Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на новостройку: когда застройщик должен сделать ремонт?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательства застройщика по устранению выявленных в ходе эксплуатации жилья недостатков возникают в том случае, если они возникли до того, как дольщик принял объект. Также гарантийный ремонт выполняется в том случае, если недочеты обусловлены причинами, которые существовали до приемки объекта. Рассмотрим эти положения подробнее.
Что делать, если застройщик отказывается устранять недостатки по гарантии?
Если в месячный срок после получения письма с просьбой устранить недостатки застройщик на него не отреагировал, следующий шаг – оформление досудебной претензии. Частью этого документа является акт обследования помещения, который составляется в присутствии представителя застройщика. Для определения размера ущерба необходимо пригласить независимого эксперта-оценщика.
Сумма ущерба указывается в претензионном письме, которое также составляется в двух экземплярах и доставляется в офис застройщика. После получения претензии у строительной компании вновь имеется месяц на реакцию.
Заключительным этапом борьбы с недобросовестными застройщиками является обращение в суд. В исковом заявлении владелец квартиры может обратиться с просьбой заставить строительную компанию устранить выявленные дефекты и выполнить свои гарантийные обязательства. Кроме того, собственник жилья может самостоятельно (или с помощью другой строительной компании) выполнить все необходимые работы и требовать от застройщика компенсации понесенных при этом финансовых затрат.
В последнем случае, помимо копий досудебной претензии, правоустанавливающих документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность заявителя, к исковому заявлению прикладываются все документы, в которых зафиксированы расходы на ремонт (квитанции, чеки, договора, акты выполненных работ).
При подаче искового заявления также необходимо уплатить государственную пошлину в размере одного процента от суммы иска.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
На что не распространяется гарантия
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
Вот основные моменты, которые нужно учитывать управляющим организациям перед обращением в суд с иском к застройщику:
- Управляющая компания должна представлять интересы собственников МКД в судах для исполнения своих обязательств.
- Чтобы суды признали правомерность требований УО к застройщику, ей необходимо сделать экспертизу, которая оценит стоимость устранения недостатков.
- Претензии к застройщику подаются в период действия гарантийного срока. Главная задача для УО и судов – правильно его установить.
- Гарантийный срок на объект долевого строительства – пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года.
- Срок гарантии исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора.
- В отношении технологического и инженерного оборудования гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
- Для иного общедомового имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.
Если самим устранять недостатки за счет застройщика
Если у вас нет денег для того, чтобы самостоятельно устранить недостатки, не проблема. Вы можете как взыскивать с застройщика уже понесенные расходы на устранение недостатков, так и расходы, которые вы понесете в будущем. С иском о взыскании будущих расходов можно обратиться после получения письменного заключения специалиста с указанной в нем ценой устранения недостатков. В этом случае вы сможете получить все те же неустойки, штрафы, компенсации морального вреда, сверх стоимости расходов, как и в вышеописанном варианте.
Минус в данном варианте только в том, что для проверки реальности суммы суд может назначить дополнительную судебную экспертизу. Это отнимет время и может уменьшить сумму ваших требований, но все равно приведет к решению в вашу пользу.
Валентина Петровна Ш. решила улучшить свои жилищные условия и купила квартиру в новеньком доме в ТиНАО у довольно известного застройщика. Во время приемки женщина не заметила каких-либо серьезных недостатков и подписала акт приема-передачи. Квартира сдавалась с готовым ремонтом, поэтому заселиться удалось довольно быстро. Но так как было лето, хозяйка почти все время проводила у себя на даче.
Только осенью, когда урожай с собственного огорода был полностью собран, Валентина окончательно переехала в новую квартиру. И вот тут-то и обнаружилось, что из окон нещадно дует, а створки нормально не закрываются. Знакомый мастер сказал, что это гарантийный случай.
Женщина обратилась в управляющую компанию, чтобы та истребовала гарантию с производителя. Однако представитель УК, вместо того чтобы провести полноценный осмотр, заявил, что никто ничего менять не будет, потому что «уже прошло время» и «надо было по-человечески принимать квартиру». А еще он почему-то решил, что женщина «била молотком по окну», поэтому вердикт был таков: пусть не рассчитывает на содействие и меняет окна за свой счет.
Но Валентина Петровна оказалась дамой неробкого десятка. Она выяснила, что УК не работает в тандеме с застройщиком. Проконсультировавшись с юристом, она пошла прямиком в головной офис строительной компании и поведала о случившемся. Там же она немного поскандалила, сообщила, что намерена идти в суд, и подробно расписала, какими будут все ее дальнейшие шаги.
Застройщик внимательно выслушал аргументы и предпочел решить проблему мирным путем. Окна Валентине Петровне совершенно бесплатно заменили по гарантии. И в кратчайшие сроки.
