Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могут ли наследники заявить о своих правах на квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Оспаривание завещания
Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.
Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. «Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.
Кто имеет право на недвижимость, если владелец не оставил завещания
Хорошо, если собственник имущества заранее позаботился о близких и составил завещание. Это самая простая процедура, при которой упомянутым в завещании людям даже не надо доказывать свои права, а просто предъявить паспорт. Завещание позволяет наследодателю распределить имущество между наследниками по своей воле, без учета родственных или семейных связей — за исключением супружеской доли и долей обязательных наследников.
Если же завещания не было, вступление в наследство происходит по другому алгоритму, прописанному в законодательстве. В этом случае имущество в равных долях переходит к наследникам одной очереди, говорит юрист BGP Litigation София Имамутдинова. Гражданским кодексом РФ сейчас установлены 8 очередей. При отсутствии наследников первой очереди права переходят ко второй и далее, если в предшествующей очереди нет правопреемников.
Как восстановить сроки вступления в наследство
Восстановление срока делается через суд, и для этого требуются веские основания (такие, как болезнь наследника), говорит адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Евгения Рыжкова.
«На практике могут произойти события, препятствующие своевременной подаче заявления нотариусу. Например, наследники могли просто не знать о том, что их родственник скончался. В этом случае они могут обратиться в суд с заявлением о восстановлении пропущенного срока на принятие наследства. Суд, в свою очередь, будет разбираться, были ли причины такого пропуска срока уважительными», — добавляет София Имамутдинова.
Подать заявление можно лично или по специальной доверенности в нотариальном округе, где умер наследодатель.
«Можно обратиться к любому нотариусу, он откроет наследственное дело или передаст ваше заявление нотариусу, к которому кто-то из наследников обратился раньше», — рассказывает Евгения Рыжкова.
«На практике мы встречались со случаями, когда лицо обращалось в суд лишь по истечении 13 лет с момента смерти наследодателя, после получения требования о выселении из квартиры, признанной как выморочное имущество (на которое никто не претендует по завещанию и праву наследования. — ред.) государственной собственностью», — говорит руководитель практики международного арбитража и трансграничных споров КА «Регионсервис» Мария Любимова. Это исключительный случай, подчеркивает эксперт, но в целом граждане часто пропускают полугодовой срок.
Помимо продления срока по суду есть еще один вариант получения наследства, если срок пропущен, — фактическое принятие.
Как делится приватизированная квартира
Как правило, если участников бесплатной приватизации было несколько, они определяли доли по соглашению и пропорционально регистрировали право собственности в ЕГРН. В таком случае в состав наследства входит только доля приватизированного помещения, которая принадлежит умершему лицу.
Однако до настоящего времени сохраняется множество договоров, где такие доли не определены. Возникает вопрос: нужно ли выделять долю умершего лица, чтобы внести ее в наследственную массу, и как это сделать? Ответ на этот вопрос содержится в статье 3.1 закона № 1541-1, которая устанавливает, что в этом случае доли участников признаются равными. Чтобы рассчитать долю наследодателя нотариусу потребуется договор приватизации, где указаны все участники.
На практике встречаются ситуации, когда несовершеннолетние на момент приватизации лица, которые не были включены в договор родителями, позднее подают иск о признании его недействительной. Однако суды, как правило, считают срок исковой давности пропущенным, так как он не может превышать 10 лет (ст. 181, 196 ГК РФ) и отказывают в удовлетворении требований. Особенно в случаях, когда истец проживал в спорной квартире длительное время после ее приватизации, и не мог не знать о том, что он не входит в число собственников.
Выводы. Наследование приватизированной квартиры производится в обычном порядке, если право собственности наследодателя на нее или долю в ней зарегистрировано в ЕГРН. Если в ней проживают лица, отказавшиеся от приватизации, наследник не имеет права выселить их (они могут это сделать добровольно). Основанием для регистрации жилого помещения на имя наследника служит свидетельство о праве, выданное нотариусом.
Обращайтесь в нотариальную контору (Страстной бульвар, 7), чтобы получить разъяснения по вопросу получения в наследство приватизированной квартиры и правилам ее оформления. График работы ежедневный, включая выходные и праздничные дни.
