Вопрос-ответ о новой схеме покупки новостроек

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вопрос-ответ о новой схеме покупки новостроек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек

2. Новостройки: договор долевого участия – еще не панацея

3. Как юридически регулируется право взыскания неустойки с застройщика в 2021 году?

4. Обманутые дольщики должны быть включены в реестр

5. Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?

6. Как получить деньги после расторжения договора?

7. Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

8. Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства

9. Важные моменты при подписании договора

10. Почему трудно доказать навязывание услуг

11. Что можно сделать с навязанным договором

12. Навязывание ненужных услуг по завышенному ценнику

Государство начало осознавать, что несет некоторую ответственность за ситуацию с обманутыми дольщиками. Поэтому государственные органы стали формировать списки обманутых дольщиков. Что дает включение в подобный реестр? На уровне субъектов РФ разрабатываются программы, согласно которым проблемы с жильем дольщиков, включенным в реестр, должны быть решены за счет государственных финансовых средств. В городе Москва, например, действует Государственная программа города Москвы «Жилище».

Банки вместо ДДУ: как новая схема продажи жилья изменит рынок новостроек

Если вы хотите подать документы на включение в реестр обманутых дольщиков, то сначала необходимо проверить, соответствует ли ваша ситуация критериям, определенным в законодательстве. Итак, для включения сведений о дольщике в реестр необходимо наличие следующих фактов:

9 месяцев просрочки по передачи жилого объекта дольщику, но при условии, что отсутствует прирост вложений в строительство жилого дома в течение 2 отчетных периодов. Данные берутся из отчетности, которую застройщик предоставляет в контрольный орган;

Исключения: дома, где есть двойные продажи, дома, которые строятся на земельных участках без правоустанавливающих документов на них, дом строится на участке, на котором не допускается строительство многоквартирного дома, дома, которые строятся с нарушением требований градостроительного плана, проектной документации, разрешения на строительство.

отношения по приобретению квартиры между строительной компанией и гражданином оформлены договором долевого участия, заключенного в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ;
дольщик надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору;
застройщик не передал квартиру дольщику;
у застройщика отсутствует правопреемник, который мог бы исполнить его обязательства перед дольщиком;
ответственность строительной компании не обеспечена поручительством банка или не застрахована в страховой компании либо дольщик не может получить выплаты по страховке или по поручительству из-за того, что банк или страховая компания обанкротились;
дольщик не может дважды быть включенным в реестр по одному и тому же дому или по другому дому.

Как видно из списка требований для включения в реестр обманутых дольщиков, попасть туда будет невозможно, если застройщик ведёт свою деятельность с нарушением требованием закона. Также вас не признают официально пострадавшим гражданином, если вы не оформили договор участия в долевом строительстве.

Если ваша ситуация соответствует указанным выше критериям, то можно готовить документы для включения в реестр. Вам понадобятся следующие бумаги:

заявление (форму скачайте здесь);
копию паспорта;
копию ДДУ;
копия договора уступки прав требования по ДДУ (если квартиру вы покупали по переуступке);
копии платежных документов, которые подтвердят, что вы исполнили свои обязательства перед застройщиком;
судебное решение о включении в реестр требований кредиторов, если ваш застройщик банкротится.

Документы подаются в уполномоченный орган, в каждом регионе он свой. Так, например, в Москве — Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, а в Санкт-Петербурге — Комитетом по социальной политике Санкт-Петербурга.

Порядок возврата вложенных денег зависит от способа расторжения ДДУ.

На что может рассчитывать дольщик:

возврат вложенной суммы;
проценты за пользование денежными средствами;
неустойку (в случае просрочка сдачи объекта);
моральный ущерб;
арендную плату за вынужденный и непредвиденный найм жилья;
полную или частичную оплату судебных издержек.

Согласно ч.6 ст.9 № 214-ФЗ, кроме возврата денег, выплаченных дольщиком по договору на любом этапе строительства, застройщик обязан оплатить проценты за каждый день пользования этой суммой! Фактически, ему был предоставлен кредит для строительства. За основу расчета принимается ставка рефенансирования (ключевая ставка) Центрального Банка России и вычисляется сумма, подлежащая выплате за каждый день с момента передачи денег застройщику. Если дольщик гражданин, то 1/150 ставки, если юридическое лицо, то 1/300 ставки.

