Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать новому собственнику квартиры с долгами по ЖКХ предыдущего хозяина». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кто должен платить. Долги предыдущего собственника за квартплату не переходят на покупателя, кроме долгов за капитальный ремонт. Долги по коммуналке закреплены за человеком, а не за жильем. Однако они является препятствием для получения ипотечного кредита и омрачают покупку жилья.
Как самостоятельно можно узнать о долгах?
- Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
- Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
- Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.
Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру.
- Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.
Покупка квартиры с долгами
Покупка квартиры с долгами по платежам опасности не представляет. Но из-за сокрытия данных прежним собственником у нового владельца могут возникнуть некоторые трудности.
Нередко УК начинает требовать оплаты долгов, что абсолютно необоснованно. Если не имеется дополнительного договора, то управляющая компания должна требовать выплаты со старого собственника.
Все расчеты с новым владельцем осуществляются, исходя из данных приборов учета на момент покупки.
Следует отметить, что при пользовании услугами риэлтора, сложностей с покупкой возникнуть не должно.
Хороший сотрудник обязательно сообщит о том, что нужно проверить при совершении сделки.
В случае возникновения трудностей риэлтор должен подсказать выход. Но проверять квитанции и ходить в УК – дело исключительно продавца и покупателя.
Проблемы с управляющей компанией
Новому собственнику в любом случае необходимо заключить договор на оказание коммунальных услуг. А также потребуется открыть лицевой счет, потому что старый не перерегистрируется автоматически.
УК обычно начинают при заключении новых договоров вспоминать о долгах старого собственника. Новый владелец имеет полное право «отправить» УК к прежнему собственнику, поскольку он не обязан оплачивать долги.
Если управляющая компания продолжает настаивать на оплате долгов, что делать в таком случае? Для начала можно просто попросить не выставлять платежи.
Чтобы просьбу подкрепить, нужно написать её на бумаге и дополнительно приложить договор о совершение сделки купли-продажи. Не будет лишним приложить данные приборов учета.
В крайнем случае придется обратиться в прокуратуру или подать в суд.
Следует понимать, что требования уплатить долги предыдущего владельца – незаконны.
Именно поэтому можно смело игнорировать управляющую компанию и платить только по своим счетам. При этом управляющая компания ничего сделать не сможет.
Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так.
Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Это важно знать: Сделки с коммунальными квартирами
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».
Процесс принятия долгов
По закону (391 статья Гражданского Кодекса), можно принять старые долги предыдущего собственника квартиры. Вся процедура прописана на уровне Гражданского Кодекса, это называется переводом долга. Тут важно понимать, что без волеизъявления нового собственника, перевод долга осуществлён быть не может.
Исключением являются платежи за капитальный ремонт, обязанность по погашению долгов ляжет на плечи нового собственника квартиры независимо от того, хочет он этого или нет.
Без волеизъявления нового собственника квартиры, перевод долга по остальным услугам осуществлён быть не может, это исключено. Даже если представители компании сфальсифицировали документацию (во что сложно поверить, но теоретически такая ситуация возможна), вы всегда сможете добиться справедливости через суд.
Кому можно узнать о долге
Обязанность собственника жилья своевременно оплачивать услуги предполагает его осведомленность о стоимости предоставленных благ. И всё же по различным обстоятельствам случается накопление неоплаченных счетов. Такими случаями могут быть:
- при длительной командировке владельца. Из-за периодического повышения тарифов существует вероятность оплаты не в полном объеме;
- при получении квартиры в наследство. Иногда накопленная годами задолженность по коммунальным платежам становится сюрпризом для наследников;
- в результате приобретения квартиры по договору дарения, мены, купли-продажи, если приобретатель не позаботился о наведении справок об отсутствии долгов.
Я приобрела квартиру с долгом по коммунальным услугам в размере 34000 рублей, перевода долга не было. Управляющая компания взыскала с продавца эту сумму, но ко мне по адресу этой квартиры приходит пристав, чтобы описать имущество продавца, мотивируя тем, что по данному адресу он (продавец) зарегистрирован. Что мне делать?
Действительно, приставы работают, отталкиваясь от места проживания должника. Вам необходимо как можно быстрее снять продавца с регистрационного учета в территориальном органе ФМС, а также запастись чеками на приобретенные вами предметы. После того, как продавец будет снят с учета, учитывая ваше право собственности на это жилье, пристав реализовывать свои полномочия по вашему адресу не вправе.
Я оформляю приватизацию квартиры, по которой накопился долг в размере 44000 рублей. Мне постоянно из-за этого отказывают в приватизации, мотивируя необходимостью оплатить. В суд идти долго и дорого, что мне может помочь?
Если для вас по каким-то причинам обращение в судебные органы проблематично, вы можете найти компромисс и заключить договор с муниципалитетом рассрочке, с графиком периодических платежей.
