воспроизведением общей нормы п. 1 ст. 161 ГК.

Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года — и то, если его сумма не превышает 10 МРОТ (иначе «включится» более общее правило ст. 161 ГК) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката — см. коммент. к ст. 626 ГК). При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды в зависимости от того, какая величина из них больше (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 232 (автор комментария — А.А. Иванов)).

Пункт 1 коммент. ст. не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды. Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие — в виде недействительности сделки — прямо не указано в самом договоре (см. коммент. к ст. 162 ГК) или законе (договор аренды здания и сооружения — см. коммент. к ст. 651 ГК).

Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации.
На практике возникает вопрос: подлежат ли госрегистрации изменения реквизитов сторон, указанных в договоре аренды?

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, если эти соглашения подписаны после вступления в силу указанного Закона, существует две позиции судов.

Позиция 1. Дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, подлежат государственной регистрации, если они подписаны после вступления в силу указанного Закона.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Сроки регистрации договора аренды

Гражданским кодексом РФ не предусмотрено, в какие сроки после подписания договора аренды, подлежащего государственной регистрации, необходимо его зарегистрировать. При этом, поскольку такой договор считается заключенным с момента регистрации, логично было бы сделать вывод, что срок после подписания, в который необходимо зарегистрировать договор, может быть любым. Однако это не всегда справедливо.

11.1. Вывод из судебной практики: Если в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, указан срок его действия и дата, с которой он начинает отсчитываться, то такой договор может быть зарегистрирован в течение всего этого срока.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2006 N Ф09-7660/06-С3 по делу N А60-4790/2006
“…Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ООО “Лукойл-Пермнефтепродукт” обратилось 23.12.2005 в ГУ ФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 21.06.2003 N 3-489, заключенного между ООО “Лукойл-Пермнефтепродукт” и администрацией г. Екатеринбурга, срок действия которого с 01.05.2003 по 30.04.2006 (п. 9.1 договора).
ГУ ФРС по Свердловской области вынесено решение от 23.01.2006 N 01/366/2005-584 об отказе в государственной регистрации указанного договора аренды в связи с тем, что договор, представленный на государственную регистрацию, будет считаться заключенным с момента его регистрации, таким образом, срок его действия составляет 3 месяца и, следовательно, он не подлежит государственной регистрации.
Истец, считая отказ незаконным, обратился с иском в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций дали надлежащую оценку обстоятельствам дела и пришли к обоснованному выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.
При этом суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что в силу положений п. 1 ст. 131, ст. 421, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон “О регистрации”) ООО “Лукойл-Пермнефтепродукт” имело право обратиться в ГУ ФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 21.06.2003 N 3-489, заключенного на срок более года и подлежащего государственной регистрации, до истечения срока действия указанного договора…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А03-2914/2009
“…Заявитель не согласен с выводами судов о признании договора аренды от 31.08.1999 заключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку его регистрация была проведена только 25.05.2009 в период, когда арендодатель (администрация города Барнаула) утратил свои полномочия, что также влечет ничтожность этой сделки согласно статьям 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции в ходе исследования материалов дела, администрация города Барнаула на основании постановления от 31.08.1999 N 1403 по договору от 31.08.1999 N 5923 предоставила ЗАО “ЭТО “Проспект” (арендатору) в пользование земельный участок площадью 0,0091 га (91 кв. метр), расположенный на пересечении проспекта Комсомольский и улицы Воровского в городе Барнауле, под рекламную установку сроком на 10 лет.
Впоследствии ЗАО “ЭТО “Проспект” (арендатор) по договору субаренды земельного участка от 01.04.2009 N 1-5923 передало ООО “Проспект” (субарендатору) этот земельный участок в субаренду с указанием кадастрового N 22:63:020610:003 в границах указанных в кадастровом паспорте.
Указанный договор содержит необходимые сведения для определения земельного участка, фактически предоставленного арендатору в тот период времени, используемому по целевому назначению на платной основе.
Поэтому су�� первой инстанции в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о заключенности этого договора.
Кроме того, впоследствии 25.05.2009 стороны зарегистрировали договор аренды в установленном порядке в силу статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы которых не содержат положений о сроках ее проведения.
Таким образом, оснований для отмены судебных актов и принятия в суде кассационной инстанции нового решения не имеется…”

11.2. Вывод из судебной практики: Если договор аренды недвижимого имущества на момент подписания подлежал государственной регистрации и срок его действия был установлен с момента государственной регистрации до конкретной даты, то договор может быть зарегистрирован менее чем за год до указанной даты и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе отказать в такой регистрации.

