Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юридическая группа «ЮрКонсульт»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Полномочия суда при определении порядка пользования сформулированы в положениях п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которым владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Отказ возможен и распространен
В судебных актах встречается положение о том, что при споре между собственниками о порядке пользования общим имуществом, в том числе и жилым помещением (квартирой), суд не вправе отказать в определении порядка пользования (Бюллетень судебной практики Московского областного суда за IV квартал 2011 года, утвержденный Президиумом Мособлсуда 04.04.2012, Постановление Президиума Московского областного суда от 12.10.2011 N 455). Данное положение следует толковать в том смысле, что суд вправе рассмотреть все возможные варианты порядка пользования имуществом и принцип пропорциональности не является единственно возможным, поскольку отсутствие помещений, полностью соответствующих долям сторон в праве собственности, само по себе не является основанием для отказа в определении порядка пользования.
Однако ситуации отказа в определении порядка пользования имуществом возможны и довольно распространены.
Во-первых, если определение порядка пользования может быть только с предоставлением компенсации на основании ч. 2 ст. 247 ГК РФ, то определение такого порядка возможно, только когда такое требование изложено в иске и, следовательно, только в отношении истца. Это следует из того, что требование о выплате компенсации на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ является правом собственника на возмещение потерь, что исключает определение порядка пользования с выплатой компенсации по усмотрению суда. Иное противоречит принципу неприкосновенности собственности.
В Определении Ленинградского областного суда от 08.04.2015 N 33-1650/2015 суд, отказывая в требовании об определении порядка пользования квартирой, указал, что с учетом технических характеристик квартиры определить порядок пользования жильем по предложенному варианту без нарушения прав сособственников не представляется возможным.
В этом случае можно исходить из рекомендации, изложенной в Определении Свердловского областного суда от 29.03.2005 по делу N 33-2293/2005, где указано, что суд, принявший решение об отказе в удовлетворении исковых требований сторон об определении порядка пользования спорной квартирой исходя из того, что предложенные сторонами варианты не соответствуют их долям в праве собственности, должен был предложить сторонам изменить исковые требования, то есть представить другие варианты порядка пользования спорной квартирой с учетом их права, предусмотренного п. 2 ст. 247 ГК РФ. Отказ в удовлетворении иска об определении порядка пользования будет преждевременным, если его рассмотрение было возможно при уточнении данного иска.
Во-вторых, не исключается отказ в исковых требованиях при отсутствии у собственника реального интереса в пользовании имуществом по предложенному варианту, что характерно при определении порядка пользования жилым помещением.
Из Апелляционного определения Московского городского суда от 16.12.2015 по делу N 33-47438/2015 следует, что судом было установлено, что спорная квартира местом жительства несовершеннолетнего не является, родители определили, что местом жительства ребенка является место жительства его матери. Поскольку несовершеннолетний не может самостоятельно вселиться и проживать в спорной квартире, а его законный представитель (мать) зарегистрирован по иному адресу, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования.
При разрешении спора суд первой инстанции правильно не усмотрел нарушений прав несовершеннолетнего, поскольку по достижении 14 лет он будет вправе решить вопрос о месте своего проживания при наличии согласия законного представителя.
Варианты использования долевой собственности
На порядок использования жилья влияют несколько факторов:
- Размеры долей каждого из собственников.
- Количество отдельных жилых комнат в квартире или доме. Если комнат для выделения каждому из собственников отдельной достаточно, то это один вариант, если собственников больше, чем отдельных комнат, то определить порядок пользования будет намного сложнее.
- Количество зарегистрированных жильцов. Например, если собственников двое (бывшие муж и жена), но фактически в квартире вместе с матерью проживает несовершеннолетний ребенок, то супруге выделяется комната большего размера.
- Имеется ли у совладельцев альтернативное жилье.
- Родственные связи всех собственников.
- Планировка. Многие жилые помещения имеют проходные комнаты, конечно, никто из собственников не согласится, чтобы через его личное пространство постоянно ходили другие жильцы квартиры.