К сожалению, подобные истории – не редкость. Именно поэтому покупатели квартир в новостройках должны знать, на что распространяется гарантия, и как отстаивать свои интересы.
«Гарантия касается скрытых дефектов, которые нельзя обнаружить при приемке квартиры. К сожалению, не всегда при осмотре квартиры перед подписанием акта у покупателя есть полноценная возможность найти все недостатки. Например, если новостройка сдается летом, невозможно оценить работу системы отопления и качество межпанельных швов, из которых не должно дуть морозным воздухом»
Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege
Не платить за капремонт
Большинство россиян пребывает в уверенности, что, если дом новый, то капитальный ремонт ему не грозит. И если даже со зданием что-то случится, то все работы обязан произвести застройщик.
Однако это не так. Гарантия качества объекта долевого строительства никак не связана со взносами на капремонт. Данные отчисления направлены на поддержание дома в надлежащем состоянии до проведения капремонта. Собственники обязаны их вносить с момента включения дома в региональную программу капитального ремонта, которая утверждается отдельно в каждом субъекте РФ, обращает внимание Юрий Крюков.
Для Москвы такой срок установлен п. 3.1. ст. 75 Закона города Москвы от 27.01.2010 года № 2 «Основы жилищной политики города Москвы». Он равен 6 месяцам от даты включения МКД в региональную программу. Тот же срок установлен и для Московской области – согласно п. 2.2. ст. 5 Закона Московской области от 01.07.2013 года № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области».
«Программа капитального ремонта и гарантийные обязательства застройщика имеют разную правовую природу. Гарантийные обязательства краткосрочные, а капитальный ремонт планируется через десятилетия и может производиться многократно. Капремонт – дорогое удовольствие, поэтому с точки зрения закона собирать денежные средства на него нужно заранее, даже если дом недавно построен и еще находится на гарантии»
Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege
В настоящее время рассматривается законопроект, согласно которому собственников новостроек планируется освободить от взносов на капремонт в течение 5 лет с даты ввода дома в эксплуатацию. Но пока эту обязанность никто не отменял.
На льготы по отчислению взносов на капремонт могут рассчитывать только малообеспеченные слои населения (пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи и т.д.), говорит Андрей Колочинский. Также по решению местных властей в отношении новостроек может быть предоставлена отсрочка платежей за капитальный ремонт.
Гарантийный срок на строительные работы
Стоит отметить разницу продолжительности ручательства застройщика перед собственниками в зависимости от способа заключения между ними договора. Различия закреплены законодательно и заключаются в следующем:
Основным законом, регулирующим взаимодействия дольщика и застройщика, является 214-ФЗ. Именно в нем прописаны и гарантийные сроки 3 – 5 лет.
Пайщики, воспользовавшиеся схемой приобретения по ЖСК, и заключившие договор паевого участия, могут рассчитывать на гарантированное устранение дефектов согласно положениям Гражданского кодекса. В этом случае срок ограничен двумя годами с момента приобретения.
Покупатель жилья, у которого квартира оформлена через договор купли-продажи, может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения. Об этом гласит ст. 756 Гражданского кодекса.
Гарантийный период исчисляется с того момента, когда акт приёма собственником жилища подписан. Даже если сдача дома состоялась, и он эксплуатируется уже какое-то время, на существующее правило отсчёта срока это не влияет. То есть претензия к застройщику может быть направлена каждым совладельцем МЖД в свои сроки.
Для справки! Если жилая недвижимость не эксплуатируется, и причиной этому является дефект, виной которого определён подрядчик, то течение гарантийного срока прерывается на все время устранения этих недостатков.
Однако далеко не всегда все проходит так гладко. Если обслуживанием дома занимается компания, аффилированная застройщиком, решение вашей проблемы может намеренно саботироваться. Особенно если сама девелоперская компания неблагонадежная. В этом случае УК может намеренно затягивать сроки проведения осмотра и составления соответствующего акта.
Более того, откровенно недобросовестные компании могут отказываться признавать ваш случай гарантийным и включить его в перечень работы, которые проводятся в рамках капитального или текущего ремонта. В этом случае исправлять дефект будут за счет жильцов дома.
Если вы видите, что управляющая компания саботирует решение вашей проблемы и безосновательно признает дефект негарантийным, незамедлительно заказывайте независимую экспертизу. С ее результатами необходимо обратиться в офис застройщика. Если и это не подействовало, отправляйтесь в суд.
Однако зачастую застройщики предпочитают «не выносить сор из избы», то есть решать такие ситуации во внесудебном порядке. Заручитесь поддержкой юриста, в этом случае помимо устранения дефекта вы можете попробовать получить дополнительное возмещение ущерба, например, скидку на проект перепланировки или компенсацию оплаты коммунальных услуг.
Какие гарантии дает застройщик.
Отделка квартиры указывается в ДДУ в разделе «Характеристика объекта».
