Узаконивание самовольного строительства в Украине: практика и теория

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание самовольного строительства в Украине: практика и теория». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Объекты самостроя: что к ним относится?

2. Зачем узаконивать самовольное строительство?

3. Этапы оформления дома по строительной амнистии

4. Законодательство и штрафы за самострой

5. Как воспользоваться и какие нужны документы

6. Что делать, если вы не подпадаете под амнистию?

7. Необходимые документы

8. Штрафы и ответственность

9. Кого и за что ГАСК будет штрафовать на 16 тысяч грн

10. Узаконить самострой в 2021 году

11. Какие штрафы предусмотрены за самовольное строительство?

12. Как сделать самострой законным: инструкция для населения

13. Как узаконить самострой в Украине в 2022 году

В самом термине заложен основной смысл: построено самостоятельно и самовольно, а далее идет важное уточнение – без полного или частичного разрешения, проектирования и согласования у компетентных органов. Таким образом, самострой – это объект, который возведен самовольно без подтверждающих документов. Отсутствие разрешительных документов автоматически превращает возведенный объект в нелегальную постройку, которая не может быть продана, передана по наследству, подарена и т.п.

Объекты самостроя: что к ним относится?

К таким объектам в Украине относятся частные жилые дома, дачные домики, гаражи, объекты хозяйственного предназначения, а также постройки промышленного и гражданского строительства, возведенные вопреки существующим строительным нормам и без сопровождения разрешительной документации.

Самострой, как явление, имеет широкое распространение в странах, где отсутствует четкая и прозрачная процедура согласования строительства и отведения под строительство земельных участков. В Украине таких объектов несравнимо больше, чем в европейских странах, поэтому эта проблема является актуальной. Важным шагом по ее решению стали принятые в апреле 2018 года поправки в законодательство о самовольном строительстве и том, как узаконить самострой (см. раздел «Как узаконить самострой в Украине?»).

Специалистами выделяются несколько основных типов самостроя:

Строение возведено на участке, не предназначенном для строительства (на сельскохозяйственных угодьях, на участке, непригодном для жилого строительства и т.п.).
Объект возведен без соответствующих документов (разрешения на строительство, проектной документации, разрешение муниципальных органов на строительные работы и т.п.).
Объект возведен с нарушением строительных правил и норм (факт нарушения устанавливается путем проведения строительной экспертизы). Доказать незаконность такого типа самостроя весьма сложно, поскольку нарушение строительных норм может быть установлено только организациями, имеющими соответствующую лицензию на проведение экспертизы.
Реконструкция, перепланирование, изменение фасада – все это также квалифицируется как самостоятельное строительство, поскольку фактически происходит самовольное изменение первоначального строительного проекта.

Зачем узаконивать самовольное строительство?

Риторический вопрос, но все же пройдемся по основным причинам необходимости узаконивания самовольной постройки. Для одинакового понимания сразу отметим, что под узакониванием мы имеем ввиду юридический процесс, результатом которого является государственная регистрация права собственности на здание за лицом — собственником. Итак, причины:

А. Ответственность за нарушение законодательства. Действующим законодательством предусмотрено несколько видов юридической ответственности за самовольное строительство, в том числе:

Предупреждение. Предписание Госинспекции архитектуры и градостроительства (далее — Госинспекция) об устранении нарушений законодательства.
Штраф.
Принудительный снос здания.

Этапы оформления дома по строительной амнистии

Порядок оформления предполагает, что владельцу самостроя нужно пройти несколько этапов:

Разработка техпаспорта объекта — для этого потребуются услуги сертифицированного инженера.
Составление техотчета. Он делается после того, как инженер обследует конструкцию. Этот этап требуется не всегда — он нужен, когда рядом с самостроем есть другие постройки (например, хозяйственные) площадью от ста квадратов.
Присвоение постройке почтового адреса в том случае, когда у участка еще нет зарегистрированного почтового адреса. Также важно учитывать тип дома. Если он дачный либо садовый, дополнительно запрашивается справка из соответствующего товарищества. А чтобы получить почтовый адрес для обычного жилого дома, также требуется разрешение — его берут в местных органах власти.
Регистрация документа о готовности объекта к использованию (эксплуатации) в госорганах архитектурно-строительного контроля. Это является подтверждением того, что постройку можно использовать по назначению.
Регистрация права собственности в госреестре с последующим получением выписки, которая это подтверждает.