Оптимальным вариантом будет, если количество отдельных комнат не меньше, чем число совладельцев. В таком случае каждый из них занимает отдельную комнату, а кухня, санузел и другие места общего пользования остаются совместными. То есть, получается своего рода коммунальная квартира.
В каких ситуациях необходима процедура определения порядка использования жилья
Как правило, долями квартиры или дома владеют родственники, получившие объект недвижимости в наследство, либо бывшие супруги, расторгнувшие брак. И в том и в другом случае в одном жилом помещении фактически проживают граждане, не являющиеся членами одной семьи и не ведущие совместного хозяйства. В этих, либо аналогичных ситуациях, встает вопрос об определении порядка пользования жильем.
Оптимальным вариантом является установление правил совместного проживания в одном жилом помещении несколькими собственниками самостоятельно и добровольно. Именно с этой целью и заключается добровольное письменное соглашение, в котором совладельцы оговаривают все нюансы использования совместного дома или квартиры. В идеале соглашение должно быть удостоверено в нотариальной конторе.
Например, супруги Николай и Людмила Рокотовы проживали в двухкомнатной квартире, купленной ими совместно после вступления в брак. Через несколько лет супруги расторгли брак и разделили совместное имущество, в том числе и квартиру поровну. Ни Людмиле, ни Николаю съезжать было некуда, выкупить долю второго супруга ни один из них тоже не мог, поэтому они продолжали проживать в жилом помещении вместе.
Если с отдельными комнатами супруги как-то смогли договориться, то по порядку использования кухни и других общих помещений у них постоянно возникали мелкие стычки. Николай любил приводить приятелей и сослуживцев, зачастую они распивали спиртные напитки, при этом Николай не вел их в свою комнату, а принимал на кухне. Людмиле такие посиделки не нравились, на этой почве происходили мелкие бытовые конфликты. У Николая тоже были некоторые претензии к Людмиле по использованию ею ванной комнаты.
Но так как деваться друг от друга им было некуда, бывшие супруги решили заключить соглашение об определении порядка пользования квартирой. Они договорились, что Николай больше не будет водить на совместную кухню своих друзей, а Людмила не будет использовать ванную в качестве сушилки для белья.
Порядок пользования жилым помещением
Порядок пользования жилым помещением, это те правила, которые согласованы между участниками долевой собственности при владении и пользовании общим имуществом.
Если определенный порядок пользования сложился в квартире с течением времени (несколько месяцев, лет), то это именуется сложившимся порядком пользования жилым помещением.
Порядок пользования предполагает, что каждый из сособственников занимает определенную комнату или комнаты, соразмерно приходящимся на них долям собственности. Также сособственники могут определить между собой порядок пользования местами общего пользования, если речь идет о коммунальной квартире.
Многих интересует, возможно ли определить порядок пользования муниципальной квартирой. Жильцы не приватизированной квартиры, конечно же, могут договориться между собой и установить правила пользования квартирой. Однако, о выделении в пользование жильцов по отдельной комнате в судебном порядке и речи быть не может, даже если у проживающих в квартире имеются разногласия по этому поводу.
Определение порядка пользования квартирой, предоставленной по договору социального найма не предусмотрено действующим законодательством.
Определение порядка пользования жилым помещением в судебном порядке
Первое, что необходимо знать, это то, что судебное установление порядка пользования возможно только в квартире, оформленной в общую долевую собственность. В коммунальной квартире, где все комнаты имеют отдельные лицевые счета, порядок пользования может быть определен в отношении мест общего пользования.
Участникам общей совместной собственности, для судебного определения порядка пользования квартирой придется вначале определить доли в праве собственности каждого из них. Это можно сделать путем заключения нотариального соглашения об определении долей, а при отсутствии такой возможности — в судебном порядке.
В общую совместную собственность, как правило, оформляется общее имущество супругов. Конечно, если после расторжения брака супруги продолжают проживать под одной крышей, они могут самостоятельно договориться о том, как будут в дальнейшем пользоваться квартирой.
Итак, при возникновении между участниками долевой собственности спора относительно того, кто какую комнату занимает, собственникам нужно обращаться в суд.
Регулируются данные правоотношения сособственников статьей 247 Гражданского кодекса РФ.
