Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры нерезидентом РФ в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В России действует правило, освобождающее граждан от уплаты налога при продаже квартиры, которая находилась в его собственности 3 или 5 лет (о том, через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог, рассказывается в этой статье, а о налогообложении сделки, если квартира была в собственности менее 3 лет, рассказывается тут). Советуем нерезидентам запомнить, что согласно положению 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, такая льгота предоставляется только резидентам страны. Если же продавец не имеет такого статуса, прибыль от продажи недвижимости будет облагаться НДФЛ по ставке 30% независимо от срока владения.
НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом
НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:
- 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
- 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
- 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
- 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.
НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):
- По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
- По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.
НДФЛ с нерезидентов РФ в 2021 году
Получив доход от продажи квартиры в текущем году, в следующем нерезидент обязан отчитаться о нем перед ИФНС и внести взнос. Если гражданином соблюден срок минимального владения имуществом, предоставлять данные о получении денежных средств не требуется.
С каждым годом в нашей стране постоянно что-то меняется, появляются новые законы, поправки и так далее. Правительство постоянно экспериментирует. В итоге в 2020 году есть нововведения, которые отменяют прежние правила уплаты НДФЛ введенные в 2016 году. Что предстоит продавцу и сколько нужно платить при продаже квартиры, загородного дома или земельного участка в 2021 году.
Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.
Обратный пример: если некто купил дом за 15 млн. рублей, а через 2 года этот некто решил дом продать за ту же цену (15 млн. рублей) налог на доход платить не придется, при такой сделке — дохода не возникает.
Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).
К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход — 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%
В России есть термин «минимальный срок владения недвижимым имуществом» в период которого при продаже недвижимости, необходимо будет уплатить налог НДФЛ 13%.
До 2016 года минимальный срок владения недвижимым имуществом составлял 3 года. На сегодняшний день, согласно основанию п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 229 НК РФ от 14 января 2015 № 03-04-05/146 срок минимального владения увеличен и составляет 5 лет с момента оформления недвижимости в собственность, либо полной оплаты по ДДУ.
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Требования, начиная с 2019 года
В 2019-м году ситуация несколько изменилась – нерезидентам разрешили не платить налог с имущества, которое находилось в их владении более минимально положенного срока. Изменения зафиксированы в Федеральном законе №424, статье 2.
С тех пор необходимо дождаться минимального срока и продавать жилье без выплаты налогов. Сколько нужно ждать? 5 лет. Исключение составляют случаи, когда жилье получено в подарок от родственника или приватизировано – тогда срок ожидания составит 3 года. Если речь идет об имуществе, но не о недвижимости, срок владения также составит 3 года.
Недавно было введено новое требование для покупателей первичной недвижимости – если ранее срок владения отсчитывался с момента оформления квартиры в собственность, то теперь этот период отсчитывают с момента совершения выплат по ДДУ. То есть, когда вы подписали ДДУ и окончательно внесли средства за объект недвижимости, вы уже являетесь полноправным владельцем жилья. И пусть дом будет сдан только через 2 года, а ключи вы получите еще через год – отсчет уже пошел.
Постановка нерезидента на учет в налоговом органе
Прежде всего по факту приобретения недвижимости на территории РФ осуществляется постановка нерезидента на налоговый учет.
В соответствии с абз. 5 п. 2 ст. 84 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) постановка на учет в налоговом органе организаций по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества осуществляется в течение пяти дней на основании сведений, сообщенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр). Налоговый орган в тот же срок обязан выдать (направить) организации уведомление о постановке на учет в налоговом органе.
По запросу иностранной организации налоговым органом может быть направлено заявителю свидетельство о постановке на учет и уведомление о постановке на учет в электронном виде, заверенные электронной цифровой подписью лица, подписавшего эти документы (абз. 3 п. 23 Приказа Минфина РФ от 30.09.2010 N 117н).
В целях совершенствования автоматического порядка постановки на учет в налоговом органе были приняты были приняты Дополнительное соглашение N 1 к Соглашению о взаимодействии и взаимном информационном обмене Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральной налоговой службы от 11 сентября 2017 года и Приказ Росреестра N П/0131, ФНС России N ММВ-7-6/187@ от 03.04.2018 «Об утверждении Порядка обмена сведениями в электронной форме о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним и о владельцах недвижимого имущества».
В соответствии с упомянутым Приказом, а также п. 4 ст. 85 НК РФ управления Росреестра представляют сведения в управления ФНС России в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации или изменения сведений в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН), а также ежегодно до 15 февраля представляют указанные сведения по состоянию на 1 января текущего года, в объеме сведений, сформированных за предшествующий год.
Таким образом, для получения индивидуального номера налогоплательщика с момента приобретения недвижимости нерезидентом должно пройти не более 15 рабочих дней, фактически же дела обстоят несколько иначе.
Действительно, для получения свидетельства о постановке на учет необходимо ожидать выгрузки документов из Росреестра в территориальную налоговую, но, во-первых, передача не всегда осуществляется в установленные сроки. Во-вторых, по факту поступления информации в Росреестр необходимо подать заявление в территориальную налоговую по месту нахождения приобретенной недвижимости о выдаче уведомления/свидетельства о постановке на учет. Таким образом, заявительный порядок сохранен. Определение времени подачи такого заявления является задачей заявителя посредством произведения звонков в территориальную налоговую инспекцию.
