Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок пользования жилыми помещениями». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наряду с термином «нежилое помещение» используется понятие «нежилое здание». Последний термин применим к отдельно стоящим сооружениям. На практике жилые здания также могут быть переведены в статус нежилых. Коммерческие организации или застройщики нередко выкупают у собственников малоэтажных многоквартирных домов их жилье или предоставляют равноценное, после чего производят их перевод в нежилые здания.
Правовой режим использования нежилых помещений
Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.
Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.
Ответственность за нарушения
Зачастую между владельцами нежилых помещений и жильцами квартир возникают оживленные споры. Например, по поводу распоряжения придомовой территорией.
Иметь в своем доме парикмахерскую или бутик весьма удобно. Но иногда такое близкое расположение способно принести массу неудобств обитателям дома.
Перед магазинчиком, находящимся на первом этаже здания, непроизвольно может образоваться стоянка из огромного количества автомобилей заинтересованных клиентов. Повышается загазованность воздуха. Такая парковка неуместна, вызывает недовольство со стороны жителей дома. И могут поступать жалобы на быстрое накопление мусора и грязи от проходящих зевак.
При обращении недовольных жильцов многоквартирного дома в ТСЖ возможно установление шлагбаума при въезде или принятие иных мер, удовлетворяющих требования владельцев квартир. Если ТСЖ не найдет выход, а хозяин магазина не обратит внимания на возмущения соседей, возможно, наступит даже судебное разбирательство.
Судебные тяжбы будут иметь место и при несоблюдении других обязательств субъекта, регламентированных законом. Если владельцы квартир и собственники нежилых помещений полагают, что их права были ущемлены по какой-то причине, то все споры разрешаются только при помощи структур судебной власти.
Итак, обладая нежилым помещением, человек может поддаться желанию присоединиться к числу бизнесменов и открыть свой собственный салон красоты, который вскоре станет популярным и не даст спокойно жить соседям. Но юридически и фактически такой собственник будет мало отличаться от хозяев квартир. Его права и обязанности должны соблюдаться неукоснительно. А незнание законов при этом не освободит от ответственности.
Нормативно-правовые основы
Ключевым документом, регулирующим вопросы перевода жилого в нежилое помещение, является Жилищный кодекс, а также ряд других нормативных актов.
Специфика такого статуса недвижимых объектов требует необходимости обратиться к определениям, которые дает законодатель. Так, определение по Жилищному кодексу статуса «нежилое помещение» в чистом виде отсутствует. Законодатель ограничился лишь представлением сформулированного определения жилого помещения.
Последнее характеризуется в виде самостоятельно изолированной единицы, являющейся недвижимостью, соответствующей санитарно-техническим нормам и пригодной для проживания. Исходя из этого, можно сформулировать определение противоположного значения: нежилое помещение – непригодная для проживания недвижимость.
Нежилое помещение в многоквартирном доме необходимо отличать от места общего пользования. Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к коммерческой недвижимости. Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.
Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание. Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).
Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.
Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.
В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.
О площадях мест общего пользования в МКД
- Как учитывать площадь помещений с альтернативным источником отопления в МКД при расчете норматива на отопление?
- Площадь каких помещений общего имущества учитывается при расчете платы за ОДН, должны ли это быть все помещения, включая подвалы, чердаки и т.д.?
- Если отдельно стоящие здания подключены к системе теплоснабжения и водоснабжения от общего имущества дома, то имеет ли право УО (для расчета на общедомовые нужды) увеличить площадь дома на площадь отдельно стоящих зданий, запитанных от разлива дома?
- Как производится расчет платы за отопление в нежилых помещениях (подвалы, цоколи)?
- Управляющая организация обслуживает МКД коридорного типа с имеющимися кладовыми помещениями. С гражданами-пользователями заключены договоры на временное пользование кладовыми помещениями. Как начисляется гражданам плата за отопление кладовых помещений?
- Если подвал затоплен, используется ли его площадь при определении объема коммунального ресурса на ОДН? Если не вся площадь помещений, относящихся к общему имуществу отапливается, участвует ли такая площадь в расчетах потребления ресурса на ОДН?
| Как учитывать площадь помещений с альтернативным источником отопления в МКД при расчете норматива на отопление? |
|---|
|
Поскольку условно норматив на отопление 1 кв.м площади помещений и мест общего пользования принят в равной величине, т.е. нагрузка на отопление здания распределена пропорционально площади помещений и МОП МКД и приведена к 1 кв.м, то и для домов, имеющих помещения с альтернативным источником отопления, в расчетной формуле норматива на отопление корректно использовать площадь всех помещений МКД, независимо от того, имеется ли в таких помещениях централизованное отопление. Если же на момент расчета норматива потребления тепловой энергии на отопление нагрузка по дому в техпаспорте скорректирована с учетом отключения части помещений от системы централизованного отопления, то для такой категории домов при расчете норматива на отопление принимается суммарная величина площади МОП и помещений, присоединенных к централизованному отоплению. Наверх |
Сколько ни просматривайте законодательные акты, понятия МОП вы в нем не увидите. В нормативных актах оно заменено на «общее имущество» и предусматривает помещения, которые используются всеми жильцами на равных правах, а также тем, кто приходит в многоквартирный дом и не является владельцем квартиры.
Российское законодательство установило, что собственники квартир имеют также право владения общими территориями и площадями многоквартирного дома. А значит, несут ответственность за имущество.