Согласно положений данной нормы закона, владение и пользование имуществом может быть согласовано между сособственниками, а если достигнуть мирного соглашения они не могут – спор разрешается судом.
Суд выносит решение исходя из требования закона о том, что каждый из сособственников жилья имеет право на предоставление в его пользование комнаты, соразмерной приходящейся на него доле собственности.
Таким образом, одними из важных обстоятельств, подлежащих выяснению, являются:
- Размеры долей каждого из собственников спорного жилого помещения
- Число комнат, имеющихся в спорном жилом помещении и их размеры
Аналитика законодательства
| Штрафы работнику. Какие законны, какие нет. Взыскание ущерба |
| Обзор ответственности предпринимателей за «продажу» наличных денежных средств из оборота розничной торговли |
| О разъяснении вопросов в рамках ФЗ 44: единственный производитель. Обязанность предоставить расходы по договору |
| Налогообложение после распределения имущества при ликвидации юридического лица (ООО) |
| Обзор спора при продаже кафельной плитки разного тона(цвета) |
Соглашение об определении порядка пользования жильем
Если собственники одного жилого помещения готовы мирно решить вопрос определения порядка пользования принадлежащим им на праве долевой собственности жилого помещения, то, есть смысл зафиксировать согласованный порядок на бумаге, путем заключения соответствующего соглашения.
Кто-то скажет, да зачем еще какое-то соглашение заключать, время тратить? Это, конечно, право каждого решать, стоит или нет оформлять рассматриваемое соглашение. Однако, при определенных обстоятельствах, такое соглашение поможет, например, в будущем доказать, какой порядок пользования помещением был установлен.
Итак, если собственники согласны заключить соглашение, то при его оформлении следует учитывать следующие моменты:
- соглашение должно иметь название, например, «соглашение о порядке пользования жилым помещением»
- соглашение должно содержать дату его заключения и указание на место
- так сказать, в вводной части соглашения следует указать, между кем оно заключается, т.е. ФИО всех сторон соглашения, информацию о паспортных данных, об адресе регистрации, а также как будет именоваться в договоре та или иная сторона, например, «далее — Сторона 1». Примерную форму оформления такой вводной части можно посмотреть в любом договоре и по аналогии сделать так же в соглашении
- после этого желательно перечислить права всех собственников на жилое помещение, т.е. кому, какая доля в помещении принадлежит и чем это подтверждается
- указав вышеуказанную информацию, далее текст соглашения должен будет содержать указание непосредственно на порядок пользования помещением, т.е. кто, как, каким помещением, например, в двухкомнатной квартире, будет пользоваться
- кроме этого собственники вправе прописать иные положения, касающиеся порядка пользования совместным помещением, например, распределение каких-то обязанностей, допустим по уборке мест общего пользования
- соглашение должно содержать подписи всех сторон и указание на количество составленных экземпляров, поскольку лучше, чтобы экземпляр соглашения в оригинале был у каждого собственника
Исковое заявление об определении порядка пользования
При не достижении собственниками одного помещения соглашения по порядку пользования, лицо, которое хотело бы, чтобы такой порядок все-таки был установлен, вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
При подготовке иска необходимо выполнить требования процессуального законодательства, указав следующую информацию:
- наименование суда, в который подается иск. Иск должен быть предъявлен по месту нахождения спорного помещения в районный суд в соответствии со ст. 24 ГПК РФ
- ФИО истца и его адрес, также можно указать номер телефона и адрес эл. почты
- ФИО ответчиков и их адреса, также можно указать информацию о номерах телефонов
ВНИМАНИЕ: с 30.03.2020 необходимо будет указывать один из идентификаторов ответчика, если он известен истцу.
- после сведений об истце и ответчиках нужно указать информацию о размере госпошлины, которая при заявлении только одного требования неимущественного характера для гражданина равна в настоящее время 300 руб.
- далее следует указать на наименование документа, т.е. «исковое заявление»
- непосредственно в тексте иска нужно подробно изложить все обстоятельства дела, которые послужили поводом для обращения в суд, т.е., кому, на основании чего, какая доля принадлежит, почему возникла необходимость определять порядок пользования и т.д.