Выходит красиво на бумаге, труднореализуемо на деле. Во всяком случае, никто не застрахован, что именно при передаче его сведений о приобретении недвижимости не возникнет технических неполадок в информационных системах госорганов, незапланированных смен исполнителей и других событий, препятствующих своевременной постановке нерезидента на налоговый учет.
Преимущества нового закона
Вступивший в силу новый закон защищает интересы нерезидентов – владельцев недвижимости в Российской Федерации. В первую очередь он выгоден жителям стран, с которыми у нас не заключен договор об исключении двойного налогообложения.
Если, к примеру, резидент государства Лихтенштейн (не имеет соглашения с Россией) решил продать свою квартиру до 1 января 2019 года, то он платил бы два налога с дохода от продажи – в нашей стране и у себя дома.
Теперь же этому собственнику достаточно быть владельцем в течение минимального срока, и при реализации недвижимости ему не придется выплачивать налог в российский бюджет, при этом он будет обязательно взыскан налоговыми органами его страны.
Закон выгоден и жителям государств, с которыми Россия уже заключила соответствующие соглашения. Теперь, при продаже своей собственности нерезидентам не надо платить тридцать процентов от полученного дохода, а лишь налог в стране пребывания в соответствие с действующим законодательством.
Налог для иностранца при продаже квартиры в России
Например, в 2021 году при отчуждении недвижимости стоимостью 5 млн руб. в общем случае нерезидент платит налог с продажи квартиры в сумме 1,5 млн руб. (5 млн руб. х 30%). Но по новым правилам такой гражданин может получить освобождение от уплаты налога в полном объеме. Это касается случаев, когда до даты получения денег по сделке продавец обладал имуществом минимум 5 лет (или 3 года, в зависимости от источника получения жилья).
Продажа квартиры нерезидентом в России с 2021 года осуществляется по обновленным правилам – этой категории граждан законодатели предоставили возможность не платить НДФЛ по сделкам реализации недвижимости наравне с резидентами. Такие поправки в НК РФ были внесены с принятием закона от 27.11.2021 г. № 424-ФЗ. Норма по освобождению от налогообложения доходов при продаже недвижимости действует для всех категорий граждан РФ при соблюдении условия о минимальном сроке владения (ст. 217.1 НК РФ):
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Какова процедура расчета и уплаты налога?
Поскольку необходимость уплаты налога зависит от срока реализации и от наличия дохода от прироста стоимости, то на практике при продаже могут возникать несколько типичных ситуаций.
Так, если продажа производится позже 1 года, никаких действий, связанных с уплатой налога, производить не нужно. В случае, если УГД МФ РК все же заинтересуется сделкой и запросит пояснения, на руках продавцу необходимо иметь:
- документ, подтверждающий дату возникновения права собственности на проданную квартиру (договор покупки, акт приватизации, дарственная, свидетельство о праве на наследство);
- договор купли-продажи при реализации квартиры.
Простым сличением дат в указанных документах будет достаточно, чтобы подтвердить, что условия пп.14) п.2 ст.319 НК РК соблюдены. А следовательно, ни подавать декларацию, ни платить налог не нужно.
Квартира в г. Алматы была куплена в 2017 г. за 15 000 000 тг., а в 2022 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента покупки прошло более 1 года, следовательно, несмотря на то, что возникает доход от прироста стоимости, ИПН продавцу платить не нужно.
Если же продажа прошла ранее 1 года нахождения объекта в собственности, то необходимо подготовить:
- документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
- договор купли-продажи при реализации квартиры;
- сдать декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог 10% от прироста стоимости до 10 апреля года, следующего за годом продажи.
Квартира в г. Алматы была куплена в мае 2021 г. за 15 000 000 тг., а в марте 2022 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента покупки прошло менее 1 года, у продавца возникает доход от прироста стоимости, ИПН следует уплатить по ставке 10%, применив ее к сумме прироста.
Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нём.
При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.
Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.
Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.
Как иностранцу купить жилье
Покупка жилья только со стороны кажется довольно сложной задачей, реально же все можно сделать быстро и без заминок, главное, чтобы все документы были в порядке. Сама процедура сделки ничем не отличается: она одинакова как для россиян, так и для иностранцев.
Определенные ограничения при заключении этих сделок есть. Во-первых, иностранцам запрещено покупать земельные участки, если они предназначены для ведения сельскохозяйственных работ. Во-вторых, приобрести недвижимость граждане других стран могут только в тех районах, где разрешено проживание нерезидентов.
Для того чтобы осуществить сделку, иностранному гражданину необходимо подготовить следующий пакет документов:
- визу (если этот документ предусмотрен межгосударственными соглашениями);
- документ, подтверждающий регистрацию в РФ;
- свой паспорт, а также его перевод на российский язык, заверенный нотариально.
Продажа недвижимости налоговым нерезидентом, налог 30% — 2019 г
Илья Назаров, партнер
В конце 2018 года в сети появилась новость о том, что в 2019 году при продаже российской недвижимости налоговые нерезиденты якобы приравняются в правах к налоговым резидентам в части ставки 13%, а также в части остальных особенностей (срока владения более 5 лет и права применять к вычету расходы на первоначальную покупку). Вопрос, действительно, крайне актуален для тех граждан РФ, которые уехали на ПМЖ в другую страну, но при этом, у которых в РФ осталась недвижимость, которую возможно когда-то необходимо будет продать.
Давайте разберемся, что же в действительности поменялось для налоговых нерезидентов с 2019 года в отношении их российской недвижимости и КАК максимально правильно продать российскую недвижимость, являясь налоговым нерезидентом РФ.