Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).
Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?
- Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
- Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
- Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
- Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
- Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
- Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.
Махинации с договорами долевого участия в строительстве
Полной уверенности, что договор будет выполнен в точном соответствии с условиями, и с указанного в нем момента квартира станет собственностью партнера, нет никогда. Какие риски могут подстерегать дольщика при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, стоит рассмотреть подробнее. Нередко компании-застройщики пользуются различными комбинациями ─ фактически прямое нарушение договорных обязательств.
Несоблюдение сроков сдачи, оформления, заселения объектов, что означает подписание акта Государственной приемочной комиссией, подтверждающей «де-юре» завершение строительства, а «де-факто» устранение недоделок может растянуться на несколько месяцев. Срок, когда владелец квартиры сможет получить ключи от своей жилплощади, заняться ремонтом, обживая свой дом ─ это второе. Третье ─ дата выдачи правоустанавливающих документов на жилье, в том числе и Свидетельства о госрегистрации права собственности.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства.
Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов.
Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов.
Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
- Замена информации, указанной в проектной декларации.
В чем преимущества ДДУ?
- Безопасность сделки. ДДУ защищает от двойной продажи квартиры, в нем прописана ответственность застройщика, а также он дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд защиты прав дольщиков даже в случае проблем со стройкой.
- Неустойки за срыв сроков. Дольщики имеют право требовать от девелопера компенсацию за несоблюдение сроков сдачи объекта по ДДУ. Размер неустойки зависит от ключевой ставки ЦБ и в среднем составляет 300−350 тыс. руб.
- Возможность вернуть деньги. Согласно ст. 9 214-ФЗ дольщик вправе в любой момент расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или судебном порядке и получить деньги обратно.
- Гарантийный срок. В п. 5 ст. 7 214-ФЗ указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5 лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их обнаружили в течении гарантийного срока.
Как зарегистрировать ДДУ?
Для регистрации ДДУ от дольщика потребуются следующие документы:
- ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
- документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица могут обратиться за регистрацией через представителя — в этом случае потребуется нотариальная доверенность;
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба являются дольщиками по одному ДДУ, то согласие не нужно;
- договор залога права требования, если квартира приобретается в ипотеку.
Застройщик может сам подать документы на регистрацию договора. В этом случае, покупатель должен передать ему необходимые документы.
Заявление на регистрацию ДДУ можно подать лично в Росреестре и МФЦ или электронно. В последнем случае необходимо, чтобы документы были подписаны электронно-цифровой подписью. Срок рассмотрения — 7−9 рабочих дней.
Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 350 руб. для физических лиц и 6 000 руб. для юридических лиц. Обе стороны договора оплачивают половину от размера пошлины (175 руб. и 3 000 руб. соответственно).
Подводные камни и пути обхода закона
Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
- Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
- Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
- Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.
Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.
Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?
Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.
Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.
Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.
ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ
Основным законодательным документом, регулирующим взаимоотношения дольщиков и застройщиков, является ФЗ-214. Из него можно почерпнуть всю необходимую для грамотного составления сделки информацию. Важно принимать во внимание юридические тонкости договора ДУ в строительстве, знать правила составления и соблюдать порядок регистрации документа.
Итак, юридически договор ДУ является:
-
двусторонним (возникают права и обязанности у обеих сторон соглашения);
-
возмездным (предоставление оплаты за выполненные работы или услуги);
-
консенсуальным (начинает действовать с момента согласования сторонами всех важных условий).
Существенные пункты ДДУ
Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.
Внимательность при подписании ДДУ — важная составляющая безопасности интересов дольщика. Поэтому на поездку в офис застойщика для изучения и подписания документов необходимо выделить достаточное количество времени.
На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:
- Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
- Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
- Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
- Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.
Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства
В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.
Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».
Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках устраивает не каждую строительную компанию.
Права дольщика защищены не только договором, но и законом
Согласно ст. 3 ФЗ № 214, застройщик имеет право заключать с дольщиками ДДУ только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности на земельный участок, на котором будет проводиться строительство объекта. «Договор долевого участия — это специальная форма, она унифицирована. Данный договор подлежит государственной регистрации, благодаря чему у дольщика возникает право требовать у застройщика после сдачи дома по акту определённую квартиру», — говорит Константин Барсуков.
По словам специалиста, подобного права у покупателя нет, в случае если он приобретает квартиру в новостройке не по ДДУ. «По ДДУ продаются только объекты незавершенного строительства. Если дом сдан по акту, но право собственности не оформлено, он становится объектом завершённого строительства. Продавать в нём квартиры застройщик может только после оформления собственности. Если застройщик не хочет ждать этого момента, он может предложить покупателям такую схему, как предварительный договор купли-продажи. В рамках него будущие жильцы договариваются с застройщиком о том, что он сначала оформит дом в собственность на себя, после чего обязуется передать квартиру. Но деньги он получает сейчас. Это очень незащищённая форма, довольно высок риск», — заявляет эксперт рынка недвижимости.
ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договораг. «» 2022 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Как проверить застройщика?
Проверка застройщика – обязательный этап перед заключением договора долевого участия в строительстве.