Иногда застройщик идет навстречу, заключая мировое соглашение, но такие случаи – скорее исключение.

Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи?
В чем особенности заключения договора по доверенности?
Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?
Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика?
Что еще может содержаться в договоре?
Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ?
Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?
Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?
Можно ли внести плату за квартиру до заключения и регистрации ДДУ?

Заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) — важный этап покупки жилья в строящемся доме. Правильно составленный договор поможет свести к минимуму риски остаться без жилья и без денег, а также минимизирует количество забот в случае банкротства девелопера или возникновения спорных ситуаций.

Из этой инструкции вы узнаете:

Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи.
В чем особенности заключени�� договора по доверенности.
Какие условия обязательно прописываются в ДДУ.
Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика.
Что еще может содержаться в договоре.
Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ.
Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто несет за это ответственность.

Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи?

В отличие от договора купли-продажи, порядок заключения которого регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), договор участия в долевом строительстве попадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ, или закон об участии в долевом строительстве). Согласно Закону № 214-ФЗ объектом договора выступает жилое (или нежилое) помещение в строящемся доме на любом этапе строительства, а в качестве сторон договора выступают два участника — покупатель (дольщик) и продавец (застройщик).

Если при заключении договора купли-продажи оформить квартиру в собственность покупатель может сразу после оплаты (или даже до оплаты – в зависимости от порядка расчетов согласно договору купли-продажи), то в случае с ДДУ дольщику придется ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. При этом договор участия в долевом строительстве служит гарантией того, что квартира будет получена в срок (и затем оформлена в собственность), либо застройщику придется вернуть деньги.

В чем особенности заключения договора по доверенности?

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.

Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?

Статья 4 Закона № 214-ФЗ устанавливает обязательными для ДДУ следующие пункты:

определение объекта долевого строительства (подробная информация о будущей квартире);
срок передачи застройщиком квартиры дольщику (если указан в виде количества дней после даты окончания строительства или ввода здания в эксплуатацию, то эта дата также должна указываться);
цена договора, сроки и порядок уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства (по Закону № 214-ФЗ — не менее 5 лет);
способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ.

Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным.

Определение объекта долевого строительства должно содержать следующую информацию:

план квартиры в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;
общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
этаж в многоквартирном доме;
план в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;
количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.

Полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительство (ЕИСЖС):

Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика?

Правительство, ЦБ и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) пишут законопроект, чтобы банки могли принимать в обеспечение ипотечных ценных бумаг права требования по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), сообщили «Ведомостям» несколько федеральных чиновников.

Когда банк выдает кредит на строящееся жилье, залогом могут выступать права требования заемщика к застройщику, объясняет старший юрист «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Олег Ушаков. Такие кредиты приравниваются к ипотечным, но закон об ипотечных ценных бумагах не считает их обеспечением, поскольку риски банков по ним были выше, объясняет представитель АИЖК.

Ситуацию изменили поправки в закон о долевом строительстве, принятые летом, – создан аналог системы страхования вкладов, продолжает федеральный чиновник: государство гарантирует либо завершение строительства, либо возврат денег гражданину – участнику ДДУ. Создан компенсационный фонд защиты дольщиков, куда каждый застройщик обязан перечислять 1,2% стоимости каждого ДДУ. Теперь риск по кредитам под залог ДДУ будет низким, ипотечное покрытие с участием таких кредитов станет высокого качества, указывает представитель АИЖК и выражает надежду, что банки смогут быстрее рефинансировать кредиты, высвобождать ресурсы и увеличивать выдачу ипотеки. Кредиты под залог ДДУ и сейчас можно секьюритизировать – как неипотечные активы. Но президент Владимир Путин поручил за три года отказаться от долевого строительства. «Так что ��аконопроект революции на рынке не совершит», – констатирует Ушаков.

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
Банк открывает покупателю счет эскроу.
Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
Покупатель оформляет жилье в собственность.

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

Новостройки: договор долевого участия – еще не панацея

Как было сказано выше, теперь единственным форматом гарантии для застройщиков станет использование эскроу-счетов. Что это такое?

