Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разные статусы участков: правовые последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2023 года
Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:
- пашня;
- угодье для покосов и сенозаготовления;
- пастбище;
- лесополоса, за исключением лесного фонда;
- надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
- земля под многолетними насаждениями.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
Основные виды использования земель
Основные виды использования земельного участка – это базовый правовой регламент, или основания, на которые ориентируется деятельность собственника или арендатора при освоении земельного участка.
Они задают главные тенденции, допускающие, исходя из категории земель:
- возведение капитального строения;
- организацию дачного участка;
- организацию личного подсобного хозяйства;
- коммерческую сельскохозяйственную деятельность;
- строительный бизнес;
- иные работы, соответственно полученному разрешению на использование земель.
Выбор основного вида происходит по усмотрению собственника, на основании п.2 ст. 7 ЗК РФ. Если речь идёт о землях населённых пунктов, дополнительно вступают в силу нормы Градостроительного кодекса:
- п. 1 статьи 9 ГрК РФ;
- ч.2 и ч.6 статьи 30 ГрК РФ;
- п. 1, ч.3 статьи 37 ГрК РФ;
- ч. 4 статьи 37 ГрК РФ.
Основной вид полностью ориентируется на правила освоения территории зонирования, принятые местным муниципалитетом в лице земельного департамента. Если речь идёт о застройке в пределах городской черты – отдела по архитектуре и строительству.
Принимая за норматив использования участка основной вид, его владелец принимает установленные указанными инстанциями локальные распоряжения по освоению принадлежащих ему земель.
Основные показатели – это выраженные в числовом выражении нормы, предусмотренные для использования участка. Они входят в классификатор, утверждённый Приказом Минэкономразвития № 540 от 1.09.14 г.
Основные типы разрешённого использования земельного надела
В зависимости от целевого назначения земель каждый участок в свою очередь имеет свой вид разрешённого использования с присвоением соответствующего числового кода. Так, градация данных земель выглядит следующим образом:
- Земли для ведения сельскохозяйственной деятельности – код 1, подразделяется на 18 категорий, в соответствии с которыми на данной земле можно заниматься животноводством, растениеводством, возводить постройки сельхозназначения, проводить различные селекционные и прочие мероприятия в соответствии со статусом земли.
- Земли поселений – код 2, содержит 7 основных подтипов, а именно– индивидуальная жилая застройка, многоквартирные дома высокой, средней и малой этажности, личное приусадебное хозяйство для организации садоводства в личных целях и т. д.
- Участки, предполагаемые под размещение общественных зданий и сооружений, код 3, включает 10 подпунктов и предполагает под собой право на размещение объектов коммунального обслуживания, медицинских учреждений, школ, ДОУ, вузов, зданий, предназначенных для соцобеспечения населения и другие подобные объекты.
- Земли, предназначенные для ведения бизнеса и прочей коммерческой деятельности, имеющие классификатор под номером 4, включающим в себя 10 типов объектов, в частности, предприятия торговли, гостиничного бизнеса, придорожного сервиса, общественного питания и т. д.
- Участки, отведённые под рекреационные и парковые зоны, предназначенные для размещения подобных, в том числе спортивных сооружений. Записаны в реестр под кодом 5 и содержат в себе 5 пунктов.
- Земли промышленного назначения для строительства на них заводов, фабрик и объектов их инфраструктуры, подсобных построек, код 6, состоит из 11 типов.
- Участки для освоения под транспортную инфраструктуру, код 7, включающий 5 категорий.
- Земли для размещения объектов военного и стратегического значения расположены под шифром 8, состоят из 3 пунктов.
- Последний шифр среди видов разрешённого использования – 9, включающий 2 подпункта и предполагающий занятие деятельностью по охране природных объектов.