Важно! Под закон о строительной амнистии подпадают дома, которые были построены с 05.08.1992 г. до апреля 2015 года.

Легализовать самострой можно через суд. Для этого нужно подать заявление в суд, дождаться рассмотрения дела и решения суда. Однако практика свидетельствует, что суд далеко не всегда одобряет такого рода иски. В таком случае судебное решение о признании права собственности на самострой не дает права владельцу на эксплуатацию этого объекта без принятия в эксплуатацию по порядку, установленному законом.

Чтобы повысить шансы, рекомендуем владельцу самостроя предоставить на судебном заседании справки от районного отдела архитектуры, пожарной службы и районной санитарно-эпидемиологический станции. Эти документы должны свидетельствовать, что самострой соответствует строительным и санитарным нормам.

Законодательство и штрафы за самострой

В соответствии с ст. 376 Гражданского кодекса Украины, собственник самостроя не имеет прав на самовольно возведенное жилье. Фактически право собственности на самострой не принадлежит никому.

Также в 2017 году был принят Закон “О внесении изменений в некоторые законодательные акты по совершенствованию градостроительной деятельности” №4733-1, в частности в Законы Украины “О регулировании градостроительной деятельности” и “Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности”.

Согласно этому Закону, штраф за самострой значительно увеличился.

Сегодня размер штрафа за самострой увеличился до 18 минимальных зарплат и составляет до 57 600 грн. В случае невыплаты штрафа здание могут снести (и расходы на снос будет также оплачивать нерадивый собственник самостроя).

Исходя из этого, узаконить самострой нужно как можно быстрее. Но это действительно сложный процесс, который отнимает у владельца много сил, нервов и времени. Чтобы упростить процесс и узаконить самострой быстро, обратитесь в LexStatus.

Как воспользоваться и какие нужны документы

Для того, чтобы оформить документы на постройку, необходимо обратиться в органы государственного архитектурно-строительного контроля при исполнительных комитетах городского, поселкового либо сельского совета. На конец прошлого года в стране работало 100 органов, уполномоченных решать вопросы строительной амнистии.

«Согласно процедуре, введенной строительной амнистией собственник (пользователь) земельного участка, на котором размещен объект строительства, с целью введения последнего в эксплуатацию должен обратиться к соответствующей архитектурно-инженерной организации для проведения техосмотра сооружения, по результатам которого составляется техотчет (в случаях предусмотренных законодательством) или ставится отметка в техническом паспорте», – говорит в комментарии сайту «Сегодня» Артем Белоусов, Советник ЮК JN Legal.

Юрист добавляет, что после завершения технического осмотра объекта строительства необходимо обратиться в орган архитектурно-строительного контроля через Центр предоставления административных услуг со следующими документами: заявлением, экземпляре заполненной декларации про готовность объекта к эксплуатации, техническом отчете (если это предусмотрено законодательством) и заверенными копиями документов, подтверждающих право собственности (пользования) земельным участком и технического паспорта.

На официальном сайте ГАСИ (Государственная архитектурно-строительная инспекция) указано, что для оформления недвижимости, которая попадает под строительную амнистию, нужны такие бумаги:

документ о технической инвентаризации, т.е. техпаспорт. Чтобы его получить, нужно обратиться в сертифицированный орган технической инвентаризации.
Документ, который подтверждает право на землю с самовольными застройками.
Для строений сельхозназначения или объектов технического назначения площадью больше 100 квадратных метров необходимо составить отчет о проведении технического обследования объекта.
Заявление на согласование месторасположения объекта.
Декларация о готовности объекта к эксплуатации.