Размер долей внутри одной очереди наследования
Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления. Если таких наследников несколько, они делят причитающуюся по закону долю на столько частей, сколько есть наследников по праву представления. Например, у деда были сын и дочь. Умерла дочь. У дочери осталось трое детей. После смерти деда наследство по закону будут принимать сын — 1/2 доли, и трое внуков (детей дочери) по праву представления, по 1/6 каждому внуку.
! Совет адвоката. Стоит подумать о том, чтобы каждый наследник мог разумно использовать свою долю наследственной массы. Например, зачем 2-х летнему ребенку 1/6 доля автомобиля 2001 года выпуска? Можно договариваться о том, кто из наследников что получает.
! Еще совет адвоката. Переживший супруг может и должен выделить из общего имущества, нажитого в браке, супружескую долю. Она в наследственную массу не должна быть включена. Если в браке купили имущество на деньги, которые один из супругов получил при продаже своего имущества, полученного до брака (например, подарена или унаследована квартира), в судебном порядке можно доказывать эти обстоятельства и принимать долю, большую чем 1/2, положенная по Семейному кодексу.
Сколько стоит вступить в наследство на квартиру
При вступлении в наследство на квартиру потребуется уплатить госпошлину. Она рассчитывается исходя из стоимости недвижимости:
- 0,3 %, но не больше 100 000 рублей для ближайших родственников наследодателя (дети, муж/жена, родители, братья/сестры);
- 0,6 %, но не больше 1 000 000 рублей для всех остальных наследников.
Физическим лицам нужно платить госпошлину только в следующих случаях (ст. 333.38 НК РФ):
- если они проживали с наследодателем совместно и продолжают проживать в наследуемом объекте недвижимости после его смерти;
- если наследуется имущество гражданина, погибшего в ходе или по итогам выполнения дела государственной важности;
- наследуется банковский вклад или денежные средства;
- наследник не достиг совершеннолетия;
- наследуют имущество лица, страдающие психическими расстройствами;
- иные случаи, предусмотренные действующим законодательством.
О сроках вступления в наследство
Срок вступления в наследство (ст. 1154 ГК) – 6 месяцев со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания его судом умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца, то есть у нового наследника есть девять месяцев для оформления наследства.
Если шестимесячный срок пропущен наследником, то дело его не безнадежно, о чем говорится в ст. 1155: «Суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали».
Иными словами, если у человека была уважительная причина, например, он был болен, длительно отсутствовал по работе за границей и пр., то суд может восстановить его в правах на наследство.
Решить вопрос можно и без обращения в суд, «при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство».
Самое важное: срок давности по наследству не ограничен законодательством. Наследник должен обратиться в суд в течение трех лет с того момента, как он узнал о смерти наследодателя. Однако узнать об этом он мог спустя 5, 10 или 15 лет, если причина столь долгого неведения признана уважительной. Именно в этой временной неопределенности кроется главная опасность для покупателя наследственной квартиры: неучтенный наследник может объявиться в любой момент, даже спустя годы после смерти хозяина квартиры. Единственная надежда покупателя – решение суда в его пользу.
Наследство и нотариус
Изучая нюансы законотворчества или рассуждая о целесообразности покупки наследственной недвижимости, нельзя не обратиться к главному лицу, которое ведет наследственные дела – нотариусу. Кроме того, последние нововведения в нотариальном законодательстве обеспечили лучшую защиту добросовестному приобретателю и открытость информации. Разобраться в основных вопросах нам помог Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга.
— Какой нотариус может вести наследственное дело – только тот, за кем закреплен конкретный адрес или любой нотариус, которого выбрал завещатель?
— С 2012 года в СПб наследники для открытия наследственного дела после смерти наследодателя вправе обратиться к любому нотариусу. Наследникам важно не пропустить установленный законом срок на принятие наследства – 6 месяцев.
— Может ли сложиться ситуация, когда одно и то же наследство ведут разные нотариусы?
— Такое может произойти только в результате сбоя электронной системы, что практически невозможно. Даже если это произойдёт, нотариусы, ведущие наследственные дела, увидят в программе, что наследственное дело открыто некорректно, и вопрос будет решен. Интересы наследников, в любом случае, не пострадают.
— Если умер завещатель, то оповещает ли об этом нотариус наследников (если есть завещание) или наследники должны обратиться сами?
— Приобретение в результате принятия наследства имущественных прав и обязанностей наследодателя – это право наследников и, по общему правилу, никаких обязанностей для потенциальных наследников не создает.