Земли поселений в 2021 году: виды разрешенного использования
Владение недвижимостью у многих людей ассоциируется с понятием, что хозяин собственности может делать с ней все, что захочется, использовать по своему усмотрению. Такой постулат не подходит к землям, предназначенным для производства продукции сельского хозяйства.
Использование сельских угодий обусловлено действующим законодательством рядом условий и ограничений. Например, строительство на сельскохозяйственных землях линейно-кабельных сооружений или использование для получения строительных полезных ископаемых (песок, глина) возможно только при наличии утвержденного проекта рекультивации, то есть возвращения первоначального вида и качества.
Осуществление деятельности охотничьего хозяйства допускается без ограничений, если иное не предусмотрено законом. Земельные участки, расположенные далее 30 километров от границ сельских населенных пунктов, не могут быть использованы для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, кроме линейных объектов (линии электропередач, трубопроводы).
Основной документ, регулирующий распределение, передачу земельных участков, их применение – это Земельный кодекс РФ. Им выделяется 7 основных категорий:
- Это земли поселений.
- Земельные территории, используемые для нужд сельского хозяйства.
- Территории земли лесного фонда.
- Водного фонда.
- Земельные площади специального назначения. В данную категорию относятся земли, которые предназначены для нужд обороны, транспорта, промышленности.
- Площади земли, на которых находятся особо охраняемые объекты.
- Еще одна категория – земля запаса. Это важный ресурс государства.
Земли некоторых категорий могут иметь еще одну дополнительную характеристику – наличие особых условий. Такие условия предусмотрены для участков, на которых располагаются заповедники, национальные парки.
Разделение на категории земельных площадей государства – не единственная мера, направленная на контроль использования земельных участков. Законодательство в земельной сфере использует еще такое понятие, как виды разрешенного использования. Каждый земельный участок, помимо категории, имеет еще и определенный вид допустимого использования (или несколько видов).
ВНИМАНИЕ! Категория земель и вид разрешенного использования – это их юридический и правовой статус.
Для чего нужен классификатор?
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ ЗУ) характеризует земельный фонд с точки зрения разрешённой законом деятельности на каждом из участков. Признаками земель выступают их наименование, описание и кодовое обозначение.
Важность классификатора заключается в получении сведений об участке, наличии ограничивающих факторов его использования, а также в возможности заключения имущественных сделок на законной основе при получении выписки из ЕГРН.
Основная функция систематизированного перечня выражена непосредственно в отражении возможных условий землепользования, а также в структурировании процесса учёта и управления землями.
ВАЖНО. Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков” от 1.09.14 г.
№ 540, земли относятся к различным отраслям жизнедеятельности. Органами градостроительства регионов определяется возможность целевой эксплуатации на конкретной территории.
Любые переоформления видов использования земли согласовываются на местном уровне.
Что такое территориальная зона?
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Земельные участки, которые входят в категорию, предназначены для использования в сельском хозяйстве. Они располагаются, в основном, за пределами населенных пунктов. Состав и использование земель регулируется Земельным Кодексом. Статья 77 ЗК РФ определяет перечень территорий и объектов категории:
- Это возделываемые сельскохозяйственные угодья.
- Участки земли с растительностью, которая защищает грунт от ветров.
- Земля, по которой проходят внутренние дороги.
- Включает категория и территории, на которых располагаются строения, здания для переработки, хранения сельхозпродукции, для производства в сельхоз отрасли.
- Относятся к категории водные объекты, в которых специально разводится рыба в промышленных масштабах.
- Также сюда нужно включить коммуникационное оборудование на территории земельных участков сельхоз предназначения.
Перечень большой, из него становится понятно, что в данной категории находится огромная часть всей площади государства. По данным статистики это 386, 5 миллионов гектар, почти 22% земель Российской Федерации. Это площади для посадки однолетних и много летних сельскохозяйственных культур, для посадки плодовых деревьев и кустарников.
Также следует отнести сюда и землю пастбищ, предназначенных для выпаса скота и выращивания травы для выпаса.