Документы подаются через Центр по оказанию административных услуг и рассматриваются до десяти дней.

Напомним, для того, чтобы узаконить самострой, необходимо, чтобы он соответствовал целевому назначению земельного участка. Также под действие амнистии не попадают многоэтажки, квартиры и самовольно построенные гаражи на придомовых территориях многоэтажных домов.

Что делать, если вы не подпадаете под амнистию?

Существует еще 3 отдельных процедуры для легализации дома. Первая, при постройке дома до 1992 года. Это упрощенный способ узаконить дом, путем изготовления техпаспорта и регистрации права собственности. Вторая, полная процедура оформления нового строительства. Это значит, что нужно получать все те же документы, которые нужно брать перед началом нового строительства. Третья процедура — через суд. В любом случае, перед тем как начать оформления вашего самостроя, изначально получите консультацию в экспертных компаниях, или в государственной строительной-архитектурной инспекции. Так вы сможете подобрать для себя наиболее правильный вариант, чтобы узаконить самострой и не волноваться за получения штрафов и предписаний.

Необходимые документы

Для проведения государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, построенные в результате деятельности жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, заявитель представляет:

справку жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива о членстве в кооперативе и внесении таким членом кооператива паевого взноса в полном объеме;
технический паспорт на объект недвижимого имущества.

Какие документы должен предоставить регистратору застройщик:

документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок (кроме случаев реконструкции объектов недвижимого имущества без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане);
документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение права собственности на такой объект до проведения реконструкции (в случае проведения реконструкции объекта недвижимого имущества);
документ, который в соответствии с требованиями законодательства удостоверяет принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта;
документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества адреса (кроме случая, когда в результате реконструкции объекта недвижимого имущества его адрес не изменился);
утвержденный застройщиком перечень физических и юридических лиц, средства которых привлекались на инвестирование (финансирование) объекта строительства.

Кооператив после принятия дома в эксплуатацию представляет:

документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение прав на земельный участок (кроме случаев реконструкции объектов недвижимого имущества без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане);
документ, который в соответствии с требованиями законодательства удостоверяет принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта;
документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества адреса (кроме случая, когда в результате реконструкции объекта недвижимого имущества его адрес не изменился);
утвержденный общим собранием кооператива список членов кооператива.

По истечении срока, отведенного законом на регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, а именно 5 рабочих дней, заявителю выдается Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, после чего он становится полноправным собственником квартиры.

Штрафы и ответственность

Согласно новым поправкам в законе, штраф в первую очередь могут получить владельцы самостроев, которые:

не знают о порядке проведения регистрации,
не довели процесс оформления документов до конца,
проигнорировали процедуру регистрации собственности.

Эти же поправки к закону изменили категории сложности самостроев, от которых зависит и величина штрафа:

за возведение гаражей, дачи, строения высотой до 4-х этажей (CC-1) размер штрафных санкций составляет 640 тысяч гривен;
за возведение жилых многоэтажек (CC-2) – до 480 миллионов гривен;
за возведение завода, 100-метрового жилого дома или другой крупной постройки (CC-3) – более 480 миллионов гривен.

Если объект CC-1 находится на начальных этапах строительства, то размер штрафных санкций составляет 18 тысяч гривен, если он уже строится на земельном участке, то более 57 тысяч гривен.

Кого и за что ГАСК будет штрафовать на 16 тысяч грн

Узаконить самострой можно в любое время, срок действия амнистии не ограничивается временными рамками. Каждый должен решить самостоятельно, когда начать процедуру легализации постройки. Согласно комментариям чиновников, штрафы за незаконное строительство могут последовать только после заявления третьего лица в орган архитектурно-строительного контроля. Если такое произошло, то штрафа можно избежать, если уже поданы документы на легализацию постройки по собственной инициативе.

