Доверенность на продажу доли в квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверенность на продажу доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Почему «генеральная» и какие она дает права?

2. Когда может понадобится помощь юриста

3. Принятие в депозит, совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств

4. Общие правила купли-продажи

5. ДОГОВОРЫ, ПРЕДМЕТОМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

6. Образцы доверенностей

7. Как отозвать доверенности при необходимости

8. Существующие риски для обеих сторон

9. Как проверить подлинность?

10. Информация необходимая к указанию в документе

11. Индивидуальность доверенности при отчуждении недвижимости

12. Риски дарения по доверенности

13. Судебная практика: признание доверенности на дарение недействительной

Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.

Выделим основные моменты:

Если собственник не может или не хочет самостоятельно заниматься продажей доли, он может передать полномочия другому лицу. Для этого оформляется доверенность.
Документ будет признан действительным только в случае, если он оформлен на официальном бланке и заверен нотариусом.
Реквизиты доверенности вносятся в электронную базу. Через нее можно проверить подлинность документа.
По желанию доверителя или при наступлении особых обстоятельств доверенность может быть признана недействительной.
Гражданин в любой момент по заявлению может отменить документ.

Почему «генеральная» и какие она дает права?

Типовые доверенности на недвижимость:

генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
генеральная доверенность на переоформление квартиры.

Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:

Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
Выполнять прочие необходимые правовые действия.

На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.

Когда может понадобится помощь юриста

При оформлении доверенности для продажи жилья необходимо помнить о мерах безопасности. Наделяя полномочия свободно распоряжаться и выступать от своего имени, владелец доли должен контролировать, чтобы все совершаемые представителем действия полностью отвечали интересам доверителя.

Выдать генеральную доверенность – самое простой вариант решения проблемы с продажей жилья в другом городе, однако и самый небезопасный. Располагая практически неограниченными полномочиями, доверенное лицо свободен при принятии решений по согласованию стоимости, сроков, иных условий продажи.

Чтобы избежать негативных правовых последствий, доверителю рекомендуется обратить к юристу и получить развернутую консультацию, какие полномочия следует включать в текст доверенности, а какие действия стоит ограничить или и вовсе отменить. Привлечение опытного юриста убережет от неприятностей при продаже доли в квартире третьей стороне, если сами собственники не торопятся выкупать и всячески препятствуют продаже.

Принятие в депозит, совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа
Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Все вышеперечисленные документы необходимо представлять в подлинниках, а также подготовить их копии.
За принятие в депозит нотариуса, удостоверившего сделку, денежных сумм в целях исполнения обязательств по такой сделке	1 500 руб.	1 000 руб.
За принятие в депозит денежных средств по алиментным соглашениям, договорам ренты, коммунальным платежам	0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб.	2 000 руб.
Денежных средств для расчётов с кредиторами ликвидируемых НПФ	нет	5 600 руб.
Денежных средств и ценных бумаг в прочих случаях	0,5% принятой денежной суммы или рыночной стоимости ценных бумаг, но не менее 1 000 руб.	8 000 руб. + 1 200 руб.
Совершение исполнительских надписей и обеспечение доказательств
Совершение исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество	0,5%, но не менее 1 500 руб. и не более 300 000 руб.	5 000 руб.
Совершение иной исполнительной надписи о взыскании денежных сумм в размере:		3 000 руб.
– до 3 000 руб.	300 руб.
– от 3 001 до 10 000 руб.	500 руб.
– от 10 001 до 200 000 руб.	1 000 руб.
– свыше 200 001 руб.	0,5% от суммы, но не менее 1 500 руб.
Обеспечение доказательств	3 000 руб.	3 000 руб. за 1 стр. протокола или постановления, при наличии приложения – дополнительно 100 руб. за 1 страницу приложения

Общие правила купли-продажи

Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.

Порядок организации процесса следующий:

1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);

2) сбор необходимых документов;

3) составление и подписание ДКП;

4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;

5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.

Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.