Эскроу-счет (от англ. escrow) – это специальный банковский счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства, и которые не могут быть использованы, вплоть до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств сторонами.

По сути, это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя, пока строится дом. Договор на открытие счета заполняется тремя сторонами: покупателем, застройщиком и банком. Покупатель в данном договоре именуется депонентом.

Проектное финансирование – это механизм привлечения денег застройщиками, при котором погашение выданных банком средств, происходит только за счет денежного потока, генерируемого проектом.

Проектное финансирование и эскроу-счета — это очень похожие схемы: девелопер в любом случает получит свои деньги от покупателей, только по окончании строительства, а финансирование будет происходить через банк.

Разница между этими понятиями лишь в периоде реализации проектов: проектное финансирование разрешает продажу лишь готового жилья, а схема с участием банков и эскроу позволяют реализовать дома и квартиры еще на этапе строительства.

Эта технология расчетов отличается от обычной тем, что покупатель может вернуть деньги с эскроу-счета только в том случае, если стройка «заморожена» и нарушены сроки по договору. Если инвестор просто передумал покупать новостройку, то снять деньги со счета он уже не сможет. Еще основаниями для возврата денег может быть признание девелопера банкротом или его ликвидация согласно судебному постановлению.

Согласно новым правилам, вводимых с июля 2019 года, инвестируя в новостройку на этапе строительства — просто так вернуть деньги, «передумать» уже будет нельзя.

Есть еще интересная возможность для покупателя. Если застройщик обанкротился, все средства, как правило, остаются на банковском счете, а вместо банкрота выбирается другой девелопер, который обязан завершить строительство объекта.

Все дома, строительство которых начато до 1 июля 2019 года, будут продаваться по старым договорам ДДУ. А вот если покупатель захочет купить новостройку после этого срока, то придется пользоваться договором с расчетами через эскроу.

Здесь следует иметь ввиду, что такие сделки уполномочены проводить далеко не все банки. Законодатели здесь отдали приоритет наиболее крупным и надежным участникам рынка.

Самый главный плюс новой системы расчетов – это надежность. Теперь даже если девелопер обанкротится, можно будет вернуть свои деньги. Также не нужно больше проверять надежность застройщика (теперь это будет задача банков).

Тем не менее, эта схема «таит в себе» и новые риски для покупателей:

Все деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Правда максимальная сумма страховки — всего 10 млн. руб. И если в регионах такого лимита вполне достаточно на покупку практически любой недвижимости, то покупатели коттеджей и таунхаусов в Московской или Ленинградской областях рискуют не вернуть все свои деньги, в случае банкротства банка;
Если у депонента есть долги по алиментам, неоплаченные штрафы или налоги, то банк имеет право списывать задолженность с эскроу-счета. Более того, после принудительного списания задолженности, будет считаться, что покупатель не выполнил свои обязательства перед застройщиком, а договор может быть расторгнут в одностороннем порядке;
Покупатель больше не сможет получить от застройщика неустойку или штраф. Причина в том, что теперь все обязательства обеспечивает банк. В случае если девелопер допустил просрочку сдачи дома или коттеджа, для покупателя остается возможность только расторгнуть договор и получить деньги назад.

Как юридически регулируется право взыскания неустойки с застройщика в 2021 году?

Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.

Елена Павлович приводит следующие документы:

• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.

• Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.

• Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.

• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.

Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.

Обманутые дольщики должны быть включены в реестр

9 месяцев просрочки по передачи жилого объекта дольщику, но при условии, что отсутствует прирост вложений в строительство жилого дома в течение 2 отчетных периодов. Данные берутся из отчетности, которую застройщик предоставляет в контрольный орган;

отношения по приобретению квартиры между строительной компанией и гражданином оформлены договором долевого участия, заключенного в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ;
дольщик надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору;
застройщик не передал квартиру дольщику;
у застройщика отсутствует правопреемник, который мог бы исполнить его обязательства перед дольщиком;
ответственность строительной компании не обеспечена поручительством банка или не застрахована в страховой компании либо дольщик не может получить выплаты по страховке или по поручительству из-за того, что банк или страховая компания обанкротились;
дольщик не может дважды быть включенным в реестр по одному и тому же дому или по другому дому.

