Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если арендаторы не платят за съем?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Арендатор съехал, что делать с его вещами?
- Удержать (оставить у себя до 100% уплаты долгов). Согласно ст. 359 ГК РФ владелец квартиры имеет право удерживать имущество арендатора до уплаты задолженности по аренде. Если оплата полностью получена, то удерживать имущество незаконно.
- Выставить имущество арендатора на публичные торги. Для этого обращайтесь в суд. Пишите обращение на взыскание имущества арендатора, приложив к нему все обстоятельства дела. Без юриста не обойтись, потому что процесс затратный, долгий и сложный. Подумайте, стоит ли заниматься этим? Одно дело, когда арендатор оставил дорогое оборудование и задолжал 300 000 р. за коммерческое помещение, и совсем другое — оставленная квартирантом кофеварка, куртка и сумка с грязными носками.
- Вернуть арендатору. Если претензий к арендатору нет, то забытые вещи старайтесь вернуть арендатору. Зачем они вам?
- Передать вещи на хранение родственникам, друзьям арендатора, новому жильцу или другому третьему лицу. Так можно сделать, если арендатор оставил ценные вещи и сбежал не заплатив. Для этого составляем опись имущества, собираем комиссию из нескольких человек и передаем имущество по договору хранения третьим лицам (ст. 886 ГК РФ). Это абсолютно законная процедура, но важно правильно составить договор хранения и получить подпись третьего лица.
- Брошенные вещи. Если ценность оставленных вещей низкая, то их можно признать брошенными и поступить, как вы хотите. Для этого в договоре нужно заранее прописать, какие вещи считаются брошенными и что с ними имеет право делать арендодатель.
💁♀️ Как выселить квартиранта, если срок договора истек
Срок договора истек, а квартирант не съезжает и не платит за проживание? Причины такого поведения могут быть разными, в том числе сложная жизненная ситуация у квартиранта, однако, все это не является оправданием. О продлении договора речи нет.
Мало того, что квартирант продолжает уже незаконно проживать на чужой территории, так еще и владелец квартиры терпит убытки. Ведь он мог бы начать сдавать жилье кому-то другому, но вместо этого получает то, что называют упущенной выгодой.
В такой ситуации нельзя действовать силой – например, заходить в квартиру, когда квартиранта там нет, выкидывать его вещи, менять замки и т. д. Это будет нарушением уже со стороны арендодателя, а квартирант впоследствии сможет, к примеру, обвинить вас в пропаже каких-то вещей или порче имущества.
Как выселить квартирантов из соседней квартиры
В многоквартирных домах часто встречаются шумные соседи, лица с антисоциальным образом жизни. Если поведение приезжих жильцов, снимающих квартиру по соседству, не устраивает собственников жилья, можно обратиться в полицию. Этими вопросами занимается участковый. На практике он приходит к арендаторам, общается с ними, фиксирует факты нарушений: режима тишины (в каждом регионе изданы собственные правовые акты), непристойное поведение, пребывание в состоянии алкогольного опьянения, составляет протокол и штрафует. Участковый должен поговорить с собственником, который сдает квартиры, выяснить наличие у него договора на найм. Часто сами собственники попадаются на том, что предоставляют жилье без договора чтобы не платить налоги. И в этом случае отвечают перед законом.
Кроме того, эффективным средством борьбы с шумными соседями выступает составление обращение в подразделение по вопросам миграции.
Впрочем, опытные арендодатели уже давно выработали обязательные правила, следуя которым можно минимизировать риск и спать более-менее спокойно.
- Тщательно выбирать квартирантов, а не сдавать жилье первому, кто приехал и согласился жить. Не понравился человек чем-то — до свидания.
- Проверить документы, обменяться номерами телефонов, если будущие жильцы студенты — взять номера еще и родителей (родственников).
Заключить официальный договор, внести в него важные для себя пункты. - Составить акт приема-передачи жилого помещения, в котором подробно описать имеющуюся мебель и бытовую технику, состояние помещений (в том числе зафиксировать существующие дефекты), переписать показания счетчиков.