ДОГОВОРЫ, ПРЕДМЕТОМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

	Нотариальное действие	Тариф по НК	Услуги ПиТХ
1	Договоры и соглашения об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, рента, отступное, внесение в уставный капитал ООО и т. д.): не подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
супругу, родителям, детям, внукам	а) до 10 000 000 руб. вкл.	3 000 руб. плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки);	8 000 руб. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +2000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превыщать 16 000 руб.
б) свыше 10 000 000 руб.	23 000 руб. плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., но не более 50 000 руб.;	8 000 руб. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +2000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превыщать 16 000 руб.
другим лицам в зависимости от суммы договора:	а) до 1 000 000 руб. вкл.	3 000 руб. плюс 0,4 % суммы сделки;	8 000 руб. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го + 2000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 16 000 руб.
б) свыше 1 000 000 руб. до 10 000 000 руб. вкл.	7 000 руб. плюс 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб.;	8 000 руб. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +2000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превыщать 16 000 руб.
в) свыше 10 000 000 руб.	25 000 руб. плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., а в случае отчуждения жил. помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 руб.	8 000 руб. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +2000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превыщать 16 000 руб.
2	Договор купли-продажи доли в праве общей собственности другому лицу, договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (подлежащие обязательному нотариальному удостоверению)	0,5 % суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.	7 700 руб. Несовершеннолетние освобождаются от взимания платы за УПТХ при отчуждении ими недвижимого имущества пропорционально размеру их доли в праве на отчуждаемую недвижимость и с учётом распределения платы между сторонами договора (между стороной продавца и стороной покупателя). Размер льготы рассчитывается от половины установленной платы за УПТХ. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре – за каждый последующий объект, начиная со 2-го +2000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превыщать 16 000 руб.
3	Договор (соглашение) по оформлению в долевую собственность родителей и детей жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала.	— 500 руб. — 1000 руб., если содержит элементы брачного договора	— 6000 руб. — 11 000 руб. Если при заключении договора (соглашения) супруги включают в него элементы Брачного договора или Соглашения о разделе в отношении доли жилого помещения, приобретенной на общие средства супругов, нотариальный тариф исчисляется за каждую сделку в отдельности и суммируется, а УПТХ взимается однократно по большей стоимости. Несовершеннолетние освобождаются от УПТХ при заключении данного договора (соглашения). Освобождение производится пропорционально размеру доли, определенной ему по Соглашению.

Образцы доверенностей

Доверенность может быть составлена в разных вариациях:

Генеральная. Ее можно оформлять, если собственник имущества желает передать большой перечень полномочий другому лицу или же полное сопровождение сделки купли-продажи.
Разовая. Данный тип документа дает только одно полномочие, к примеру, сбор документов для продажи недвижимости. После того, как доверенное лицо совершит это действие, бумага теряет юридическую силу.
Специальная. В этом случае доверитель передает лишь некоторые полномочия, которые могут понадобится в процессе заключения сделки, к примеру, только подготовка пакета бумаг и написание текста соглашения.

Для правильности составления нужно ознакомиться с примерами.

Как отозвать доверенности при необходимости

Способ, как отозвать доверенность на продажу квартиры, довольно прост. Если гражданин, выдавший ее, желает отменить, он может сделать это в любой момент. Доверенное лицо не вправе возражать против отзыва документа. Для отмены доверителю требуется обратиться в нотариальную контору и написать соответствующее заявление.

Собственник недвижимого объекта должен самостоятельно или с помощью нотариуса уведомить доверенное лицо и третьих заинтересованных лиц о прекращении полномочий. При отзыве документа он должен быть возвращен доверителю или нотариусу, который его заверял.

ВАЖНО! Уведомление об отмене генеральной и иной доверенности на продажу квартиры – это обязанность доверителя, а не его право. Поэтому при его неисполнении гражданин, передавший полномочия другому лицу, будет нести ответственность за действия доверенного лица. Ведь последний не будет знать об отзыве его полномочий и продолжит пользоваться ими.

Существующие риски для обеих сторон

Доверенное лицо могут признать виновным в мошенничестве, если оно по незнанию совершит сделку с покупателем. К примеру, если собственник на момент сделки внезапно скончался, покупатель может принять ситуацию за обман и подать в суд. Но подобные ситуации случаются редко.

