Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право на обмен жильем, предоставленным по договору социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обменять муниципальное жилье, которое предоставлено по договору социального найма, можно только на жилое помещение предоставленное другому нанимателю на тех же основаниях. Иными словами, обменять неприватизированную квартиру можно только на такую же.
Можно ли обменять муниципальное жилье?
После принятия закона о бесплатной приватизации и продлении ее на неопределенный срок, муниципального жилья остается все меньше. Подобрать вариант, который бы устроил всех членов семьи довольно сложно.
Профессиональные риэлторские агентства, за сделки связанные с обменом неприватизированного жилья не берутся – заниматься поиском квартиры и оформлением документов придется самостоятельно.
В случае несогласия одного из совместно проживающих членов семьи, разрешение на обмен придется добиваться через суд. При обоюдном согласии семьи на сделку, потребуется разрешение наймодателя, которое не всегда бывает положительным.
Какие документы понадобятся
Любая операция с недвижимостью требует большой бумажной волокиты и сбора целого пакета документов, не является исключением и процедура обмена неприватизированных жилых объектов. Полный список необходимых документов можно получить непосредственно в органах, занимающихся оформлением подобных договоров. В этот перечень стандартно входят:
- личные документы всех прописанных жильцов (паспорта для взрослых и свидетельства о рождении несовершеннолетних)
- документ, подтверждающий права на владение жилым помещением, а это может быть ордер, договор соцнайма, другой документ
- согласие от всех сторон, задействованных в процессе (заверяется нотариусом)
- собственно договор, заверенный подписями сторон
- разрешение органов опеки, в случае если на обмениваемой территории проживают дети или люди, не способные самостоятельно принимать решения
- справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам
- заявление установленной формы
Собранные документы, а проверить комплектность лучше юристам, подаются в территориальные органы самоуправления или в МФЦ, если обмениваемый объект расположен в крупном муниципалитете. Срок рассмотрения материалов составляет 10 дней с момента регистрации, при этом госпошлина не может превышать 300 руб.
Да, такое право предоставлено дееспособным членам семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя.
В соответствии с ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
В силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Таким образом, правом на изменение договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ) обладает и бывший член семьи нанимателя (например, бывший супруг в случае расторжения брака).
Кроме этого, обращаю ваше внимание на следующее. Из вопроса следует, что вы прописаны в квартире, но не проживаете в ней.
В данном случае есть риск того, что заинтересованные лица (например, наймодатель, новые члены семьи нанимателя) могут признать вас в судебном порядке утратившей право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие постоянного отсутствия. После чего вы не сможете переоформить на себя договор.
((3352))
В соответствии с п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.
2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ).
Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
((1530))
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Таким образом, доказательством того, что вы пользуетесь квартирой, будут являться оплата коммунальных платежей, исполнение других обязательств, предусмотренных договором социального найма, наличие ваших вещей в квартире и т.п.
Как разменять муниципальную квартиру
Вам понадобится
- — заявление в суд;
- — документы на квартиру;
- — выписки из БТИ.
Инструкция
Если вы и ваш отец являетесь сособственниками квартиры, а сособственность возникает в результате государственной регистрации прав собственности на нескольких человек и регулируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ, то вы имеете равноценные доли. Чтобы произвести размен квартиры, обратитесь в арбитражный суд. Напишите заявление, предъявите документы на квартиру и выписку из кадастрового паспорта, копию кадастрового плана и экспликацию помещения. Отметьте в экспликации способы выделения своей доли, так как принудительный размен можно произвести только в результате выдела доли в натуре.
К вам направят экспертную комиссию, чтобы на месте определить, возможен выдел в натуре или нет. Разделить квартиру на доли в натуре можно лишь в том случае, если она достаточно большая и все собственники смогут получить изолированную комнату, а также разделить места общего пользования или договориться об их совместном использовании.
Если суд постановил, что все доли разделены в натуре, то вам необходимо зарегистрировать отдельное право собственности на свою долю.
Затем уведомить отца о продаже своей доли или обмене, так как в результате выдела долей в натуре, вы и ваш отец становитесь совладельцами и отец имеет право преимущественной покупки (статья 250 ГК РФ).
Или он имеет право выкупить вашу долю, если вы хотите ее обменять.