Комменарии к статье 609 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В п. 2, 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся, в частности, следующие разъяснения:

К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли — продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

…Суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса).

Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли — продажи соответствующего имущества.

Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю — продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

…В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Какой договор подлежит обязательной регистрации?

На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.

Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.

Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ. То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется. Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.

Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?

Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:

Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.

Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.

Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:

Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
Реквизиты договоров аренды и их условия.
Сведения об арендаторах.
Исполненные договора и возвращённые помещения.
Меры, предпринятые при нарушениях договора.
Факт согласования аренды с Росимуществом.

Когда необходима услуга регистрации договора в Росреестре?

Закон предусматривает, что регистрация обязательна для всех долгосрочных договоров аренды, то есть заключенных как минимум на один год. Только в случае, когда договор краткосрочный, он не подлежит внесению в реестр.

Когда регистрация необходима, договор считается заключенным с момента проведения соответствующей процедуры. Только после внесения его в реестр возникают предусмотренные в договоре взаимные права и обязанности. Если нарушить этот порядок придания юридической силы сделке, она будет признана недействительной. Госрегистрация является единственным подтверждением наличия законных оснований для использования помещения.

С заявлением о госрегистрации может обратиться любая из сторон договора (и арендатор, и арендодатель).

Процедура регистрации договора аренды

Согласно ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.

То есть наймодатель и наниматель в течение месяца со дня заключения договора найма должны обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации обременения права собственности на жилое помещение.

Регистрирующим органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). За оказанием услуги по регистрации можно обратиться как в отделение Росреестра, так и в Многофункциональные центры (МФЦ).

Регистрация сделок (договоров) аренды недвижимого имущества Общие положения по регистрации сделок (договоров) аренды недвижимого имущества

Сначала рассмотрим вопрос о необходимости государственной регистрации сделок (договоров) аренды недвижимого имущества.

В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В ст.131 ГК РФ содержится перечень прав, подлежащих государственной регистрации. Данный перечень не является исчерпывающим и может быть расширен в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Пунктом 2 ст.651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, если договор аренды недвижимого имущества заключен на срок менее года, государственной регистрации его не требуется.

Правовое обоснование:

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ госрегистрация не требуется, если договор аренды здания (сооружения, помещения) заключен на срок менее года. Соответственно, договор, срок которого составляет один год и более, должен быть зарегистрирован. Таким образом, именно срок действия является определяющим фактором при решении вопроса о необходимости государственной регистрации договора.

Вопросы о том, какой срок установить сторонам в договоре аренды зданий (сооружений, помещений) и какие последствия в части государственной регистрации это повлечет, возникают не только на стадии заключения договора, но и при его продлении, возобновлении и изменении. Это вызвано тем, что в некоторых случаях срок может быть установлен или изменен таким образом, что становится сложно определить его продолжительность и понять, заключен договор на срок менее года или на год и более и нужна ли его государственная регистрация.

Необходимость государственной регистрации возникает:

при установлении срока заключаемого договора;
продлении срока действия договора;
изменении договора в части его срока.

При установлении в договоре аренды здания (сооружения, помещения) срока действия более года сторонам в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ следует для признания договора заключенным обратиться за его государственной регистрацией.

Законом установлено, что за государственной регистрацией договора аренды может обратиться одна из его сторон (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ)).

Иных особенностей обращения за государственной регистрацией, в том числе срока передачи документов в регистрирующий орган, не предусмотрено, в связи с чем стороны вправе самостоятельно определить порядок обращения (ст. 421 ГК РФ).

Для этого рекомендуется согласовать в договоре следующие условия:

о возложении на одну из сторон обязанности по представлению в определенный срок в регистрирующий орган договора и комплекта необходимых документов, а также ответственности за ее невыполнение;
содействии контрагенту в подготовке документов для государственной регистрации.

Нужно ли регистрировать договор найма жилого помещения 2021 год

Для аккумулирования всей информации об объектах недвижимости на территории России образован Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН. Выписка из ЕГРН подтверждает кадастровый номер, возникновение объекта недвижимости, переход права собственности на него. Туда же вносятся сведения о найме. Росреестр — это орган, где зарегистрировать договор аренды нежилого помещения предписывает закон.

Подают документы на регистрацию лично двумя путями: относят их в отделение Росреестра или в МФЦ. Кроме личного визита, существуют и дистанционные способы отправить документы:

по почте в ближайшее отделение Росреестра. Подготовьте опись вложения, укажите ценность, потребуйте уведомление о вручении;
по электронной почте — непосредственно в Росреестр или через Госуслуги;
через нотариуса.

ВАЖНО! Если документация отправляется почтой, заверить договор у нотариуса обязательно!