- после изложения всех обстоятельств дела истец должен отразить четко сформулированные требования, которые просит суд удовлетворить, т.е. должен быть указан конкретный порядок пользования помещением
ВНИМАНИЕ: если с ответчиками конфликтные отношения, то помимо требования, определяющего порядок пользования, следует заявить также требование, например, обязывающее ответчиков исполнять установленный судом порядок пользования помещением, иначе на ответчиков не будет возложена какая-либо обязанность.
- в разделе иска «приложение» подлежат перечислению все копии документов, которые истец прилагает, а также указание на оригинал госпошлины и приложение документов об отправке иска ответчикам;
- в конце иск должен быть подписан истцом и должна иметься расшифровка подписи. Также можно проставить дату, когда иск составлен и подписан истцом.
об определении порядка пользования жилым помещением,
УСТАНОВИЛ:
В суд обратилась истица с указанными исковыми требованиями к ответчикам …….. А.Г., …….. Г.А., 3-им лицам …….. А.Ю. в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей- …….. Егора, ……… года рождения, …….. Захара, ……….года рождения, указав, что она является собственником 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение — квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, ул. …….., д. 5, корп. 2, кв. 20.
Кроме нее по 1/3 доли в праве собственности на квартиру имеют ответчики …….. А.Г. и …….. Г.А. Кроме того, в квартире зарегистрированы жена и дети …….. А.Г.- …….. А.Ю., …….. Е.А. и …….. З.А.
В спорной квартире имеются три комнаты площадями 14,2 кв. м, 12,10 кв. м и 17,20 кв. м. В …….. г. между собственниками сложился порядок пользования жилым помещением, согласно которому она стала проживать в комнате площадью 17,2 кв. м, …….. Г.А. — в комнате площадью 12,10 кв. м, , …….. А.Г., …….. А.Ю., …….. Е.А. и …….. З.А.- в комнате площадью 14,20 кв. м.
Такой же порядок пользования сохранился и после возникновения у истицы и ответчиков права долевой собственности на спорную квартиру на основании апелляционного определения Судебной Коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26.02……… г.
В настоящее время она продолжает проживать в комнате площадью 17,20 кв. м, а ответчики и третьи лица в квартире не живут. В …….. г. ответчики установили замки в дверях остальных комнат и с этого времени запирают их, ключей от их комнат у нее нет. Более того, ответчики с января …….. г. сдают комнату площадью 12,10 кв. м, не получив ее согласия на это.
Таким образом, в спорной квартире с общего согласия собственников фактически сложился порядок пользования жилым помещением, согласно которому она пользуется комнатой площадью 17, 2 кв. м, …….. Г.А.- 12,10 кв. м, …….. А.Г. — 14,20 кв. м. Установка ответчиками замков на дверях занятых ими комнат свидетельствует о том, что они признали сложившийся порядок пользования и закрепили за собой соответствующие комнаты.
Ответчик …….. А.Г. и третьи лица …….. А.Ю., …….. Е.А. и …….. З.А. не проживают в квартире с октября …….. г., …….. Г.А.- с …….. года, что свидетельствует о том, что спорное жилое помещение им не нужно для постоянного проживания, что они имеют другие места жительства, где предпочитают проживать. В связи с тем, что в спорной квартире фактически сложился порядок пользования жилым помещением, а добровольно зафиксировать его ответчики отказываются, истица просит передать ей в пользование комнату площадью 17,20 кв. м, …….. Г.А.- 12,10 кв. м, …….. А.Г.- 14,20 кв. м.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству в связи с дарением ответчиком …….. Г.А. 1/3 доли спорной квартиры …….. А.Г., истица уточнила исковые требования, предъявив их к ответчику …….. А.Г. и третьим лицам Ш…….. А.Ю., …….. Е.А. и …….. З.А., просит выделить ей в пользование комнату площадью 17,20 кв. м, ответчику и третьим лицам комнаты площадью 12,10 кв. м и 14,20 кв. м.
В ходе рассмотрения дела ответчик …….. А.Г. исковые требования не признал, заявил встречные исковые требования, мотивируя их тем, что он является собственником 2/3 доли в праве собственности на спорную квартиру. Правом собственности на 1/3 в спорной квартире обладает …….. Е.А. Кроме того, в квартире зарегистрированы его жена …….. А.Ю. и дети …….. Е.А. и …….. З.А. Указанный …….. Е.А. порядок пользования спорной квартирой не сложился.
Также безосновательны утверждения …….. Е.А. о том, что указанный порядок пользования сохранился и после возникновения у истца и ответчика права долевой собственности на спорную квартиру на основании определения Судебной Коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26.02……… г. и после отчуждения …….. Г.А. ему своей доли по договору дарения от 23.11……. г. …….. Е.А. без его согласия и вопреки мнению остальных пользователей жилого помещения заняла комнату площадью 17,20 кв. м и врезала в дверь замок для того, чтобы в указанном помещении мог проживать …….. Е.Г. (его брат), после чего он был вынужден установить замки на входные двери в комнаты площадью 12,10 кв. м и 14,20 кв. м, так как опасался за сохранность своего имущества.
В связи с тем, что в спорной квартире фактически не сложился порядок пользования жилым помещением, а жилая площадь квартиры составляет 43,50 кв. м, просит суд передать ему в пользование комнаты площадью 17,20 кв. м и 12,10 кв. м, а …….. Е.А.- комнату площадью 14,2 кв. м, так как указанное распределение жилой площади идеально соответствует как доле ответчицы в квартире — 1/3, так и его доли в квартире — 2/3.
Истица …….. Е.А. в судебное заседание явилась, на исковых требованиях настаивала, встречные исковые требования не признала, указав, что порядок пользования, при котором она проживает в комнате площадью 17,20 кв. м, сложился с …….. года. В настоящее время, ответчик по первоначальному иску вместе с семьей в квартире не проживает, имеет другое жилье, без ее ведома сдает комнату 12,10 кв. м в спорной квартире.
Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску …….. А.Г. исковые требования не признал, на встречных исковых требованиях настаивал. Считает, что требования истицы направлены на то, чтобы, после определения порядка пользования спорной квартирой, истица имела возможность продать выделенную ей в пользование комнату.
Третье лицо …….. А.Ю., в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей …….. Егора и …….. Захара, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотр��нии дела в свое отсутствие, исковые требования …….. Е.А. не признает, встречные исковые требования …….. А.Г, поддерживает.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-го лица …….. А.Ю., не заявляющего самостоятельных требований, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
По ходатайству истицы по первоначальному иску в судебном заседании 16.07……… г. в качестве свидетелей были допрошены …….. Ф.Ф. и …….. Г.В.
Свидетель …….. Ф.Ф. показала, что истица …….. Е.А. является ее подругой, знакомы они около 8 лет. С ответчиком …….. А.Г. она не знакома, со слов …….. Е.А. ей известно, что он является ее сыном. Она приезжает в гости к …….. Е.А., когда никого нет дома. …….. Е.А. проживает в самой большой комнате в квартире, две другие комнаты всегда закрыты. Кого-либо из родственников …….. Е.А. она, когда приезжала к ней в гости, не видела. Со слов …….. Е.А. ей известно, что она проживает в большой комнате около 20 лет. В квартире, где проживает …….. Е.А., она видела молодого человека — квартиранта, который занимает комнату напротив большой комнаты, в которой проживает …….. Е.А. Данный квартирант, со слов …….. Е.А., проживает в данной комнате с января …….. г. …….. Е.Г. она никогда не видела, со слов …….. Е.А. ей известно, что …….. Е.Г. иногда приезжает к ней, чтобы помочь ей, сходить в магазин. В гостях у …….. Е.Г. она бывает раз в неделю или раз в месяц.
Свидетель …….. Г.В. дала показания, аналогичные показаниям свидетеля …….. Ф.Ф., кроме того, показала, что со слов …….. Е.А. ей известно, что …….. Е.А. проживает в большой комнате как только въехала в эту квартиру. В квартире она жила вместе с мужем и детьми. Ее сын …….. А. Г. вместе со своей семьей не проживает в квартире с октября …….. г., об этом ей известно со слов …….. Е. А. Старшего сына …….. — …….. Е.Г., она никогда не видела, со слов …….. Е. А. ей известно, что он живет в ……., снимает комнату, приезжает к ней помогать. В гостях у …….. Е.А. она бывает примерно 2 раза в месяц. В комнату …….. Е.А. она заходила, в комнате вещи …….. Е.А., все чисто и опрятно. Две другие комнаты всегда.
Составление заявления
Определение порядка пользования жилым помещением в суде производится при условии правильного оформления заявления. Если что-то упустить, судья вернет документы или оставит их без движения. И какие же требования предъявляются законом:
- название суда, куда направляются документы;
- сведения об истце (ФИО полностью, место проживания, индекс, номер мобильного телефона);
- сведения об ответчике (ФИО полностью, место проживания);
- описание, в чем заключается угроза или риск нарушения прав, каким образом нарушаются права истца – обстоятельства спора;
- доказательства, подтверждающие факты или обстоятельства, описанные в иске;
- требования иска (просьба или указание, кому, какие помещения выделить);
- приложение (перечень копий документов, приложенных к иску);
- подпись истца или его представителя и дата направления иска.
Число копий иска и приложенных документов зависит от числа участников спора и один комплект передается судье.
Как написать заявление об определении порядка пользования жилым помещением? Образец представлен выше.
Определение порядка пользования жилым помещением в судебном порядке
Ситуации, в которых собственники общей долевой собственности мирно существует друг с другом скорее исключение, чем правило. Чаще всего люди не могут договориться о порядке пользования квартирой и обращаются в судебные органы для разрешения спора.
Обращаем внимание, что судебные споры такой категории не редкость, поэтому следует знать определенный порядок действий для решения такого рода конфликтов.
Необходимость определить порядок пользования жилым помещением в судебном порядке возникает в случаях, когда договориться мирным путем собственникам не удается.
Кроме того, обратиться в суд можно в случае желания одного из собственников выделения в натуре его доли в имуществе. Суд вправе отказать ему, если такое выделение нарушает права и интересы других участников общей долевой собственности.
Если ему отказано в удовлетворении заявленных требований, это не является препятствием для повторного обращения в суд для определения порядка пользования жилым помещением.
При вынесении решения суд учитывает следующие обстоятельства:
- порядок пользования имуществом до возникновения разногласий между собственниками квартиры;
- потребность каждого из жильцов в пользовании определенной частью жилого помещения;
- состояние здоровья собственников;
- наличие несовершеннолетних детей у каждого из собственников;
- вклад каждого из жильцов в улучшение состояния жилого помещения;
- количество комнат, имеющихся в спорном жилом помещении;
- долю каждого из сособственников в спорном жилом помещении.
Каждое из вышеуказанных обстоятельств собственникам жилого помещения необходимо доказывать самостоятельно. Это можно сделать с помощью предоставления документов, свидетельских показаний или соглашения о порядке использования жилого помещения.
Требования к форме иска
Строгая форма искового заявления об установлении правил использования общей жилой недвижимости законом не предусмотрена. Тем не менее, при составлении документа нужно руководствоваться нормами гражданско-процессуального законодательства.
В тексте документа необходимо указать следующую информацию:
- наименование судебного органа;
- паспортные и контактные данные истца и ответчика;
- сведения о нарушении прав заявителя;
- описание исковых требований;
- доводы в пользу позиции истца;
- ссылки на соответствующие нормы законодательства;
- перечень приложений;
- дата подачи иска и подпись заявителя.
Какой бы долей в жилье не владел гражданин, у него есть право на обеспечение доступа к ней, в т. ч. путем взлома дверей для получения доступа к общему имуществу.
Также он вправе создавать оградительные конструкции от прочих владельцев согласно гражданскому законодательству. Запрещается выставлять препятствия для владельца доли (независимо от ее площади), которые бы создавали препятствие в использовании его имуществом.
Чтобы данное законное требование было устранено, следует подавать иск и доказывать, что доля гражданина в общей площади жилья малозначительна. При этом владелец большей части жилья после установления указанного факта вправе купить меньшую долю.