— Какова стоимость услуг нотариуса, который ведет наследственное дело и в чем состоит работа нотариуса в случае оформления квартиры по наследству?
— Задача нотариуса – обеспечить законный переход имущества или/и имущественных прав и обязанностей наследодателя, основываясь на его воле, выраженной в завещании или при его отсутствии – в соответствии с законом. Контроль за законным переходом права очень важен с точки зрения гражданского оборота, поскольку гарантирует новому собственнику, приобретшему имущество у наследника, устойчивый титул владельца. Стоимость за оформление наследства складывается из многих факторов и зависит от состава имущества, количества наследников и льгот, которыми они обладают, и т.д. В среднем оформление наследства обходится наследнику от 7 000 до 10 000 рублей.
— Создана ли единая база удостоверенных завещаний в Москве, которую планировали сделать в 2014 году? Если да, то как она будет работать и кто сможет ею воспользоваться?
— Сама база – как форма – существует, по поводу ее заполняемости нужно уточнять у ФНП, но я думаю, что в СПб все нотариусы свои завещания туда уже внесли.
Примечание: Напомним, что 1 июля 2014 года начал работать всероссийский реестр наследственных дел, куда вносится в том числе вся информация о завещаниях и их отмене. Это позволит собрать всю информацию на едином портале и избежать повторного открытия дел, дублирования и мошенничества с поддельными завещаниями, что гораздо лучше защитит права наследников. В Москве работала похожая программа – «Наследство без границ», в которой было зарегистрировано 710 тысяч наследственных дел, затем эти данные были перенесены в новый российский реестр.
— Что бы вы могли посоветовать покупателю квартиры, которая перешла к продавцу по наследству? Есть ли, на ваш взгляд, риски и как их можно минимизировать?
— Проблема в том, что сегодня в России любое основание права собственности продавца может быть оспорено. Вне зависимости от того, какая сделка находится в основании титула. Сам наследодатель мог приобретать наследуемое имущество по сделке в простой письменной форме и его право, зарегистрированное в ЕГРП, может быть оспоримо или ничтожно.
— Что бы вы могли посоветовать покупателям?
— 1. Приобретать наследованное имущество, хотя бы по истечении одного года с момента регистрации титула на собственника. Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке.
2. Указывать в сделке по приобретению только реальную цену. Это важно в случае расторжения договора или признания его недействительным и для любой формы сделки (ППФ или нотариальной), а также в связи с тем, что с 1.01.2015 года нотариальный документ имеет особую доказательственную силу в суде, направленную на защиту добросовестного приобретателя. Поэтому будет странно, если покупатель начнет трактовать цену, указанную в сделке и являющуюся ее существенным условием, иначе, чем указано в тексте договора.
3. Выбирайте нотариальную форму сделки – так как, по судебной практике, покупатель в этом случае признается добросовестным владельцем, что дает гарантию неистребования у него имущества в случае признания сделки недействительной с учетом поправок по ст. 302 ГК РФ. Кроме того, тарифы на услуги нотариуса с 1 января 2015 года уменьшены в три раза и средняя стоимость сделки составит 10 000 -12 000 рублей.
Чем опасна покупка квартиры, полученной в наследство
Унаследованная квартира принадлежит владельцу на праве частной собственности. Ее можно продать, подарить, заложить и сдать в аренду — как любое другое жилье. Никаких препятствий к сделкам с такой недвижимостью нет, но для покупателя она несет ряд потенциальных рисков. Причем эти риски никуда не исчезнут в течение десяти лет.
Особо опасны квартиры, полученные в наследство 2-3 год назад. Такая недвижимость обычно продается со скидкой 5-10% и долго висит на сайтах объявлений.
Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. Если погибший оставил завещание, то квартира может перейти хоть к соседям, хоть к друзьям. Если же завещания нет, то наследники претендуют на жилье в порядке очереди:
- Супруги, дети и родители;
- Братья и сестры, бабушки и дедушки;
- Дяди и тети;
- Остальные родственники.
- Стандартный срок принятия наследства — 6 месяцев. За эти полгода наследники должны определить свои доли, поругаться в суде и получить свидетельство о праве наследования. До истечения 6 месяцев продавать и покупать такую квартиру вообще нельзя.