Не менее опасно владеть имуществом совместно с людьми, которые могут не платить за коммунальные и жилищные услуги. Кредиторы — УК, поставщики тепла, воды и света — не вникают в то, кто именно из собственников накопил долги.
Такие ситуации часто происходят в коммунальных квартирах или же в квартирах, которые после развода разделены между супругами, но проживает на совместной жилплощади только один из бывших супругов.
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Выход только один — распределить зоны ответственности, то есть расчетные счета. Сделать это можно двумя способами: непосредственно обратившись в управляющую компанию, ТСЖ, ресурсоснабжающие организации, а в случае отказа — в суд.
Бывшие члены семьи собственника, совместно проживающие члены семьи несут солидарную ответственность по долгам. «К примеру, квартира принадлежит бабушке, а прописаны в ней дети и внуки, — объясняет Игорь Кокин, эксперт Высшей школы госуправления РАНХиГС.
— Накопился долг, по закону оплатить его должен собственник, но кредитор может попросить заплатить солидарно всех проживающих в квартире». При этом далеко не все живут по адресу своей регистрации, но в данном случае факт проживания не требуется подтверждать.
Зарегистрированы — значит, проживаете, следовательно, обязаны погасить долги по ЖКХ, накопившиеся за квартирой. Обезопасить себя можно только одним способом — иметь регистрацию строго по месту фактического жительства.
— Ответственность за долги по квартплате лежит не на самой квартире, а на её собственнике. Обязанность оплачивать коммунальные услуги появляется у нового владельца только после государственной регистрации перехода права собственности, до этого момента вносить платежи обязан предыдущий хозяин. С переходом права собственности долги по коммунальным услугам не переходят, а остаются за предыдущим собственником, — утверждает Светлана Кучинская.
Задолженность часто скрывают в надежде, что покупатель не станет ничего выяснять.
— На самом деле это легко проверить. При реализации жилья продавец должен представить справку о том, что все услуги оплачены. Документ выдаётся расчетно-справочным центром (РСЦ) по месту нахождения недвижимости, председателем ЖСПК, ТС (товарищества собственников) и т.п.
Покупка квартиры с долгами по ЖКХ
Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу. Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет. Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.
Как реагировать, если УК требует оплатить чужой долг
Если вопрос с прежними долгами не был вовремя урегулирован, УК может начать напоминать о себе. В этом случае нужно написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
Такая претензия пишется на имя руководителя организации. К ней надо приложить копии выписки из ЕГРП и ДКП. Также желательно принести в УК приемо-передаточный акт с зафиксированными данными учетных устройств.
Пакет документов можно отдать коммунальщикам лично или отправить заказной корреспонденцией. В течение 30 дней компания должна рассмотреть претензию и дать письменный ответ.
Если УК и после обращения жильцов будет пытаться взыскать долги, это может расцениваться как вымогательство, и у новых хозяев будет полное право идти в суд. Другой способ способ восстановить справедливость – пожаловаться в районную жилинспекцию. Приостановление оказания услуг из-за долгов прежних владельцев тоже является нарушением закона и является поводом для жалобы.
Процедура купли-продажи жилья
В наше время высокая задолженность по коммуналке – не редкость. Сделки купли-продажи жилья при ее наличии имеют определенные нюансы. По общему правилу, изложенному в пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК, на покупателя недвижимости не переходит обязанность по закрытию долгов за услуги ЖКХ. Однако, управляющие компании зачастую пытаются истребовать от него выплаты. Устные договоренности с прошлым собственником их не останавливают.
С момента заключения сделки и подписания передаточного акта коммунальные хозяйства начинают изнурять новых владельцев требованиями об уплате долгов, накопленных старым хозяином. Исключением становится лишь наличие письменного договора с указанием ответственности за задолженность предыдущего собственника, заверенного нотариусом.
Во избежание неприятных ситуаций до подписания договора стоит проверить объект недвижимости на наличие задолженности по нему. Сделать это достаточно просто: позвонить в управляющую компанию. Обычно такую информацию предоставляют без затруднений. Если выяснится, что имеются долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, то целесообразно предложить продавцу заключить дополнительное соглашение об их закрытии им самим.
Другой вариант – попросить у продавца
квитанции
и обратиться с ними в управляющую компанию для проверки и получения справки об отсутствии долгов по данному объекту недвижимости.
Дополнительный договор заключается и в случае согласия покупателя взять на себя обязанность по закрытию долга. Он также должен оформляться письменно и подтверждаться нотариусом. В противном случае договоренность будет недействительной и долговые обязательства по закону останутся на продавце.
Если квартира продается с долгами по коммуналке, следует зафиксировать показатели всех учетных приборов в акте приема-передачи. В дальнейшем расчет будет производиться именно на их основании.