Деятельность девелоперов открыта и прослеживается через официальные порталы Федеральных служб, средств массовой информации и форумы дольщиков. Рассмотрим каждый способ отдельно.
Реестр застройщиков
Эта база данных начала работать с 2017 года. В ней компаниям-застройщикам присваивают рейтинг на основе анализа сроков сданных объектов. Значения рейтинга находятся в диапазоне от 0,5 до 1. Чем ближе к единице, тем меньше риск переноса сроков ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Если рейтинг 0,5, то девелопер допустил просрочки. Стоит хорошо подумать прежде, чем заключать договор с такой компанией.
Кроме того, на портале есть информация о владельцах земли и организациях, которые оформили аренду на эту территорию с указанием сроков и характеристик.
Сайт Федеральной налоговой службы
На этом ресурсе можно запросить подробную выписку, введя в поисковую строку ИНН организации и выбрав регион нахождения. Исходя из данных выписки можно сделать вывод о вероятности скорого закрытия организации.
Сайт Федеральной службы судебных приставов
На этом портале стоит войти во вкладку «проверка судебной задолженности». В поисковой строке ввести название организации или ИНН. Если в отношении компании есть непогашенные исполнительные производства, то значит, что обязательства организация исполняет безответственно. Конечно, все зависит от конкретных дел, но в большинстве случаев стоит задуматься над тем, чтобы заключать с ней договор.
Картотека Арбитражных дел
Ссылки на этот ресурс можно найти на любом официальном сайте арбитражного суда. В строке поиска вводится ИНН организации. Исходя из наличия дел, в которых застройщик выступает ответчиком, можно сделать вывод о том, как четко он относится к выполнению принятых на себя обязательств перед кредиторами и подрядными организациями. Также, можно найти информацию о прохождении компанией процедуры банкротства.
Государственная Автоматизированная система «Правосудие»
Дает информацию о судебных спорах с физическими лицами. Если споров действительно много, значит обязательства перед дольщиками выполняются плохо. Это прямой сигнал о нежелательности заключения договора ДДУ с такой организацией.
Аккредитация в крупных кредитных организациях
Если застройщик работает только со структурами, которые входят в топ-10 банков России, то это свидетельствует о наличии финансовой стабильности предприятия. Есть возможность получения ипотечного кредитования на выгодных условиях. Как правило, аккредитация становится доступна тем девелоперам, которые себя хорошо зарекомендовали, а строящийся объект уже приближается к окончательному этапу.
Сайт Банка России
На этом ресурсе размещен реестр страховых компаний, с которыми разрешено сотрудничать строительным компаниям. В зависимости от того, какая компания страхует деятельность застройщика, можно сделать вывод о стабильности готовящегося проекта.
Форумы дольщиков
Сами граждане, которые уже инвестировали свои средства в деятельность строителей активно стараются оставлять свои отзывы о деятельности того или иного застройщика. Мониторинг прямых отзывов позволяет получить наиболее объективную информацию о контрагенте.
Запрос документов
При начале строительных работ организация подготавливает значительный пакет документов, копии которых стоит запросить у организации. Сюда включаются:
- уставные документы компании, а именно ИНН, устав, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ;
- действующая лицензия застройщика;
- полная проектная документация;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- разрешение на строительство;
- финансовую отчетность и годовой баланс.
Договор долевого участия представляет собой соглашение физического лица – гражданина РФ со строительной компанией, по которому дольщик вносит денежные средства и становится участником сооружения жилого многоквартирного жилья.
Вознаграждением за это является приобретение собственной жилплощади. Поэтому оплатив участие в долевом строительстве, гражданин покупает для себя небольшую часть большого объекта недвижимости, который будет возведен на земельном участке впоследствии.
Указанная операция по внесению финансов должна обязательно оформляться в документальной форме. Для этой цели заключается соглашение долевого участия, которое подписывается двумя сторонами – застройщиком и дольщиком.
Застройщик – это строительная фирма, обеспечивающая постройку в установленные сроки многоквартирного жилого дома с определенными техническими параметрами согласно проектной документации.
Дольщиком является физическое лицо, который намерен приобрести долю в объекте недвижимого имущества, воздвигаемом строительной компанией.
Участвовать в долевом строительстве в России имеют право как граждане, так и юридические лица.
Распространены случаи, при которых юридические лица во время составления проекта здания приобретали полностью все помещения на этаже для офисного или торгового назначения.
Согласно российским законодательным актам в рамках долевого участия возможно размещение на 1-м этаже многоквартирного дома торговых или офисных помещений.
Следует осознавать, что оформить ДДУ можно только с застройщиком, имеющим разрешение на строительство, полученное в установленном законом порядке у местной администрации.
Разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям, которые установлены градостроительным регламентом.
Без разрешительной документации получения собственной квартиры дольщику придется дожидаться долгие годы, либо вовсе не получить.
Поскольку оформить права на земельный участок и согласовать проект может только солидная строительная компания, имеющая хорошую деловую репутацию на рынке строительства населенного пункта или в рамках субъекта РФ.
Достоинства и недостатки
Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.
Плюсы:
- Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
- Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
- Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.
Минусы:
- Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
- Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.