- Но по закону наследники могут претендовать на квартиру и после его истечения. Случается, что их не было видно несколько лет, а потом они объявляются, заявив свои права на квартиру. Для этого достаточно доказать в суде, что они не знали о смерти родственника или никак не могли заявить свои права раньше.
- Особенно опасно то, что узнать о всех наследниках очень сложно. В доступных документах обычно можно увидеть только наличие детей и супругов, а откуда можно узнать о внебрачном сыне или давно пропавшей тетушке из Тюмени?
- Как же тогда купить квартиру, которая досталась продавцу по наследству? Расскажем, как действовали другие люди.
Ситуация 1. Покупка недавно унаследованной квартиры
Мария пять лет назад купила квартиру, которую продавец получил в наследство. С того момента, как продавец получил свидетельство о праве наследования, прошло всего полгода, но сделка все равно закончилась хорошо. Мария знала, что покупка унаследованной квартиры имеет подводные камни, поэтому тщательно подошла к проверке. Она изучила документы:
- Выписку из ЕГРН. Мария заказала в сервисе ЕГРН.Реестр полную выписку и убедилась, что продавец является собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство. В этой же выписке проверила отсутствие ипотеки, ареста, залога и других обременений. В выписке из ЕГРН о переходе прав можно проследить историю перехода прав на квартиру.
- Свидетельство о праве на наследство. В этом документе девушка проверила совпадение описания квартиры с тем, что указано в свидетельстве. Нашлись отличия, поэтому она попросила продавца объясниться. Оказалось, что была сделана перепланировка с изменением площади.
- Паспорт собственника. Далее она сравнила данные паспорта продавца с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство.
- Технические документы. Эти бумаги стоит изучить при покупке любой квартиры, чтобы убедиться в совпадении данных выписки с техническими характеристиками.
- Также Мария изучила круг наследников и убедилась в отсутствии (хотя бы явном) других претендентов на жилье. Еще она попросила продавца написать и заверить у нотариуса заявление о том, что в случае судебного разбирательства он за свой счет возместит ей все финансовые и имущественные потери.
Время для вступления в наследство
По общему правилу, получить наследство можно в течение 6 месяцев с момента его открытия. Но законодатель дает возможность тем, кто пропустил срок, восстановить его. Причины пропуска:
- Гражданин не знал о смерти наследодателя;
- Гражданин не мог вступить в наследство по объективным причинам (болезнь, долгая командировка и т.д.);
- Гражданин не должен был узнать о наследстве, хотя и мог на него претендовать.
Восстановление срока осуществляется только в судебной инстанции. В районный суд подается иск, в котором заявитель просит восстановить его право на наследство и указывает причины, почему он не пришел ранее.
К иску прикладываются документы, которыми подтверждаются слова заявителя.
В качестве доказательственной базы можно использовать не только документы, но и свидетельские показания, аудио и видеозаписи.
Ситуация может развиваться по 1 из вариантов:
- Суд принимает решение о восстановлении срока. После вступления решения суда в законную силу новый наследник обращается с ним к нотариусу и претендует на свою часть.
- Суд отказывает в восстановлении права на наследство и тогда заявитель обжалует решение суда. Возможно, суд апелляционной или кассационной инстанции даст согласие на восстановление права. Если нет, то все законные способы восстановления права в РФ гражданин исчерпал и больше к этому вопросу возвращаться не может.
- Суд восстановил право на наследство. Но другие наследники решили обжаловать решение суда. Апелляция и кассация могут отменить решение или оставить его в силе.
Как купить квартиру, полученную в наследство и не потерять недвижимость
Разберемся, какие плюсы и минусы есть у сделки, где фигурирует имущество, доставшийся продавцу по праву наследования.
Собственность на имущество подтверждается свидетельством от нотариуса – правоустанавливающим документом. Следовательно, возникает меньше рисков, связанных с личностью продавца и объектом недвижимости.
В подавляющем большинстве это доставшиеся от бабушек, дедушек, престарелых родителей, квартиры, расположенные в «хрущевках» или домах, которым не один десяток лет.
Основные положительные моменты:
- жилье обычно без ремонта, от которого наследники хотят быстрее избавиться, продавая его по относительно невысокой цене;
- объекты часто находятся в хороших районах города и на первых этажах зданий, что удобно для расположения офиса, магазина;
- новый собственник, за счет оставшихся денег, самостоятельно осуществляет ремонт в квартире, включая перепланировку.