Строительная амнистия в Украине объявлялась несколько раз. Какие отличительные особенности нынешней кампании в описании и фото ниже.

Бессрочность – неограниченный период, когда можно провести строительную амнистию.
Соответствие земельного участка целевому назначению.
Для объектов с незначительными последствиями (СС1).
Ограничение общей площади до 300 кв.м.
Дополнительно включен 4-летний период постройки.

Узаконить самострой в 2021 году

В соответствии с определением закона самостроем признается такое сооружение, которое возведено или находится в процессе строительства:

здание расположено на участке земли, который не имеет соответствующего целевого назначения;
стройка ведется без разрешения на строительные работы или нет проекта;
строение имеет нарушение правил и нормативов строительства.

В случае, если недвижимость удовлетворяет хотя бы одному из перечисленных признаков, она относится к категории самостроя. Как узаконить незаконную постройку, расскажем дальше.

Чтобы получить на нее право собственности, потребуется пройти соответствующие процедуры и узаконить самострой. Государство пошло навстречу своим гражданам, и был принят соответствующий закон о строительной амнистии, который позволил значительно упростить процедуру легализации самовольных построек.

Применять эти правила можно к объектам, которые возведены без разрешения на ведение строительных работ на земле с соответствующим целевым назначением. Класс последствий должен быть СС1, то есть они относятся к строениям с незначительными последствиями. Это может быть недвижимость:

возведенная с 5.08.1992 г по 9.04.2015 г, имеющая общую площадь до 300 кв. м. Это могут быть как жилые, так и хозяйственные постройки;
построенная до 12.03.2011 г. Сюда относятся строения сельхозназначения.

Ввод в эксплуатацию самостроя осуществляется на основании технического обследования и подачи заявления в ГАСК. На протяжении 10 рабочих ней разрешительный орган бесплатно принимает объект в эксплуатацию. В этом случае штраф за строительство без разрешения к владельцам не применяется. Оформление дома по упрощенке производится за минимальное количество времени.

Техобследование может провести компания, которая в штате имеет квалифицированных сотрудников с соответствующими сертификатами.

Если будут выявлены отклонения от требований и норм законодательства и строительства, которые являются недопустимыми, то узаконение недвижимости не может быть осуществлено.

К заявлению в ГАСК прилагаются такие документы:

заполненная декларация;
отчет технического обследования строения;
копия паспорта владельца земли;
технический паспорт объекта.

Это позволит узаконить дом по дачной амнистии. Датой ввода в эксплуатацию станет дата регистрации декларации о готовности объекта. Она является основанием, чтобы заключать договоры на поставку воды, электроэнергии, газа и так далее, а также для регистрации права собственности на недвижимость. Возникает такое право после регистрации объекта в Госреестре. Это значит: чтобы закончить такую процедуру, как узаконивание самовольного строительства, нужно обратиться в ЦНАП со следующим пакетом документов:

декларация с отметкой ГАСКа о принятии в эксплуатацию;
технический паспорт строения;
справка о присвоении почтового адреса;
если собственность приобретается в долевое владение, то нужен договор совладельцев, где прописано распределение долей;
если объект строился в результате совместной деятельности, то нужен будет договор простого товарищества или совместной деятельности.

Эта процедура подойдет, если вы не знаете, как узаконить самострой гараж.

Если вы построили дом без разрешения на строительство, а недвижимость не отвечает параметрам для проведения упрощенной процедуры, то узаконивание самостроя возможно только через суд.

Суд может признать такое право собственности за собственником, если земля будет выделена ему под уже построенное здание. Если же владелец земли станет возражать против этого или это будет нарушать права других лиц, то возведенная постройка подлежит сносу за счет того, кто ее самовольно построил.

Какие штрафы предусмотрены за самовольное строительство?

1. Техническое обследование. По своей сути техническим обследованием является процедура проведения осмотра состояния конструктивных элементов, определения класса последствий и общие замеры здания, результатом которой является составленный технический паспорт на дом. Технический паспорт, в свою очередь, является одним из документов, который предоставляется для регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации.