Для покупателей риски представляются следующим образом:

смерть владельца недвижимости – в этом случае представитель и правда может скрыться с деньгами, а сделка признается недействительной (при этом затраты на оформление сделки и уплата госпошлины покупателям никто не вернет);
суд может признать сделку недействительной, если доверитель является частично недееспособным гражданином – в суд подают близкие родственники собственника;
невозможно проверить передачу денежных средств представителем владельцу недвижимости, отчего сам доверитель подает в суд на признание сделки недействительной.

Как проверить подлинность?

Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:

Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.

Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.

Информация необходимая к указанию в документе

В доверенности обязательно указываются персональные данные доверителя и доверенного.

Помимо этого стоит обозначить следующую информацию:

дата, место составления и заверения;
данные об отчуждаемом объекте, либо его доли;
указание конкретных органов, для обращения и посещения которых даются полномочия;
с правом получения денег от покупателя;
без права получения денег от приобретателя объекта;
предусмотрено право передоверия или нет;
период действия.

Индивидуальность доверенности при отчуждении недвижимости

Каждая сделка, сопряженная с отчуждением квартиры, носит индивидуальных характер, что не может не отразиться на перечне полномочий в доверенности, указание которых носит обязательный характер. Есть ситуации, где до отчуждения в сделке нужно осуществить конкретные действия, без которых совершение процедуры продажи квартиры невозможно.

Например:

В квартире сделана перепланировка, но без согласования. Для этого стоит ее узаконить через суд, для чего необходимо представительство, что и указывается в доверенности.
Собственником или собственником-совладельцем жилья является ребенок, не достигший совершеннолетия. Для чего нужно представление его интересов в органах опеки, у нотариуса и т.п. В этом случае обязательно указание такого пункта в доверенности.
На квартиру имеется лишь раннее удостоверение о собственности (данные не внесены в Россреестр, стоит получить новую выписку из ЕГРН).

Риски дарения по доверенности

Существует несколько факторов риска при передаче доли квартиры по доверенности. В случае с генеральной доверенностью доверенное лицо сможет распоряжаться собственностью доверителя, как им заблагорассудится. Например, так и не подарить долю одаряемому, оформить имущество на себя или продать его другим людям. Если вы не доверяете такому человеку полностью, лучше составить разовый документ. Еще один потенциальный риск: если договор дарения кто-то захочет оспорить в суде, то в качестве обоснований этот человек сможет заявить, что при оформлении бумаги доверитель не осознавал последствий. Удостоверение документа у нотариуса несколько снижает шансы на отмену сделки, так как нотариус всегда разъясняет права, обязанности и последствия для обеих сторон. В случае если будет замечено, что владелец даримого имущества находится в неадекватном состоянии и не может понимать последствия дарения, нотариус откажет в заверении.

Судебная практика: признание доверенности на дарение недействительной

Гражданка Брылева А.Н. обратилась в Нагатинский районный суд г. Москвы с иском к гражданке Матюниной И.В. Женщина просила признать недействительными доверенность на имя Стоцкой Л.Ю. от 30.05.2012 г., договор дарения квартиры, заключенный 31.05.2012 г. между ответчицей Матюниной И.В. и Стоцкой Л.Ю., которая действовала от имени истицы.Заявитель потребовала применить последствия недействительности сделки.

В обоснование требований госпожа Брылева А.Н. сообщила, что в 2012 г. именно с помощью гражданки Стоцкой Л.Ю. она приватизировала квартиру, в которой заявитель зарегистрирована и проживает по сей день.

Уже после завершения приватизации в квартиру была также зарегистрирована племянница истицы — ответчица Матюнина И.В. И вот в 2013 году истец случайно узнает, что собственником ее квартиры официально является ответчица на основании договора дарения, который был заключен 31.05.2012 г. от имени истицы Стоцкой Л.Ю., действовавшей по доверенности от 30.05.2012 г.

Однако такое полномочие истец никогда не выдавала и утверждает, что подпись в доверенности — не ее. Брылева А.Н. просила признать вышеупомянутые доверенность и договор дарения недействительными в силу ничтожности, так как эти сделки были совершены в отсутствие ее волеизъявления на отчуждение квартиры в пользу Матюниной И.В.