Нередко неискушенным покупателям кажется, что если недвижимость получена продавцом по наследству на основании нотариального свидетельства, то все юридически чисто. Но, к сожалению, это не всегда так. Расскажем о «подводных камнях» поджидающих потенциальных собственников.
Схемы и уловки квартирных аферистов
Рынок российской недвижимости изобилует мошенниками. Практически каждый день появляются новые, все более изощренные приемы обмана. Причем, распознать подвох удается через месяцы, и даже годы.
В результате покупатель остается без денег и квартиры. Обращение в полицию не всегда приводит к положительному результату, поскольку злоумышленники тщательно готовят преступление. Поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.
Выгодное место дома и цена квартиры, должны отойти на второй план. Ведь в итоге можно потерять все.
Основные приемы мошенников при продаже:
- отчуждение с прописанным в квартире жильцом;
- совершение сделки по доверенности;
- злонамеренная договоренность с одним из наследников;
- обман собственника при жизни, с целью оформления завещания на афериста.
Данные комбинации успешно применяются злоумышленниками на практике. Добиться в судебном порядке справедливости сложно, а в некоторых ситуациях невозможно. Есть прямой смысл разобрать каждую схему подробнее.
В одном из судов РФ было рассмотрено два иска. Один об аннулировании сделок, истребовании имущества из чужого владения и признания права собственности на жилье в порядке наследования. Второй – о восстановлении срока принятия имущества, включении квартиры в указанный объем и праве собственности на долю.
По первому иску было установлено, что покойный собственник владел жильем, которое было его единственным, и никаких сделок при жизни с ним не совершал. После его смерти первоочередное право перешло к истцу. Другой претендент являлся наследником второй очереди. Однако в передаче квартиры было отказано, поскольку жилье было продано другому лицу. При этом договор купли-продажи покойный собственник не подписывал. Впоследствии квартира была продана третьему лицу. В связи с этим истец обратился в правоохранительные структуры. Однако новые собственники вышли с ним на связь и обещали вернуть жилье. Они пояснили, что осуществляли уход за покойным и после его смерти оформили квартиру как приобретенную, поскольку не знали о других претендентах. Такая сделка не могла быть признана законной, поскольку осуществлялась с нарушением требований действующих норм.
В ходе изучения второго иска было установлено, что инициатор является наследником второй очереди и претендует на долю в квартире. О смерти собственника он узнал, только спустя некоторое время, когда сделки купли-продажи были уже оформлены. По этой причине нотариус отказал в выдаче свидетельства. Срок пропущен из-за того, что истец не знал о смерти своего родственника.
В процессе изучения представленных материалов судом установлено, что потенциальные получатели знали о том, что уход за собственником осуществляют ответчики. Однако о смерти владельца квартиры им известно не было. Судом установлено, что порядок вступления в наследство в силу закона был нарушен, поскольку покойный завещания не оставил. При этом уважительности причин пропуска срока вторым истцом выявлено не было.
На основании изложенного требования первого инициатора удовлетворены в полном объеме, второму было отказано.
При покупке квартиры, доставшейся по наследству и перешедшей в собственность продавца менее 3 лет назад, риски покупателя приблизительно равны рискам покупки на основании любого другого правоустанавливающего документа: договора дарения, купли-продажи, ренты и т.д.
Все виды договоров можно попытаться расторгнуть по причине того, что продавец в момент сделки был недееспособен, введен в заблуждение, находился под принуждением или сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях.
При более длительных сроках, прошедших с момента оформления документов, сделка с квартирой, полученной по наследству, становится более рискованной, чем другие виды перехода собственности.
С другой стороны, со временем уменьшается вероятность доказать в суде весомость причины пропуска срока исковой давности. Обезопасить себя на сто процентов не получится, но можно максимально исключить возможность возникновения проблем.
В первую очередь нужно проверить дееспособность наследодателя и его право на объект недвижимости. Желательно проверить нотариуса, оформлявшего завещание и свидетельство о праве на наследство, – до сих пор существуют недобросовестные нотариусы.
Также стоит проанализировать законность прав наследника и его дееспособность. Основным вопросом остается возможность появления других лиц, претендующих на долю собственности, помимо собственника квартиры. Требуется и досконально изучить свидетельства о браке и рождении.
Особенности.Вероятность возникновения проблем с наследством, полученным от матери, меньше, чем при наследодателе-отце.