заявление (форму скачайте здесь);
копию паспорта;
копию ДДУ;
копия договора уступки прав требования по ДДУ (если квартиру вы покупали по переуступке);
копии платежных документов, которые подтвердят, что вы исполнили свои обязательства перед застройщиком;
судебное решение о включении в реестр требований кредиторов, если ваш застройщик банкротится.

Пожалуй, самым значимым изменением в сфере строительства многоквартирных жилых домов стал переход застройщиков на эскроу-счета с 1 июля 2021 года. Этого ждали с нетерпением как переломного момента на рынке новостроек. Изменение вызвало много обсуждений и со стороны СМИ, и со стороны застройщиков. Безусловно, покупатели встретили нововведения с надеждой и тревогой. Поэтому с самого начала 2021 года продажи нового жилья резко выросли. То же самое произошло и с ценами на квартиры.
Для того чтобы продолжить работать по старой схеме, застройщики должны были обеспечить к 1 июля готовность объектов от 30% (при застройке микрорайона – от 15%) и продажи 10% жилья по ДДУ.

Как проходят сделки с эскроу-счетами?

Главные события и тренды на рынке жилья Москвы – 2019

По данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ выросло в первом полугодии 2021 года на четверть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во втором полугодии наблюдается спад. В октябре количество поданных на регистрацию ДДУ было сравнимо с показателями 2018-го. Впрочем, этого следовало ожидать.

ФЗ № 214-ФЗ — является основным законодательным документом, который детерминирует перечень прав, обязанностей для каждого участника сделки.

В том числе, в нем представлены:

Допустимые варианты обеспечения	реализации обязательств, взятых на себя;
Регламент подписания соглашения долевого строительства	алгоритм внесения корректировок, а также его расторжения;
Особенности взаимоотношений между гражданином и застройщиком	и прочие вопросы участия сторон в таком процессе.

Рассматриваемый нормативно-правовой акт был ратифицирован в 2004-м Гос Думой РФ. Данное решение было принято для государственного регулирования регламента привлечения финансовых активов приватных инвесторов в строительство жилых домов.

Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.

Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.

Как получить деньги после расторжения договора?

При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.

В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.

Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

Иметь гражданство РФ.
Быть старше 21 года.
Быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор.
Иметь безукоризненную кредитную историю.
Работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

Размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа.
Процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых.
Период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет.
Сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.

Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.

Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.

Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.

Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства

В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.

Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.

Важные моменты при подписании договора

Чтобы оформить квартиру по ДДУ, в него должны быть включены существенные условия, которые содержатся в ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

Описание жилища, его размещение на этаже, размер, число комнат, технические помещения. Все эти сведения указываются в разделе ДДУ, описывающем предмет соглашения. Там же указывается адрес и кадастровый номер земельного участка, на котором будет осуществляться строительство.
Описание строящегося дома. Сюда включается количество этажей, вид дома. Материалы, которые применены при возведении несущих конструкций и перекрытий.
Срок, в течение которого введенное в эксплуатацию жилье фактически будет передано покупателю. Он может указываться как в виде конкретной даты, так и в виде периода времени, прошедшего после сдачи.
Гарантия на квартиру.
Средства, за счет которых застройщик планирует выполнять строительство дома.
Объекты социальной инфраструктуры, которые будут построены вместе с домом (школы, больницы, детские сады и т. п.).
Стоимость жилого помещения, порядок оплаты.

Почему трудно доказать навязывание услуг

Через письменный запрос. Предположим, застройщик предлагает вам подписать договор на допуслуги. Можно написать ему письмо и попросить документы, которые обоснуют, почему без такого договора квартиру вам не продадут.

Но застройщик наверняка не ответит, ведь любой ответ будет признанием, что услуга навязана. А когда вы придете в офис, вам скажут, что квартира продана и вам больше ничего не могут предложить. Застройщику не нужен клиент, который готов к судам, — проще продать квартиру тем, кто не задает вопросов.

С видеосъемкой или аудиозаписью та же история. Если вести их открыто, менеджеры застройщика сделают вид, что не понимают, о какой плате за регистрацию идет речь.

Если снимать тайно или записать телефонный разговор с менеджером, то суд может не принять эти доказательства. Дело в том, что к таким записям много требований. Например, чтобы использовать их в в суде, нужно указать, когда и в каких условиях вы записывали разговор, а лучше проговорить это прямо в начале записи. Но застройщик наверняка начнет оспаривать подлинность записи или ее обстоятельства. Потребуется экспертиза, и не факт, что она установит подлинность.

Был случай, когда запись сделал участник разговора, и она касалась договорных отношений. Верховный суд постановил, что запрет на фиксацию информации здесь не действует. Но не все суды применяют такую практику и не все истцы идут после них в Верховный суд.

Что можно сделать с навязанным договором

Договор на допуслуги можно не подписывать. И требовать, чтобы ваш ДДУ зарегистрировали только с уплатой госпошлины. Но учтите, что в итоге вам могут не продать квартиру.

А можно подписать и надеяться, что в суде вы докажете навязывание услуги. Главное, постарайтесь не подписывать акт о выполнении работ по договору на допуслуги, иначе будет сложно доказать свою правоту. В остальном есть три варианта, что делать дальше.

Подписать, но не оплачивать. Если в договоре прописано, что застройщик берет плату за регистрацию ДДУ, можно написать ему претензию. В ней укажите, что застройщик незаконно навязал вам услугу и вы отказываетесь исполнять договор. Это законно: пока услуга не оказана, от договора можно отказаться в одностороннем порядке.

В претензии потребуйте зарегистрировать ДДУ только с уплатой госпошлины. Пригрозите, что если застройщик откажет, то вы пожалуетесь в Роспотребнадзор. Но до этого желательно получить хотя бы копию ДДУ с подписью застройщика и копию договора на допуслуги.

Застройщик может решить, что проще не брать с вас плату, чем ходить по судам и разбираться с Роспотребнадзором. Но может пойти на принцип и отказаться продавать вам квартиру.

Хуже, если в договоре указаны информационно-консультационные услуги, а застройщик отказывается подписывать ДДУ, пока вы эти услуги не оплатите и не подпишете акт выполненных работ. Тут можно только писать претензии застройщику и в Роспотребнадзор, не имея на руках никаких доказательств навязывания. Но велик риск, что квартиру вы в итоге не купите.

Оплатить, но не ждать регистрации ДДУ. Пока застройщик не зарегистрировал ДДУ, вы можете отказаться от договора на допуслуги и вернуть деньги. Для этого нужно направить застройщику письменное уведомление.

Если у вас будет экземпляр ДДУ с печатью и подписью застройщика, можно подать в суд иск о том, чтобы застройщика заставили зарегистрировать ДДУ без дополнительных услуг. Зная об этом, застройщик может согласиться на ваши условия.

Но проблема в том, что застройщики обычно не дают дольщикам экземпляр ДДУ, пока тот не зарегистрирован. Исключение — если вы покупаете квартиру в ипотеку. Тогда подписанный экземпляр потребует банк. Вот тут-то и можно попробовать его достать.

Оплатить и дождаться регистрации ДДУ. После этого можно найти юриста и обратиться в суд. В иске потребуйте, чтобы договор на допуслуги признали недействительным, потому что он навязан, а деньги вернули. Так вы точно не потеряете квартиру. Но услуги юристов могут стоить дороже, чем платная регистрация. К тому же не факт, что вы выиграете суд.

Навязывание ненужных услуг по завышенному ценнику

Тогда откуда же такие цифры – 30 тыс. рублей, 60 тыс. рублей, 120 тыс. рублей? Вряд ли дольщиков можно назвать людьми недалекими, особенно, учитывая тот факт, что в это непростое время они нашли деньги на покупку недвижимости. Неужели они охотно отдают свои деньги, даже не пытаясь разобраться – за что именно они платят? И уж тем более странным выглядит поведение дольщиков, которые понимают, что услуга не стоит таких денег, но все равно платят.

Запрещает ли закон дольщику самостоятельно подавать документы на регистрацию? Нет, в ФЗ-214, который регулирует правовые отношения застройщика и дольщика, такого запрета нет. Собственно, его и не может быть, так как эта сделка (равно как и другие операции с недвижимостью) вполне может быть проведена двумя сторонами сделки (которые должны вместе явиться к регистратору) или одной стороной (при наличии доверенности от другой стороны).