За соблюдения ВИР при эксплуатации земли отвечают органы государственной власти, к ним и нужно обращаться при желании или потребности в изменении вида использования конкретного участка. Если это земля государственная, изменением ВИР будет заниматься Правительство РФ.
ВНИМАНИЕ! Для перевода участка муниципального нужно писать заявление в местные органы власти, также они занимаются участками, которыми владеют физические лица.
Перевод может осуществляться с изменением категории или с ее сохранением – меняется только ВИР.Изменить вид в пределах одной категории намного проще. Следует направить заявление в органы местной власти, они рассмотрят его, представленные основания для перевода. Будут заслушаны и владельцы соседних участков. Результат слушаний по вопросу должен быть опубликован.
Чем нельзя заниматься
Согласно действующему законодательству, на землях сельхозназначения строго запрещено вести какую-либо коммерческую деятельность.
Например, если вы построите на участке жилое помещение, которое оборудуете в хостел, то придется платить большой штраф.
Если земля принадлежит к категории с/х назначения, то на нее распространяется несколько ограничений, нарушение которых приведет к ответственности. Размер штрафа будет определен в соответствии с КоАП:
- физ. лицо — 0,5–1 %, но сумма не может превышать 10 000 р.;
- должностное лицо — 1–1,5 %, но сумма не может превышать 20 000 р.;
- юридическое лицо — 1,5–2 %, но сумма не может превышать 100 000 р.
Минимальный и максимальный размеры
Участки выделяются в соответствии с нормативами, которые установлены региональными земельными департаментами и ориентированы на локальные акты местной администрации. Каждый вид разрешённого использования имеет ограничения как минимального, так и максимального размера участка.
Например, участки ДНТ, ДНТ и СНТ по преимуществу занимают площадь 6-8 соток. Если надел меньшей площади, то перевод ЗУ в условно-разрешённый вид для использования по данному назначению будет запрещён.
Иными словами, минимальный размер земельного участка сельскохозяйственного назначения для изменения его вида равен 6-8 соткам ссылающимися на локальные акты местной администрации.
То же касается иных вариантов применения земель. В частности, надел рассчитанный под посадку бахчи, скорее всего, не будет переведён в земли, пригодные для пастбищ, так как данные виды земель ориентированы на максимальные площади, которых не имеют другие виды ЗУ. Для этого потребуется реорганизация ЗУ, допускающая слияние нескольких участков в один. Такие процедуры нередко проводят лица, участвующие в индивидуальном предпринимательстве, заключая контракты по партнёрскому использованию земель на основании права совместной собственности.
До 1 марта 2022 года строить дома на сельскохозяйственных землях было нельзя. Но большое хозяйство требует постоянного надзора, поэтому фермеры устанавливали времянки на территории хозяйства. Однако они не могли их зарегистрировать как жилые строения, были сложности в проведении и оформлении коммуникаций. Кроме того, владельцы КФХ опасались проверок и решений о сносе этих временных багончиков.
Федеральный закон, разрешающий в составе сельхозземель иметь участок с жилым домом, принимали долго — более двух лет. Однако теперь фермер может строить, реконструировать или эксплуатировать один жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения. При этом законом предусмотрены ограничения, чтобы сельхозземли не превратились в коттеджные поселки.
Нужно ли уведомление о строительстве?
Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учет до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).
Кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).
До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ).
При этом объект недвижимости должен соответствовать установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др. (п. 39 ст. 1 ГрК РФ; ч. 12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. п. 3, 3.1 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).
Что такое сельскохозяйственные земли?
Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.
Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.
К землям сельскохозяйственного назначения относят:
- пастбища;
- пашни;
- лесополосы;
- сенокосы;
- насаждения;
- дороги.
Самое главное требование для строительства дома — официальная фермерская деятельность. У заявителя должно быть личное крестьянское (фермерское) хозяйство и некоторое количество сельскохозяйственных земель в собственности.
