Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешения органов опеки и попечительства не требуется при продаже квартире, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником. Исключение — случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и интересы.
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником доли: главные шаги
Для успешной и законной продажи жилья, где доля собственности принадлежит несовершеннолетнему, необходимо соблюсти четкий алгоритм действий.
Шаг 1. Coбpать пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
Это:
- зaявлeниe oбoиx poдитeлeй или иных зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa;
- пacпopт peбeнкa (для детей старше 14 лeт);
- свидeтeльcтвo o poждeнии;
- выпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa на недвижимость;
- пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт (дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe);
- кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй;
- спpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную меру господдержки, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в новой недвижимости нужно выделить доли ребёнку. Так он станет одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы, которые обращались за передачей квартиры в собственность.
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:
- До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
- От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
- От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается частично дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.
В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.
Как продать квартиру, которая принадлежит ребёнку: пошаговая инструкция
После одобрения сделки со стороны опеки можно приступать непосредственно к продаже жилья.
Если органы опеки разрешили провести сделку с последующим выделением доли ребёнку в новом жилье или при условии открытия счёта, то продажа проводится следующим образом:
1. Составление договора купли-продажи.
2. Нотариальное удостоверение договора. Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних по закону должны быть заверены и заключены в присутствии нотариуса.
3. Регистрация сделки. Вам ничего делать не нужно — нотариус сам направит документы в Росреестр.
Когда сделка завершена, нужно предоставить в органы опеки документы, подтверждающие выполнение условий — выписку из ЕГРН по новой квартире или выписку с расчётного счёта ребёнка.
Если опека одобрила продажу при условии одновременной покупки новой квартиры на имя несовершеннолетнего (или доли в ней), то проводится альтернативная сделка. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, оформляется в тот же день, что и покупка нового жилья. Обе сделки направляются на регистрацию в Росреестр одновременно.
Жилье и дети – основные гарантии
Собственником недвижимости в России может быть кто-угодно – граждане, организации, объединения, государство. При этом владеть объектом недвижимости может любой гражданин – даже тот, который не в силах это осознать. Закон не запрещает иметь в собственности недвижимость детям или недееспособным гражданам. Более того, государство даже обеспечивает им дополнительные гарантии обеспечения права на жилье.
В практике дети имеют определенные гарантии прав на жилое помещение в нескольких случаях:
- если при покупке жилья использовался материнский капитал. В этом случае Пенсионный фонд разрешит провести сделку лишь в том случае, если по ее результатам каждому члену семьи (родители и дети) будут выделены доли в купленном объекте. Это касается как случаев, когда материнский капитал используется как доплата (а вся остальная сумма у семьи уже есть), и когда он используется вместе с ипотечным кредитом;
- если продается жилье, в котором ребенок имеет долю (например, он получил это жилье в наследство или семья купила квартиру с материнским капиталом). Тогда при продаже придется заручиться согласием органов опеки и попечительства, а это может быть сложно;
- если продается жилье, в котором зарегистрирован несовершеннолетний. Выписать его принудительно будет крайне сложно даже через суд – если у ребенка нет иного дома, аннулировать его регистрацию в купленной квартире не получится;
- если ребенок претендует на долю в квартире, хотя по факту ее не имеет. Это ситуации, когда семья приватизирует квартиру, но прописанный в ней ранее ребенок не получает свою долю – если это было проведено без согласия органов опеки, такая сделка может быть оспорена позже;
- другие гарантии – например, обязательство государства выделять жилье детям-сиротам и семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Другими словами, государство заботится о правах ребенка на жилье чуть лучше, чем о правах всех остальных граждан (которые тоже защищены, но права ребенка в приоритете).
Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего?
Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.
Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:
- Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
- После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;
ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.
- Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
- Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.
Как органы опеки принимают решение?
Решение принимается индивидуально, отталкиваясь от характеристик жилья и жизненных обстоятельств данной семьи. Одним родителям дадут разрешение на сделку, а другим в схожей ситуации — нет. Если семья состоит на учёте как неблагополучная, её заявление будут проверять с особой тщательностью — риск отказа выше.
Например, семья хочет продать единственную квартиру, чтобы оплатить дорогостоящее лечение ребёнка за границей. Органы опеки могут дать разрешение при условии, что несовершеннолетнего пропишут в другом месте — у бабушки, тёти или другого родственника. Если же родители хотят продать квартиру просто так и ничего не приобретать взамен, да ещё и попадали в поле зрения органов опеки, согласие на сделку они не получат.
Имущество несовершеннолетнего нельзя продать его близким родственникам — родителям, братьям и сёстрам, бабушкам и дедушкам.
Насколько часто встречаются сделки по продаже жилья с участием несовершеннолетних?
В России подобные операции не являются редкостью. Встречаются они весьма часто. Особенно после введения материнского капитала, который выдается за рождение второго и более детей в семье. Эти средства многие тратят на покупку жилья. И в последствии граждане продают приобретенные квартиры. Собственниками долей имущества будут являться и совершеннолетние, и дети.
Если же говорить о финансовых операциях по квартирам и домам, в которых только прописаны несовершеннолетние (регистрация никак не отражается на праве собственности), то такие предложения тоже являются частыми. Более того, они доставляют намного меньше хлопот.