- Какими бы положительными ни казались квартиранты, лучше взять с них залог — на случай, если они забудут оплатить «коммуналку» или испортят любимый диван.
- Задаток за первый и последний месяцы будут далеко не лишними.
- Договориться с квартирантами о «санкционированном» посещении квартиры — выбрать один день в месяц, когда вы сможете зайти в сдаваемое жилье и убедиться, что все в порядке.
- Через интернет контролировать оплату «коммуналки», телефона, электричества
- Оставить свой номер телефона соседям, чтобы те могли позвонить и предупредить в случае проблем.
✅ Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов?
Собственник жилого помещения имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. За ним сохраняется право сдавать квартиру в наем, делать регистрацию квартирантам – а взамен требовать от съемщиков ежемесячной оплаты и соблюдения порядка в квартире.
Одна из основных причин, по которой хозяин может выгнать арендаторов – неуплата за аренду квартиры. Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель несет финансовые обязательства в рамках договора найма жилого помещения. Стороны могут обсудить, как будет производиться оплата: наличными, по карте или арендаторы самостоятельно несут расходы по квартплате + счетчикам.
Если квартиранты задерживают оплату, имеют внушительный долг и не соблюдают правила проживания в квартире – хозяин вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, а затем обязать жильцов съехать из квартиры: без суда или через суд. Новое жилье неплательщикам не предоставляется.
Важные рекомендации для владельцев недвижимости
Если собственники жилья планируют сдавать квадратные метры, к такому процессу следует подходить ответственно и грамотно. В последнее время правоохранительные органы отмечают участившиеся случаи мошенничества.
Чтобы не столкнуться с неприятностями, при сдаче квартиры следует обратить внимание на такие моменты:
- выяснить уровень платежеспособности граждан;
- проверить паспорта будущих съемщиков, а еще лучше снять ксерокопии документов;
- при наличии малолетних детей у будущих квартирантов, выяснить наличие у них постоянной регистрации;
- если квартиросъемщики желают оформить временную прописку на занимаемой жилплощади, не следует с этим торопиться, еще лучше вообще отказаться от такого действия.
Золотое правило: всегда заключайте договор аренды
Всегда заключайте договор аренды. Это убережет вас от целого ряда трудностей в случае недобросовестности нанимателей. Необходимость данной формальности подтверждается множеством реальных примеров, когда сданное «по знакомству» жилье с трудом удается «отвоевать» обратно. Без договора будет нелегко доказать факт передачи квартиры в аренду в суде. Еще труднее – добиться взыскания неустойки. Лучше сразу подумать о возможных неблагоприятных исходах. Договор аренды – это безопасность ваших прав, как владельца, а не акт мнительности.
Что делать после решения суда?
Важно. После того, как судья вынесет окончательное решение, истец может на законных основаниях требовать с ответчика возмещение причиненного ущерба (оплату счетов по коммунальным услугам, внесение арендного платежа и т.д.).
Если бывший квартирант все так же будет уклоняться от ответственности, то можно возбудить исполнительное производство. В этом случае процессом взыскания сумм, установленных судом, будут заниматься представители ФССП. По закону они могут использовать достаточно широкий перечень мер воздействия на должников, например:
- наложение ареста на расчётные счета;
- ограничение в управлении транспортным средством;
- списание необходимых сумм из доходов, получаемых ответчиком и др.
Квартирант не платит за квартиру и скрывается
До 2021 года было много приличных семейных квартирантов, кто годами снимал квартиры. Сейчас таких очень мало, большинство смогли купить квартиры по ипотеке. Большинство сегодняшних квартирантов — студенты или молодые семьи, их финансовое состояние очень нестабильно.
Это гражданское дело, и решается только в гражданском суде.