Чтобы было понятно, расшифровка МОП звучит так – «места общего посещения/пользования». Сокращение встречается в квитанциях, но не определяется нормативными актами. МОП – общее имущество всех жильцов, к которому они вправе иметь доступ в любое время без ограничений, если таковые не установлены ТСЖ или Управляющей компанией.
Что входит в МОП в многоквартирном доме
По сути, в многоквартирном доме ничего не изменилось. За эксплуатацию мест общего пользования и ранее взималась плата, просто она не была выведена в отдельную строку, а указывалась в совокупности в платежках за ЖКХ услуги. В состав мест общего пользования в МКД входят:
- земля под домом и прилегающие территории;
- трансформаторные подстанции электроснабжения, обслуживающие объект;
- детские площадки;
- парковки;
- несущие конструкции (стены, перекрытия);
- автономные котельные, находящиеся на балансе дома;
- магистрали отопления до вентиля, ведущего к общественным сетям;
- общедомовые приборы учета;
- вентиляционные системы;
- окна, двери, перила в подъездах;
- чердаки и подвалы;
- колясочные;
- подземные парковки;
- лифты и шахты лифтов;
- будка охраны и шлагбаум.
Ответственность за порчу мест ОП
К сожалению, во все времена находятся личности, которые намеренно наносят вред и портят чужое имущество: рисуют на стенах, царапают лифты, мусорят в подъездах и многое другое.
Действенных методов борьбы со злостными вредителями на практике нет. Однако за порчу общего долевого имущества в законодательстве предусмотрена административная и уголовная ответственность.
Для выявления нарушителей самым эффективным методом будет установка видеокамер во входной зоне подъезда, в лифтах и на лестничных площадках. При наличии видеозаписей необходимо написать заявление в полицию, в противном случае найти виновных оказывается практически невозможно.
В виде наказания нарушителю порядка предусмотрен штраф в размере до 500 рублей. При нанесении значительного ущерба на сумму от 2500 рублей в результате поджога, взрыва, причинения вреда здоровью людей возможна уголовная ответственность за хулиганство, в этом случае наказание варьируется от штрафа в размере до 40000 рублей до 5 лет лишения свободы.
Если вредителями оказываются дети в возрасте до 14 лет, то возмещать ущерб будут их родители или законные представители. Если ребенок достиг 14 лет, то он несет ответственность такую же, как и взрослые.
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению — для проживания, но также для ведения бизнеса. Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нём граждане при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т. д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Ключевые моменты проживания в нежилых помещениях
Прописка является юридически оформленным доказательством привязки гражданина к определенной локации. Касается эта особенность только жилых пространств. Зарегистрироваться в нежилом помещении запрещено. Это требование равно действует как к постоянной, так и временной прописки.
На практике случаются ситуации, когда граждане прописываются в нежилых помещениях. Но этого делать нельзя. Должностные лица не имеют прав принимать такие заявления от населения.
Парадоксально, но статьи, в которой бы говорилось о невозможности прописаться в нежилом объекте, в юридических актах нашей страны нет. Вроде бы и прописаться нельзя, но и получить наказание за это тоже нельзя.
Объекты, в которых может производиться регистрация, перечислены в ст. 1 Приложения к Постановлению правительства № 713 от 17 июля 1995 года.
Жилой фонд от нежилого отличается тем, что прописаться можно только в первом случае. Для законности регистрации нежилое помещение должно быть официально переведено в жилое. Это требование содержится в Постановлении правительства № 47 от 28 января 2006 года.
Можно ли жить в квартире, переведенной в нежилое помещение? Для этого потребуется обратиться в местный муниципалитет, изрядно потратиться и потрепать себе нервную систему. Пригодным для жизни помещение признает специально созданная комиссия. В 2020 году эта тема более актуальна в отношении дачных домиков.
Некоторые интересуются, можно ли жить в нежилом офисе. Обычно кабинетные пространства оборудуются комнатами отдыха. В некоторых организациях имеются душевые и кухни.
И если предприниматель только начал развивать свой бизнес, проживание в офисе позволит избежать лишних затрат. Но с семьей жить в таких условиях практически невозможно. Такой вариант актуален только для одиноких людей.
Комфорт проживания могут нарушить неожиданные проверки, например, пожарных. Противопожарные нормы должны соблюдаться в любом случае. Их игнорирование влечет наложение штрафа.
На нежилых квадратах запрещено устанавливать газовую плиту, открытые нагреватели и прочие предметы быта. В офисах приходиться придумывать альтернативные способы обустройства быта, как жить в нежилом помещении.
Использовать под жилье гараж проще, чем офис. Проверок здесь не будет. А в боксе можно предусмотреть надстройки с автономным отоплением. Главный минус заключается в нестабильности. Строение могут снести.
Ответственность за порчу
Если установлен виновный за порчу общего имущества, то, в зависимости от тяжести ущерба, на него может быть наложен штраф, а может наступить и уголовная ответственность.
Причины заявлений в управляющую компанию и их образцы вы найдете в нашей статье.
Если виновники порчи не достигли 14-летнего возраста, ответственность возлагается на их родителей.
Смотрите также видео о местах общего пользования в МКД:
| Поделиться с друзьями: |
В нежилом здании общее имущество принадлежит всем собственникам помещений по аналогии с мкд
Такое разъяснение приведено в Определении Верховного Суда РФ №11-КГ18-31 от 11 декабря 2018 г.
Сложность в том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.
Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г.
N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 Жилищного кодекса.
Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.