Если раздел квартиры в натуре невозможен по причине того, что ее площадь достаточно маленькая или комнаты проходные, то суд вынесет решение о разделе жилплощади в процентном соотношении. В этом случае отец в принудительном порядке выплатит вам вашу долю в процентном соотношении от стоимости жилплощади, и вы сможете приобрести себе другую квартиру.
Если ваша квартира неприватизированная, то для раздела ее необходимо приватизировать и провести выдел долей указанным способом. Или подать заявление в суд о принудительном разделе. Разменять неприватизированную квартиру можно только на две жилплощади, относящиеся к государственному или муниципальному фонду. Такие суды длятся десятилетиями, не принося никаких результатов.
Если ваш отец является единоличным собственником квартиры, то произвести раздел в принудительном порядке невозможно. Так как собственник вправе сам решать, как распоряжаться своей собственностью и принудительно его заставить с кем-то поделиться просто невозможно.
Видео по теме
Источники:
- как разменять квартиру с ребенком в 2018
Размен муниципальной квартиры с чего начать
Так же раннее она была коммуналкой, является ли она сейчас коммуналкой — это вопрос. Но лицевой счет 1! К сожалению, отношения с мамой супруга у меня не сложились — это мягко сказанно! В данной квартире прописаны: мама супруга, сводный брат супруга и мой супруг.
Можно ли разменять муниципальную? Размен муниципальной квартиры – процесс длительный и трудоемкий. Ведь, в отличие от собственников квартир, которым нужно всего лишь выгодно продать уже имеющуюся жилплощадь и на вырученные деньги приобрести меньшей площади, ответственным квартиросъемщикам придется столкнуться с многими сложностями. Варианты обмена муниципального жилья Этапы размена муниципального жилья Получение согласия всех прописанных в квартире граждан Подбор вариантов новой жилплощади Заключение договора Особенности обмена муниципального жилья Но не все так просто, как кажется на первый взгляд, каждый из вышеизложенных пунктов имеет свои нюансы.
Добровольный размен: пошаговая инструкция
По следующему алгоритму можно обменять муниципальную квартиру:
- выбирают подходящий вариант;
- в ходе переговоров определяют приемлемые условия обмена с нанимателем подходящего объекта недвижимости;
- уточняют в устной форме согласие членов семей обеих сторон;
- получают письменное разрешение ООиП, если в квартире приживает несовершеннолетний ребенок;
- собирают необходимые сопроводительные документы;
- заключают договор мены (ДМ) по стандартному образцу с учетом предварительного соглашения;
- заверяют документ подписями участников;
- передают ДМ для согласования в администрацию соответствующих муниципальных образований;
- после получения положительного ответа оформляют новые договоры социального найма, организуют переезд.
Новостройки все новостройки
Предметом договора мены недвижимости могут выступать объекты недвижимости, однако закон не запрещает обменивать недвижимое имущество на движимые вещи. Однако нас интересует мена объектов недвижимости, которые обладают высокой экономической ценностью и предназначены для длительного пользования. Кроме того, для недвижимого имущества не свойственно исчезать в процессе использования, но характерна функциональная сложность и необходимость несения затрат на поддержание его в соответствующем состоянии. Еще одной специфической чертой недвижимого имущества является возможность использования только на определенном участке земли. Существуют конечно недвижимые объекты с землей не связанные и предназначенные, к примеру, для перемещения грузов и людей по воде, но это немного другая весьма специфическая тема. Если говорить о недвижимости вообще, то ее определение закреплено в статье 130 действующего Гражданского Кодекса РФ, как и следующая ее особенность – неразрывная связь с землей, что еще раз указывает на значительную стоимость недвижимого имущества.
Еще по теме Договор мены и дарения жилого помещения.
- 73. Договор дарения жилого помещения.
- Договор мены, договор дарения.
- Договор коммерческого найма жилого помещения: стороны договора, форма, срок, объект, сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение
- Вопрос 24. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма.
- 20. Очередность предоставления жилых помещений по договорам социального найма. Внеочередное предоставление жилого помещения. Обстоятельства, учитываемые при предоставлении жилого помещения.
- Вопрос 17. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Основания внеочередного предоставления жилого помещения по договору социального найма. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения
- Договор социального найма жилого помещения: основание заключения, субъектный состав, объект, форма договора, последствия несоблюдения формы договора социального найма, срок договора. Размеры предоставляемых жилых помещений. Право на дополнительную площадь.
- 36.Понятие члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, собственника жилого помещения, права и обязанности членов семьи и краткая характеристика их прав и обязанностей.