Тем не менее, покупатели не слишком охотно соглашаются на любые сделки, связанные с несовершеннолетними. И не важно, кем будет являться ребенок – обычным жильцом или собственником. Связано это с определенными рисками. Особенно если покупатели планируют жить в купленном жилье сразу.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (или с детьми-собственниками) может производиться без помощи посредников. К сожалению, подобный расклад не всегда привлекает клиентов. Покупатели зачастую избегают операций по купле-продаже недвижимости без сопровождения специализированных фирм.
Чтобы продать жилье своими силами, придется вызвать доверие покупателя, а также хорошенько подготовиться к процессу. Он отнимает немало времени.
К плюсам самостоятельной продажи квартиры относят:
- отсутствие дополнительных трат;
- нет риска работы с агентствами-мошенниками.
Недостатками приема, как правило, считают:
- затраты по времени;
- недоверие со стороны клиентов;
- проблемы с заключением договора ввиду юридической безграмотности населения;
- риски сотрудничества с покупателями-мошенниками.
Именно в этом случае продажа квартиры с несовершеннолетними детьми доставляет очень много проблем. В частности, из-за серьезной бумажной волокиты, с которой знакомы далеко не все.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – это реальность или сказка? Ответ на этот вопрос беспокоит многих современных граждан.
Дело все в том, что собственники жилья могут делать с ним все, что угодно. Например, подарить или поделить. Продать квартиру или дом тоже представляется возможным. И дети, прописанные на жилплощади, никак не влияют на это право.
Если же собственником помещения (или его доли) является ребенок, то куплю-продажу тоже удастся провести. Но в этом случае придется изрядно постараться. Подобные сделки требуют огромного внимания.
Однако вы вполне сможете осуществить задуманную сделку даже при наличии несовершеннолетнего. Особенно, если заранее подготовиться. Огромную роль в этом процессе играет подготовка документов. Но об этом позже.
Выписка граждан из квартиры
А как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже имущества? Это не такая уж и трудная задача. Особенно если есть место, куда можно прописать детей. Выписка несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже – это не так трудно.
Новое жилье может обладать худшими условиями, нежели старое. Данная особенность радует всех собственников жилья. Ведь прописать ребенка можно в любую квартиру.
Алгоритм действий имеет приблизительно следующий вид:
- Подобрать место жительства для ребенка.
- Собрать документы: паспорт собственника и родителя несовершеннолетнего, свидетельство о рождении, выписку из ЕГРН.
- Обратиться в УФМС (МФЦ/паспортный стол) с заявлением на снятие ребенка с регистрации в квартире.
- Подать заявление на прописку несовершеннолетнего в новом месте.
Вот и все. Листки прибытия и убытия заполняются и выдаются прямо в УФМС. В конечном итоге ребенок будет одновременно снят с учета в одной квартире, а затем перерегистрирован в новой.
Если ребенку еще нет 10 лет, то предварительно (а лучше одновременно) рекомендуется перепрописать родителей несовершеннолетнего в новом месте жительства. Как мы уже подчеркивали, все дети должны жить со своими законными представителями. Выписка взрослых жильцов осуществляется по уже изученным нами принципам.
Ограничения ребенка на распоряжение квартирой
Самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).
Следует разъяснить, что малолетними считаются граждане в возрасте до 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте от 14 до 18 лет.
«В соответствии с положениями ГК РФ (ст. 26, 28), малолетние и несовершеннолетние могут самостоятельно совершать лишь строго определённый круг сделок, — разъясняет Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр», — Сделки с недвижимостью, в том числе и на вторичном рынке, могут совершаться несовершеннолетними только с согласия их законных представителей, а в случае с малолетними – только их законными представителями. Что, касается недееспособных граждан, то сделки с недвижимостью с их участием могут совершаться их опекунами с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ)». Возможности и желания родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом малолетнего или несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Для продажи квартиры, где ребенок является собственником необходимо получить документы:
- письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;
- предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.
Нюансы продажи квартиры, в которой проживают несовершеннолетние
Взрослые люди вправе свободно распоряжаться свои имуществом, в то время как несовершеннолетние такой возможности лишены. До определенного возраста сделки купли-продажи с их недвижимым имуществом осуществляют взрослые. Далее, подростки могут сами вступать в отношения купли-продажи, но с письменного разрешения родителей. Эти положения отражены в законодательстве РФ – п. 1 ст. 28 ГК РФ и п. 1 ст. 26 ГК РФ соответственно.
В первом случае, права ребенка могут быть ущемлены — намеренно или непредвиденно. Допустим, в трехкомнатной квартире ребенок имеет 1/3 доли стоимостью 700 тыс. рублей. Родители решают купить недвижимость подешевле, а на сэкономленные деньги приобрести автомобиль. В результате покупается квартира поменьше, в которой доля ребенка составляет уже не 700, а 400 тыс. Получается, что, по независящим от него причинам, несовершеннолетний потерял 300 тыс. от своего законного имущества.
Чтобы права юных граждан не нарушались, закон регулирует сделки купли-продажи, в которых прямо или косвенно задействованы несовершеннолетние. Основные положения закреплены в Гражданском Кодексе РФ, в частности, п. 2 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного» гласит, что, без разрешения органов опеки и попечительства, законные представители ребенка не имеют права распоряжаться его имуществом.