В соглашение между застройщиком и дольщиком должны вноситься сведения о передаче квартиры, гарантия качества и ответственность компании при обнаружении недостатков.
Будущий собственник должен внимательно изучить договор. Если при приеме квартиры он обнаружит нарушения, то может отказаться от подписания акта приема.
В таком случае составляется документ, где указываются недостатки и сроки их устранения.
Гарантии застройщика закон № 214-ФЗ указывает на различные конструкции.
Встречается, что дефекты проявляются уже после того, как квартира или дом введены в эксплуатацию.
Срок действия гарантий составляет:
- на несущие конструкции, стены, окна, фасад – 5 лет;
- на крышу и межпанельные швы – 10 лет;
- на коммуникационные системы (отопление, канализация,
- мусоропровод и др.) – 3 года.
Законодательством предусмотрена ответственность застройщика за качество возведенной им недвижимости. Гарантия на конструкции составляет не менее 5 лет, на коммуникационные системы не менее 3 лет.
По соглашению между застройщиком и дольщиком этот срок может быть продлен, что прописывается в ДДУ. При обнаружении дефектов во время сдачи недвижимости, собственник имеет право отказаться от подписания акта, и дать время девелоперу на исправление.
Если нарушения выявлены позже, но в гарантийный срок, то застройщику направляется письменная претензия.
В случае, когда девелопер отказывается от своих обязательств, владельцы квартир могут подать иск в суд. При этом необходимо предоставить доказательства того, что их права были нарушены.
Срок гарантийных обязательств
По закону гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет на объект долевого строительства, за исключением инженерного и технологического оборудования, на которые гарантия должна быть не менее 3 лет. Период исчисляется с момента передачи дома.
Гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет.
Если в договоре прописан меньший срок, такие положения соглашения между застройщиком и дольщиком признаются ничтожными.
В законе прямо указано, что установленные гарантийные сроки являются минимальными и могут быть увеличены в договоре долевого участия в строительстве. Так, например, гарантия на кровлю у большинства строительных компаний составляет 10 лет.
К недостаткам самого здания относятся:
На изменения, произведенные жильцами самостоятельно после приемки дома, гарантия строительной компании не распространяется. Например, если собственник установит в квартире новые окна в период гарантии, то при выявленном в них браке ответственность будет нести фирма, в которой он их заказал, а не застройщик.
К поломкам инженерных коммуникаций относятся:
Дефекты устраняются в срок, согласованный с собственниками жилых помещений. В случае задержки выполнения требований, строительная компания выплачивает неустойку за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для ремонта. Следует помнить, что взыскание неустойки в такой ситуации возможно лишь в том случае, если собственник использует помещение для личных, семейных нужд, а не в предпринимательских целях.
В случае выявления дефектов в процессе приемки квартиры вы имеете полное право не подписывать акт приемки-передачи и требовать устранения в разумный срок (как правило, это 30-45 дней).
На практике, строительные компании часто предлагают жильцам устранение недостатков после приемки жилого объекта. Застройщик заинтересован в скорейшем подписании бумаг, потому что за каждый день просрочки передачи дома ему приходится платить неустойку. Вы же имеете полное право отказаться от такого предложения и не подписывать акт до устранения дефектов.
На что не распространяется гарантия застройщика?
Строительная компания имеет полное право отказать в устранении недостатков в следующих ситуациях:
В вышеперечисленных случаях ответственность несет управляющая компания или сами жильцы. Так, например, после сдачи дома технологическое оборудование передается в ведение УК, которая должна проводить регулярное обслуживание коммуникаций, проводить плановый и внеплановый ремонт. Если управляющая компания нарушает правила эксплуатации. То именно на ней будет лежать ответственность за возникшие недостатки даже в гарантийный период.
Если вы не знаете точно, кто должен нести ответственность в вашем конкретном случае, рекомендуем направить претензии и в управляющую компанию, и застройщику.
В соответствии с законом собственники жилья имеют право требовать:
Как правило, собственники своими силами проводят ремонт в тех случаях, когда дефекты влияют на безопасность проживания.
Кроме того, закон позволяет требовать возмещение морального вреда. В этом случае в суде придется доказывать, что вы понесли нравственные страдания из-за выявленных дефектов в постройке и инженерной конструкции. К примеру, ваша квартира расположена на 9 этаже дома. Через несколько месяцев после заселения регулярно начал ломаться лифт. У вас маленький ребенок, с которым врачи рекомендуют ежедневно гулять, но из-за поломок в лифтовой системе вы вынуждены гулять с ребенком раз в несколько дней. По этой причине вы постоянно находитесь в расстроенном состоянии и вынуждены пить успокоительные средства. Кроме того, на нервной почве у вас стало меньше молока.
Следует помнить, что суды, как правило, значительно сокращают размер присуждаемой компенсации, поэтому не бойтесь просить в своих требованиях больше.
Какой период дается на исправление
Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.
Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.
Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.
ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.
Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.