- Вопрос 20. Договор социального найма жилого помещения. Предмет, форма договора социального найма жилого помещения, изменение договора социального найма.
- Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Правовое положение временных жильцов, проживающих в жилых помещениях, предоставленных по договору социального найма.
- 44. ПРАВОМОЧИЯ СТОРОН ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ОТЛИЧАЮЩИЕСЯ ОТ ПРАВОМОЧИЙ СТОРОН ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
- 23. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.
- Изменение договора социального найма жилого помещения. Расторжение и прекращение договора социального найма: основания и порядок. Выселение из занимаемых жилых помещений.
- Понятие и виды жилых помещений. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Общая площадь жилого помещения.
- Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Особенности сдачи в поднаем комнаты в коммунальной квартире.
- 23. Приобретение права пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения.
- 23. Приобретение права пользования жилым помещением по договору соц. найма жилого помещения.
Жильцы могут лишиться своих прав на жилье, предоставляемое по договору социального найма в следующих ситуациях:
- Объект признано аварийным. В таком случае граждане могут рассчитывать на предоставление им другого равнозначного объекта.
- Дом признан непригодным для проживания. В таком случае жилье, предоставляемое по договору социального найма не считается аварийным, но жить в нем нельзя по иным причинам.
- Объект изымается для нужд государства. Ситуация редкая, но возможная. Изъятие не реализуется просто так.
Выселение из жилья социального найма возможно и в иных случаях, но только в судебном порядке:
- Наниматель не оплачивает коммунальные услуги или стоимость предоставления жилья полгода и более.
- Объекту наносится непоправимый урон нанимателем или членами его семьи.
- Гражданин регулярно нарушает права других жильцов. Например, захламляет общие помещения, ведет себя вызывающе, угрожает иным лицам.
- Жилье используется не по назначению. Например, на территории объекта разворачивается производство или оказываются услуги.
Какие существуют способы обмена квартиры?
В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:
-
обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
-
обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
-
обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
-
обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
-
обмен
trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
Конечно, такая процедура как обмен не может проходить совсем без нюансов и сложностей. Казалось бы, вот приватизированная квартира и ее непосредственный собственник – а это значит, он вправе делать абсолютно все, что ему заблагорассудится с данной жилой площадью.
Но на самом деле, это не так. Помимо того, что собственник все же немного ограничен в своих правах, также ему нужно доказать факт того, что он действительно является собственником. Для предоставления необходимы все правоустанавливающие документы лица.
Также стоит помнить о том, что собственник не может обменивать жилое на нежилое имущество, делать перепланировку перед обменом и так далее.
Помните! Обмен можно совершать только с непосредственным собственником конкретного жилого помещения.
О том, чем договор мены отличается от других типов договоров, читайте здесь.
Для того, чтобы осуществить непосредственный размен приватизированной квартиры вам необходимо выполнить ряд последовательных и важных действий.
- Ознакомьтесь с предложением другой стороны будущего договора.
- Изучите не только новую жилую площадь, но и документы, которые к ней прилагаются.
- Проверьте, действительно ли лицо является собственником данного недвижимого имущества и все ли его родственники согласны с подобным решением об обмене.
- Далее, соберите пакет необходимых документов, предусмотрительно сняв с них копии.
Помните о том, что с документами придется знакомиться не только сотрудникам Росреестра, но и другой стороне договора обмена, а также, возможно, и нотариусу. Поэтому копий должно хватить на всех. - Предварительно поинтересуйтесь способами достижения желаемого результата при обмене, а лучше — проконсультируйтесь с юристом и углубитесь в законодательство. Особое внимание уделяйте жилищному и гражданскому кодексу нашей страны.
К числу прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма относится право на обмен предоставленного ему по такому договору помещения. В соответствии со ст. 72 ЖК наниматель вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Эти органы отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК, т. е. норм о вселении нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение других лиц.
Законом определены обстоятельства, при наличии которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается. Такой обмен исключается в случаях, если:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в нем;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне (ст. 73 ЖК).
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договору социального найма осуществляется с согласия наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями этих жилых помещений. Данный договор (оригинал) представляется нанимателями, его заключившими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в нем оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК. Такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя по договорам социального найма обмениваемых жилых помещений являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления документов, названных выше (ст. 74 ЖК).
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК. В случае признания обмена указанными помещениями недействительным ��тороны договора об их обмене подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК).