Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка квартиры — что это». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
Кто продает квартиры по переуступке
Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.
«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
Документы, необходимые для переуступки квартиры:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- документ об уплате госпошлины;
- зарегистрированный ДДУ;
- договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
- нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
- согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
- письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)
Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:
- к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
- квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
- сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
- кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.
Налоговые последствия у цессионария – нового кредитора
Сам факт покупки денежного требования не влечет для цессионария каких-либо налоговых последствий.
Расходы, связанные с покупкой требования, признаются, когда цессионарий получит доход от дальнейшей реализации права требования или, когда должник погасит долг (п. 3 ст. 279 НК РФ). Если при погашении долга должником расходы превысили доходы, платить налог будет не с чего (письмо Минфина от 14.02.2018 №03-07-11/9078).
По НДС у цессионария вопрос недостаточно урегулирован.
Если право требования продается дальше, передача имущественных прав признается объектом налогообложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).
А если должник погашает долг цессионарию?
Подп. 26 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождает от НДС уступку прав требований по обязательствам, вытекающим из договоров денежного займа и кредитных договоров. Также – операции по исполнению заемщиком обязательств перед каждым новым кредитором.
В общем случае передача имущественных прав признается объектом налогообложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).
Как определять налоговую базу по НДС? Надо учитывать особенности, установленные пунктом 4 статьи 155 НК РФ (п. 1 ст. 153 НК РФ). А это значит, что база по НДС определяется как превышение суммы доходов, полученных от должника или при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение требования.
Сам НДС считаем так: умножаем налоговую базу на расчетную ставку НДС – 20/120.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:
- Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
- После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
- Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
- После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.
Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).
Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.
Переуступка задолженности по займу
Продажа долгов по договорам кредита и займа не облагается НДС (пп. 26 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Несмотря на то, что в законе прямо говорится не только об уступке, но и о переуступке, налоговики иногда пытаются доказать, что льгота относится только к продаже долга по займу первичным кредитором. Причем контролеров, желающих любыми путями пополнить бюджет, не останавливает даже наличие разъяснений Минфина РФ (письмо от 27.03.2012 № 03-07-05/09).
Но судебная практика здесь обычно складывается в пользу бизнесменов (например, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу № А56-72308/2012).
Важно отметить, что льгота распространяется только на займы, выданные в денежной форме. Если заемные средства предоставлены, например, в виде товаров, то НДС будет облагаться как сам займ, так и операции по его переуступке.
Покупка по ДДУ в новостройке
О каком налоге может идти речь, если сделка по уступке прав оформляется на первоначальную сумму, указанную в договоре долевого участия? Прибыли нет, следовательно, база для налогообложения нулевая.
По мере приближения окончания строительства, стоимость жилья становится выше. В договоре по переуступке прав цена квартиры будет отличаться от своей первоначальной стоимости. Налицо получение дохода, следовательно, доход по сделке переуступки прав подлежит налогообложению. Необходимо подавать декларацию о доходах в налоговую службу.
Так как налог вычисляется с полученного дохода, необходимо иметь документы, подтверждающие затраты на покупку недвижимости. Доказательством могут служить представленные квитанции и чеки.
Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов
До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.
| Продавец-физлицо | Компания |
| Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил; | Договор долевого участия; |
| платежные поручения об оплате договора долевого участия; | акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком; |
| справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку; | договоры подряда; |
| оригинал договора долевого участия; | счета-фактуры; |
| оригинал договора уступки долевого участия. | учредительные документы; |
| доверенности на представителя; | |
| протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО. |
Какие существуют риски для покупателя?
При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:
- некачественно проведенные строительные работы;
- перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
- возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
- имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
- вероятность объявления нового претендента на жилье;
- сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.
Уплата налога на новостройку, проданную по переуступке права
Исходя из вышесказанного, на основании какого договора у вас возникло право на квартиру? При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Пункт 1 статьи 210 Налогового кодекса устанавливает, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Преимущество, благодаря которому потенциальный покупатель все же задумывается о том, чтобы приобрести квартиру по переуступке, а не напрямую у застройщика, – это цена. Обычно переуступкой квартир занимаются профессиональные инвесторы, которые вкладывают свои деньги в квартиры на начальном этапе, чтобы в будущем продать их немного дороже. Но большинство инвесторов не желают тратить много времени и сил и оформлять свои квартиры в собственность, несмотря на то что квартиры со свидетельством дороже. Таким образом, выход для них – продать квартиру по переуступке.
Переуступка прав требования на квартиру может быть осуществлена двумя способами. В первом случае она производится по предварительному договору купли-продажи. Заключается договор, согласно которому уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но не право требования передачи этой квартиры. Больших прав такой договор дать не может. Таким образом, квартира не продается – стороны только договариваются о возможной продаже в будущем.
Стоит отметить, что уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации. А деньги за квартиру передаются только по основному договору. Чтобы избежать обмана, не стоит отдавать деньги по предварительному договору, так как переуступка прав требования на квартиру по предварительному договору купли-продажи считается довольно рискованной сделкой: известны случаи переуступки квартиры нескольким лицам с последующим исчезновением собственника.
Второй способ переуступки квартиры – по договору долевого участия в строительстве. Многие эксперты считают этот способ единственно верным и безопасным. Как известно, до тех пор пока дом не построен и не сдан, покупатели квартир, которые приобрели недвижимость в этом доме, вместо свидетельства о собственности получают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ). Они являются достаточным условием оформления права собственности на квартиру, когда дом будет сдан. Если же состоится официальная передача этого права другому лицу, это как раз будет переуступкой квартиры. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке права требования по ДДУ
При этом НДФЛ можно снизить, тем самым получить налоговый вычет в рамках законодательства. Для этого необходимо обратиться в местный налоговый департамент до 30 апреля года, следующего за отчётным, то есть, когда права по ДДУ на собственность были проданы и/или переуступлены, сдать декларацию установленного образца – 3-НДФЛ. При данном раскладе ситуации покупатель никакие обязательные взносы в бюджет, а также налоги не платит: это прерогатива продавца.
- первое – продавец, им может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которое продаёт свои права на недвижимость по ДДУ;
- второе – физическое либо юридическое лицо, которое желает приобрести права на жилье путём переуступки прав и обязательств по ДДУ на недвижимость с письменного (обязательного) согласия застройщика (строительной компании) о смене должника.
Налог на переуступку прав по ДДУ
Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.
Важно, чтобы представитель второй стороны соглашения понимал, что приобретая переуступку прав ДДУ, он автоматически перекупает обязанность по уплате задолженности перед кредитором, вместе с рисками вложения капитала в долевое строительство. В договоре с ним обязательно появится пункт, обязывающий его расплатиться с застройщиком в указанные сроки, зафиксированные в ДДУ.
Как не платить налог при переуступке дду
Продажа квартир по договорам цессии (то есть через переуступку права требования) стала распространенным явлением на первичном рынке.
Многие граждане зарабатывают на этом: покупают жилье на нулевом цикле и продают по переуступке на завершающем этапе.
Если дольщик примет квартиру по акту, оформит право собственности и захочет оперативно продать жилье, то он сразу попадет в поле зрения налоговых органов. Данные о регистрации прав на недвижимость автоматически поступают в инспекцию ФНС. Согласно Налоговому кодексу (НК), если гражданин владеет квартирой менее трех лет, то при ее продаже он должен уплатить подоходный налог 13%. Правда, не обязательно платить налог со всей полученной суммы. Если гражданин приобрел квартиру за 3 млн рублей, а перепродает за 4,5 млн рублей, то он вправе уплатить налог 13% с 1,5 млн рублей, то есть с суммы чистого дохода. В данном случае выходит 195 000 рублей.
Платить налог не нужно в том случае, если гражданин продал квартиру по той же цене, по которой и купил, а также если стоимость квартиры не превышает 1 млн рублей. НК предусматривает вычет на эту сумму. По этой причине многие граждане, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет, указывают в договорах фиктивную сумму, а остальные деньги принимают по иному договору (например, об оплате стоимости улучшений, произведенных в квартире). Но данная схема мало того, что незаконна, так еще и влечет определенные риски для покупателя.
Зато есть стереотип, что, перепродавая квартиру по переуступке (то есть до оформления собственности), можно не платить подоходный налог. Этот стереотип зародился еще в те времена, когда не действовал 214-ФЗ (о долевом участии в строительстве). Застройщики заключали с гражданами инвестдоговоры (по 39-ФЗ об инвестиционной деятельности), которые не требовали регистрации, а значит, налоговые органы могли и не узнать о переуступке права требования по данному договору. Но это не значит, что в этом случае граждане не должны платить подоходный налог.
Если налоговой службе становится известно о совершенной переуступке, то гражданину предъявляют претензию. Причем за неуплату налога его могут привлечь к ответственности, а помимо основной суммы долга обяжут заплатить неустойку.
В 2005 году вступил в силу 214-ФЗ. Согласно этому закону застройщики имеют право продавать квартиры только по договорам долевого участия (ДДУ), которые подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
Многие застройщики работают в обход закона (о чем наш журнал неоднократно рассказывал) и до сих пор продают квартиры по инвестиционным или же предварительным договорам купли-продажи, которые не требуют регистрации. Но это вовсе не означает, что дольщик, перепродавший будущую квартиру, может быть уверен в том, что им не заинтересуются фискальные органы.
Сам гражданин настаивал, что такой расчет здесь не годится, поскольку его цель была получить квартиру, если бы не финансовые проблемы застройщика, он бы не переуступал свои права и не вкладывал деньги в другой проект. Гражданин пытался опротестовать действия налоговиков в суде. Однако служители Фемиды отказали в иске. Суд констатировал, что полученные Назаровым 6,4 млн рублей не могут рассматриваться как компенсация вреда, причиненного действиями застройщика. Что касается покупки нового объекта, то гражданин вправе получить за него имущественный вычет (не более 260 000 рублей), и к моменту завершения спора г-н Назаров его уже получил. Решение суда вступило в силу.
Дело оказалось крайне показательным. Опрошенные юристы отмечают, что налоговая служба начинает все активнее бороться с подобными неплательщиками. Это вынуждает некоторых граждан указывать в договорах цессии фиктивную цену. Например, гражданин приобрел квартиру на раннем этапе строительства за 2 млн рублей, а собирается перепродать по переуступке за 3 млн рублей и при этом хочет избежать претензий налоговой. В договоре цессии он указывает сумму 2 млн рублей, а еще один миллион принимает, что называется, под расписку. Но в этом случае рискуют и покупатель, и продавец. Причем последний — едва ли не в большей степени. Возможен вариант, что покупатель потребует деньги обратно, да еще с процентами. Эксперты отмечают, что всегда безопаснее отражать в договоре реальную цену.
Переуступая права по договору долевого участия, нужно помнить и о других нюансах, помимо налоговых.
В 214-м законе сказано, что сделка по переуступке может быть совершена только в срок между госрегистрацией ДДУ и подписанием передаточного акта. То есть дольщик не сможет перепродать квартиру по договору цессии после того, как принял квартиру. Придется дожидаться оформления собственности.
Если цена по ДДУ выплачена в полном объеме, то уступка права требования осуществляется без согласия, а лишь с уведомлением застройщика. Если же цена выплачена не в полном объеме, то нужно получать согласие застройщика на сделку.
В случае, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут, приобретателю квартиры по договору переуступки будет возвращена лишь начальная стоимость объекта, то есть та, которая указана в ДДУ, а не та, по которой права на квартиру были перепроданы. А поскольку стоимость квартиры по переуступке обычно выше, чем стоимость квартиры по изначальному договору, то вторичный дольщик рискует потерять часть своих денег.
Вера Рябова, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:
— Если гражданин уступает право требования по договору (связанному с долевым участием в ст��оительстве) по цене, выше первоначальной стоимости квартиры, то у него возникает доход, облагаемый налогом. Учитывая, что со временем недвижимость дорожает, величина налога будет напрямую зависеть от разницы в цене квартиры. В любом случае гражданин вправе выбирать: дождаться завершения строительства и продать жилье через 3 года после оформления собственности или провести сделку немедленно, но с обязанностью уплатить НДФЛ на полученный доход.
— К сожалению, во многих сферах и отраслях сложилась нехорошая традиция не платить налогов. Это касается, скажем, доходов от сдачи жилья в аренду. Но налоговые органы делают серьезные усилия, чтобы исправить ситуацию. В прессе проходила информация о целой кампании в Москве, которая дала неплохие результаты. Что-то пытаются изменить и в Петербурге. Так что внимание к физическим лицам растет.
Что касается уступки, то многое зависит от того, будет ли у налоговых органов доступ к информации о заключаемых договорах или нет. Если договоры не регистрируются, то и сведений налоговый орган, скорее всего, не получит.
Почему цена квартиры по переуступке выше чем первоначальная?
Первоначальная цена может быть ниже поскольку квартира по ДДУ была приобретена на более раннем этапе строительства. Также стоимость может отличаться, если квартира была приобретена компанией, которая занимается перепродажей и купила несколько квартир по оптовой цене.
Налог при переуступке ДДУ
Прошу помочь. Купили квартиру в новостройке на стадии котлована за 4,5 млн, сейчас, спустя 2 года, хотим продать по переуступке по ДДУ (ключи выдают весной) за 6 млн. Могу ли я в договоре о переуступке прописать 4,5 млн, а эти 1,5 млн, чтобы покупатель мне выплатил «так»? И как это «так» оформить грамотно? Может гарантийным письмом?
Уж очень не хочется терять 200 тыс налогов. для нашей семьи это критично. Знаю, что многие делают так, как я описала выше.
Конечно можете, все что угодно) Только вот это называется уклонение от налога и карается штрафом плюсом к оплате налога. А узнается элементрано — покупатель-ипотечник, сделка «не в рынке», налоговый вычет у покупателя. Посмотрите, в последние годы налоговая активизировалась, даже туту несколько история уже проскальзывало.
а почему 1,5?разве тут не будет вычет 1 млн?