На практике это происходит сплошь и рядом. Почти каждый арендодатель хотя бы раз сталкивался с такими клиентами. Решается проблема только путем своевременного выселения таких жильцов. Арендатор ведь обычно по договору должен платить за будущий срок — месяц, квартал (а не по окончании срока проживания). Не смог оплатить в нужный день — согласитесь подождать 1-2 дня, а потом выселяйте. Как выселять — другой разговор, но не позволяйте садиться к себе на шею и давить на вашу жалость. Вы — не благотворительный фонд и не Красный крест.
А что квартира в плохом состоянии — это даже судом не решить. Никакими ГОСТами и СНИПами не прописано, что значит хорошее или плохое состояние квартиры, и это только ваше субьективное мнение. Сдавая квартиру, надо сразу быть готовым к худшему. Ни один квартирант не будет следить за квартирой так как вы. Конечно можно очень подробно описать все детали в договоре, запретить держать в квартире животных, но это вряд ли поможет.
Взыскание долгов за квартиру
Одни квартиранты могут не выселяться, доказывая законность своего проживания в квартире. Другие квартиросъемщики, проживая без договора, понимают, что закон не на их стороне, и не будут сильно сопротивляться выселению. Они соберут свои вещи и уедут, ничего не заплатив. Если причиной выселения была задолженность по оплате за квартиру, владельцу жилья необходимо будет как-то получить задержанную арендную плату, деньги за коммунальные услуги. С этим могут возникнуть проблемы. Доказать в суде ущемленные права арендодателя будет очень сложно, хотя устная договоренность также является одним из видов договоров. Если квартирант, проживающий в квартире, испортил что-то из мебели, бытовой техники и не согласен добровольно возместить ущерб, собственнику придется взыскивать через суд и деньги за поврежденное имущество.
Заключив официальный договор аренды будут урегулированы государственно-правовые отношения, однако это не спасает от всех «подводных камней», которые возможны в процессе сдачи в аренду недвижимости.
Важно
Всегда рекомендуется не пренебрегать консультациями юриста как до момента заключения договора, так и в случаях возникновения осложнений.
Договор между нанимателем и арендодателем регламентирует большинство спорных вопросов и закрепляет документально санкции, штрафы, вплоть до принудительного выселения. Однако договор защищает не только интересы арендодателя, но и интересы арендаторов, поэтому необходимо заранее ознакомится с вариантами договоров, изложить свои требования и закрепить их документально.
В частности, наниматель обязан быть временно зарегистрирован на занимаемой площади. Конечно же временная регистрация служит еще одним способом получения дохода. Исходя из вышеизложенного требуется быть максимально внимательным к лицам, которым сдаете жилую площадь и регистрируете их на ней. До окончания срока регистрации выселить их будет более чем проблематично.
Внимание
В случае, предусмотренном контрактом, и при получении отказа в оплате за жилье либо другими нарушениями, которые будут описаны ниже выселить жителя возможно только через суд! Ни в коем случае не следует самостоятельно выставлять жителей за дверь, применять силу, менять дверные запоры, вламываться в помещение.
При вселении родителей с несовершеннолетними детьми и лицами с ограниченной ответственностью не следует забывать, что в случае нарушения контрактных отношений суд будет защищать в первую очередь интересы именно этих категорий населения и предоставит срок для того, чтобы найти новое жилье, обычно это время составляет около двух месяцев. Соответственно следует избегать заключения договоров, либо специально оговаривать данные вопросы отдельными пунктами, которые оговаривают сроки выселения. Не следует регистрировать детей и ограниченно ответственных лиц на своей жилой площади, поскольку органы, занимающиеся опекунством, не допустят действий, ущемляющих эти категории, и бывали случаи, когда малолетних квартирантов выписывали только после их совершеннолетия.
Инфо
Также не забываем, что лицо, сдающее помещение в аренду становится частным предпринимателем и производит оплату с налога, полученного от сделки.
Рекомендуем рассмотреть стандартные пункты договора, позволяющие расторгнуть его до истечения срока действия.
Как собственнику выселить квартирантов без договора аренды: пошаговая инструкция
Чтобы корректно и законно перестать сдавать жилплощадь, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
- Направление уведомления о выселении. Жильцам направляется письменное требование с указанием точной даты выезда. Как правило, дается 10-14 дней на выезд. Уведомление вручается под подпись (желательно при свидетелях), либо отправляется по почте ценным и заказным письмом.
- Привлечение участкового уполномоченного полиции. Если требование не выполнено, собственнику необходимо посетить участкового и написать заявление о незаконном проживании посторонних людей в его доме. По факту проверки заявления запросить акт -постановление об отказе в возбуждении дела, о привлечении к ответственности.
- Обращение в райсуд. Если обращение в полицию не принесло результата, подается иск по местонахождению недвижимости. К исковому заявлению обязательно прикладываются правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН, акт из полиции, подтверждение направления уведомления.
- Участие в процессе. На заседаниях необходимо участвовать в прениях, представлять документы по требованию судьи, направлять ходатайства (при необходимости).
- Получение решения суда и его исполнение. В случае, если по итогам разбирательств судья принял позицию ответчика, можно составить апелляционную жалобу. Если решение не обжаловано, проигравшая сторона обязана подчиниться вынесенному акту. По истечению 1 месяца с момента вынесения вердикта можно обратиться в ФССП, если квартиросъемщики добровольно не покинули помещение.
Для выселения квартирантов через суд одного лишь желания собственника может оказаться недостаточно. Придется подобрать подходящие основания:
- систематический отказ от совершения арендных платежей;
- нецелевое использование недвижимости;
- несоблюдение санитарных норм;
- повреждение жилища, расположенного в нем имущества;
- неоднократное нарушение общественного порядка;
- игнорирование норм и правил проживания в многоквартирном доме;
- смена правообладателей недвижимости.
Если арендатор исчез, не заплатив
Ни в коем случае! То есть, конечно, сдача квартиры людям, о которых вам что-то известно, – дело хорошее. Но вступать в арендные отношения с близкими друзьями или, хуже того, с родными людьми – провальная затея, если вы намерены извлекать из аренды прибыль.
Можно спорить с этим утверждением сколько угодно, но практикой многократно проверено: вам гарантированы нервотрепка, ухудшение личных отношений и перебои с платежами. Все очень похоже на одалживание легко мысленным друзьям крупной суммы денег, но вдобавок еще и помножено на квартирный вопрос.
Если ситуация складывается так, что вы все равно будете сдавать квартиру другу или родственнику, обязательно нужно заключить полноценный, на 5-6 листах, договор аренды/найма с описью имущества. О том, какие варианты договора существуют, мы уже неоднократно писали.
Наверное, лучше прописать в договоре невозможность смены дверного замка? Мало ли что, потом не выгонишь! Это тоже не лучшая идея. С замками лучше всего поступить следующим образом. Во-первых, один комплект ключей должен оставаться у вас – на тот случай, если в квартире произойдет какое-то ЧП (прорвет трубу, например) в отсутствие съемщиков.
Можно ли выселить недобросовестных квартирантов зимой
Вопросом, можно ли выселить квартирантов зимой, часто задаются арендодатели – владельцы жилых помещений. А между тем, время года не имеет никакого значения. Поэтому, выгнать в зимний период задолжавшего арендатора можно на общих основаниях.
Другое дело, что специальные оговорки могут быть прописаны в договоре аренды. Тогда процесс выселения усложняется.
Также некоторых интересует, можно ли выселить квартирантов в отопительный сезон? В некоторых регионах России он начинается с осени и закачивается весной. Тут тоже нет никаких дополнительных особенностей. Но, наряду с долгом по аренде, с нанимателя придётся дополнительно взыскивать компенсацию расходов за тепло и другие коммунальные платежи.
Может ли хозяин квартиры выгнать квартирантов зимой, если нет договора? В этой ситуации весь порядок действий описан выше, и не существует никаких поправок на календарные даты. Важно только придерживаться всех норм законодательства при конфликте с недобросовестным арендатором.