Чтобы избежать массовых застроек, разработан ряд ограничений:
- Фермер может построить только один дом на участке.
- Площадь дома — не более 500 кв. м.
- Количество этажей — не больше трех.
- Площадь застройки под домом — максимум 0,25% от размера всего участка.
- Региональные власти имеют право наложить запрет на строительство на некоторые земли. Например, на участки, которые располагаются близко к городу.
- Запрещено межевать участок, если фермер планирует сократить его площадь после строительства дома.
- Все коммуникации к дому заявитель подводит сам.
- Дома на сельскохозяйственных землях нужно зарегистрировать и поставить на учет до 1 марта 2026 года.
Как изменить категорию земли
Следует понимать, что вопрос изменения категории земли сельхозназначения находится в компетенции местных (а иногда и федеральных) органов власти. То есть сам владелец или арендатор не вправе изменять категорию, даже путем обращения в судебный орган. Дело в том, что подобная процедура возможна только в случаях, предусмотренных законодательством:
- Консервация – т.е. временное исключение земельного участка из оборота в связи с тем, что дальнейшее использование может привести к серьезному ухудшению качества почвы, ее разрушению (эрозии), росту загрязнений и т.п.
- Исключение из оборота в связи с созданием природоохранных территорий для экологических, культурных, научно-исследовательских, рекреационных (отдых) и иных целей.
- Расширение населенного пункта или перераспределение части его территории – это один из наиболее распространенных случаев. В таких ситуациях особую выгоду получают владельцы угодий, потому что на их территории после изменений категории можно будет и построить капитальный дом, и прописаться в нем.
- Освоение земли сельхозназначения под промышленные предприятия, объекты инженерной инфраструктуры.
- Перевод земель в категорию водного и/или лесного фонда.
Вне зависимости от конкретной причины порядок действия в данном случае предполагает такие действия:
- Собственник (или его представитель, который действует по нотариально заверенной доверенности) обращается в местную Администрацию и предоставляет пакет документов:
- свой паспорт;
- свидетельство о собственности;
- договор, в соответствии с которым была приобретена земля (купля-продажа, мена, дарение и другие);
- кадастровый паспорт;
- заявление с обоснованием изменения (бланк и образец находятся в Администрации).
Недостатки и ограничения
Такие виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, как садовое товарищество и дачное партнерство, предназначены для разных целей. Последнее, в частности, предполагает, в первую очередь, выращивание культур, организацию сада. На участках, имеющих указанные виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, можно строить жилые сооружения. Однако в случае дачного партнерства возвести дом для постоянного в нем проживания будет проблематично. К участкам ДНП не предусмотрено подведение дорог и инженерных коммуникаций. Прокладкой водо-, газопровода, а также электросетей занимаются специализированные организации. Однако их услуги стоят достаточно дорого. Несмотря на то что Конституционный суд признал право собственников участков осуществлять регистрацию проживания, на практике этот процесс достаточно сложен и занимает много времени. Не предусматривается на таких землях строительство поликлиник, детских садов и прочих общественных учреждений.
Правовая регламентация использования угодий, включающая вопросы по изменению их вида, будет осуществляться отдельными нормативными актами. С момента утверждения правил и до принятия указанных документов, перевести участок в иную категорию будет невозможно. Это означает, что в рамках этого временного промежутка будет действовать жесткий правовой режим. Что касается участков, отнесенных во вторую зону, то для изменения вида использования следует применять общие правила. В свою очередь, это означает, что процедура может быть проведена правообладателем без дополнительных согласований. Необходимо при этом учесть, что изменение вида возможно только в случае, если участком будет владеть надлежащий субъект. Им может быть или гражданин, или некоммерческое объединение. Коммерческое предприятие не сможет сменить вид использования надела «для дачного строительства» и в том случае, если он будет отнесен к одной из основных категорий.