Сама по себе регистрация договора аренды нежилого помещения проходит без участия сторон. Для проведения данной процедуры просто необходимо обратиться в Росреестр, подать необходимый перечень документов и подождать 18 дней. Именно такие сроки отводятся законодательством для рассмотрения обращений подобного рода, после чего вы получите на руки соответствующее свидетельство. Однако следует знать, в каких случаях она необходима, а в каких случаях в ней нет необходимости.

2000 руб. для физлиц.
22 000 руб. для юрлиц.
0 руб. для госорганов.

Договор аренды, как и любой другой, имеет свои тонкости, разобраться в которых бывает непросто, особенно перед его заключением.

В чем заключается сделка аренды нежилого помещения

Отдельных правил по аренде такого помещения в законодательстве РФ нет, поэтому придерживаемся общих положений Гражданского кодекса, а именно главой 34.

Сделка по аренде нежилого помещения – вид гражданско—правового договора, опираясь на который арендодатель берет на себя обязанность отдать на определенный срок во владение и пользование или во временное пользование съемщику нежилое помещение, принадлежащие ему за установленную плату (статья 606 ГК РФ).

При аренде коммерческой недвижимости правильное формирование соглашений и других документов имеет важное значение для надлежащей защиты участвующих сторон.

Любой бизнес заинтересован в стабильности.

Соглашаясь на долгосрочную аренду недвижимого имущества, собственник бизнеса, прежде всего, заинтересован в защите своего длящегося права как арендатора занимать определенные помещения на оговоренный сторонами срок.

Особенно это приобретает актуальность, если арендатор в период действия долгосрочного договора понес затраты, например, на ремонт занимаемого помещения, его оборудование,расходы, связанные с рекламой своего бизнеса и тому подобные.

Распространена ситуация, когда арендатор длительное время занимает нежилые помещения по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию. В последующем у собственника имущества меняются планы, и он предлагает арендатору освободить занятые помещения ранее оговоренного срока, ссылаясь на незаключенность договора аренды.

Еще совсем недавно, если срок действия договора аренды превышал год и этот договор не был зарегистрирован, суды приходили к выводам о его незаключенности, а, следовательно, и об отсутствии у ответчика правовых оснований для использования арендованного имущества и удовлетворяли иски о выселении арендатора, руководствуясь положениями Гражданского кодекса о праве собственника на истребование своего имущества из чужого незаконного владения.

В отношении требований арендодателя о взыскании арендной платы и штрафных санкций предусмотренных договором аренды недвижимого имущества сроком год и более, который не прошел государственную регистрацию, суды отказывали во взыскании по причине отсутствия обязательственных отношений по незаключенному договору. Взыскание платы за пользование имуществом производилось по нормам о неосновательном обогащении.

Очевидно, формальное применение норм о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества сроком год и более, при спорах между собственником недвижимого имущества и арендатором, защищало в большей степени недобросовестную сторону.

Арендатор, добросовестно исполняющий принятые на себя обязательства перед собственником недвижимого имущества, по договору, не прошедшему государственную регистрацию, мог лишиться возможности пользоваться имуществом до истечения срока, согласованного с собственником, а недобросовестный — мог ссылаться на отсутствие договорных обязательств в случае просрочки согласованной с собственником платы, с целью избежать уплаты договорных пеней, неустоек. Поэтому нередко недобросовестные контрагенты при возникновении споров пытаются в судебном порядке признать договор незаключенным, чтобы избежать ответственности за его неисполнение.

В настоящее время судебная практика ориентирована на другой подход.

Если по незарегистрированному договору имущество было передано арендодателем и принято арендатором без каких-либо замечаний, все существенные условия были согласованы и договор исполнялся сторонами, он связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. При этом сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе только на основании отсутствия государственной регистрации ссылаться на его незаключенность.

При спорах между арендодателями и арендаторами, вытекающими из договоров аренды недвижимого имущества, не прошедшими государственную регистрацию, следует иметь в виду, что в соответствии с правовой позицией Высшего арбитражного суда государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Таким образом, добросовестное исполнение обязательств одной стороной по договору аренды недвижимого имущества, не прошедшего государственную регистрацию, не позволяет другой стороне ссылаться на незаключенность договора в спорах между ними.

Моя практика распространяется на город Санкт-Петербург и Ленинградскую область.

Государственная регистрация договора аренды земельных участков в государствах — членах ЕС и в России

Договор аренды недвижимого имущества в России подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (далее — Закон № 122) закрепляет, что регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка может обратиться одна из сторон этого договора.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 26 ЗК РФ). При этом, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.