2. Декларация. После проведения технического обследования и составления технического паспорта, в местные органы Госархстройинспекции подается следующий перечень документов:

декларация о готовности объекта к эксплуатации (один экземпляр);
технический паспорт на дом с отметкой о проведенном техническом обследовании, которая проставляется на схематическом плане земельного участка;
правоустанавливающий документ на земельный участок (государственный акт, договор, свидетельство и т.п.).

Срок рассмотрения Госархстройинспекцией указанных выше документов — 10 рабочих дней (2 недели). Результат рассмотрения — зарегистрированная декларация о готовности объекта к эксплуатации или возврат документов на доработку.

3. Регистрация права собственности. После проведения технического обследования и получения зарегистрированной декларации, необходимо обратиться к государственному регистратору недвижимого имущества и предоставить ему в оригиналах следующий перечень документов:

заявление о регистрации (формируется на месте госрегистратором);
квитанция об уплате сбора за регистрацию (200 грн.);
декларация о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированная Госархстройинспекцией и внесенная в единый реестр документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ и свидетельствуют о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов;
технический паспорт на дом;
письменное заявление или договор между совладельцами о распределении долей в общей собственности, если владельцев два и больше.

Срок рассмотрения документов о регистрации права собственности на дом государственным регистратором — 5 рабочих дней. Результат рассмотрения — выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущества, подтверждающая регистрацию права собственности на дом.

Строительная амнистия для домов 1992-2015 гг., введенная в 2018, не имеет срока действия. То есть возможность узаконить самострой, построенный самовольно, будет оставаться и в дальнейшем. То же касается и домов, построенных до 1992 г.

Как сделать самострой законным: инструкция для населения

Самострой: как узаконить и где?

Заказать и провести техническую экспертизу объекта строительства.
Подать заявление в территориальный орган ГАСК (Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля Украины,).
Составить и подать в ГАСК декларацию о готовности объекта к эксплуатации.

5 февр. 2019 г.

Для этого необходимо предпринять следующие шаги:

Получить документ об отсутствии зарегистрированного имущественного права на указанное строение. …
Уточнить категорию земельного участка. …
Необходимо получить от каждого контролирующего и надзорного органа письменное согласие на узаконивание права.

10 февр. 2021 г.

для должностных лиц – от 10 000 до 30 000 рублей; для незаконных предпринимателей – штраф от 10 000 до 40 000 рублей, либо приостановление хозяйственной деятельности на срок до 3 месяцев; для юридических лиц – штраф от 50 000 до 100 000 рублей, либо запрет на коммерческую деятельность на срок до 90 суток.

Как узаконить самострой в Украине в 2022 году

Заявление о принятии в эксплуатацию объекта (при наличии совладельцев земельного участка и/или указанного объекта необходимы их подписи)Один экземпляр заполненной декларации;Отчет о проведении технического обследования объекта (кроме случаев, предусмотренных пунктом 5 раздела II Порядка)Копия документа (заверенная в установленном порядке), удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком соответствующего целевого назначения, на которой размещен объект;Копия технического паспорта с отметкой о возможности размещения и надежной и безопасной эксплуатации объекта (с отметкой в случаях, предусмотренных пунктом 5 раздела II Порядка). При этом, технические паспорта, составленные до вступления в силу настоящего Порядка, представляются при условии проставления в них соответствующей отметки о проведении их технического обследования.

«Сегодня все владельцы частных, садовых, дачных домов, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, уже могут подавать документы, чтобы получить право собственности на них по упрощенной процедуре. Совместно с Госархстройиспекцией мы разработали новый порядок принятия в эксплуатацию таких объектов, более простой и понятный. Получив право собственности на свои дома, люди смогут распоряжаться ими в будущем, продать или передать по наследству, а также провести там воду, газ, тепло, электроэнергию и другие коммуникации», – заявил заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе, который опубликовал также перечень документов.