Но если долю все-таки посчитают значительной, к примеру, если имеется ввиду целая комната, то квартиру делят согласно решению суда.
Следует отметить, что при отсутствии у собственника малой доли другой собственной недвижимости, он вправе жить даже на «двух квадратах» жилья.
Порядок пользования жилым помещением
Порядок пользования жилым помещением, это те правила, которые согласованы между участниками долевой собственности при владении и пользовании общим имуществом.
Если определенный порядок пользования сложился в квартире с течением времени (несколько месяцев, лет), то это именуется сложившимся порядком пользования жилым помещением.
Порядок пользования предполагает, что каждый из сособственников занимает определенную комнату или комнаты, соразмерно приходящимся на них долям собственности. Также сособственники могут определить между собой порядок пользования местами общего пользования, если речь идет о коммунальной квартире.
Многих интересует, возможно ли определить порядок пользования муниципальной квартирой. Жильцы не приватизированной квартиры, конечно же, могут договориться между собой и установить правила пользования квартирой. Однако, о выделении в пользование жильцов по отдельной комнате в судебном порядке и речи быть не может, даже если у проживающих в квартире имеются разногласия по этому поводу.
Определение порядка пользования квартирой, предоставленной по договору социального найма не предусмотрено действующим законодательством.
Что учитывается судом при вынесении решения об определении порядка пользования квартирой
Из разъяснений, содержащихся в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вытекает, что при вынесении решений суды должны учитывать следующие обстоятельства:
- Порядок пользования, который фактически сложился, даже если он не соответствует точно принадлежащим сторонам долям в праве общей собственности
- Нуждаемость сособственников в этом имуществе (наличие другой жилой недвижимости)
- Реальную возможность совместного пользования имуществом.
Если в спорной квартире с течением времени фактически сложился определенный порядок пользования, этот факт подлежит доказыванию сторонами. Доказательствами могут служить любые письменные доказательства (акт, соглашение с прежним собственником, фото и др.), а также свидетельские показания.
Определение порядка пользования исходя из фактически сложившегося, и выделение в пользование одного из собственников комнаты, площадь которой значительно меньше его доли в праве собственности, могло бы привести к существенному ущемлению прав одной из сторон в пользу другой.
Однако, на этот случай закон предусматривает, что собственник, право которого на соразмерность выделяемой в его пользование части жилья размеру его доли в праве собственности не может быть реализовано, вправе требовать от других собственников, в пользовании и владении которых фактически находится приходящаяся на него часть имущества, выплаты соответствующей денежной компенсации (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ).
Для определения критерия нуждаемости в жилом помещении следует выяснить, использует ли собственник данную квартиру для проживания или же фактически проживает в другом месте; имеет ли другое жилье на праве собственности или другом вещном праве.
Приведем следующий пример из судебной практики:
В квартире два равноправных сособственника ( по ½ доле) и 2 комнаты площадью 15 кв.м. и 19 кв.м. При этом, один из собственников (истец) фактически занимает комнату площадью 19 кв.м., а второй (ответчик) в квартире не проживает.
В суде истец просил выделить в его пользование ту комнату, которую он фактически занимает более двух лет, и ссылается на то, что ответчик лишь изредка бывает в квартире, а проживает совместно с семьей (женой и детьми) по другому адресу.
В суде ответчик возражал против предоставления в пользование истца комнаты большей площадью, ссылаясь на п. 1 ст. 247 ГК РФ, считал, что эта комната должна быть выделена в его пользование, поскольку в противном случае будет нарушено его право на соразмерность комнаты его доле жилья. Тот факт, что в квартире не проживает, он не оспаривал, объясняя это тем, что ему удобно проживать с семьей в отдельной квартире.
Учитывая порядок пользования квартирой, который фактически сложился в течение длительного времени, а также тот факт, что ответчик не использует квартиру для проживания, что расценено судом как отсутствие нуждаемости в имуществе, суд выделил в пользование истца комнату размером 19 кв.м., а ответчику выделил комнату площадью 15 кв.м.
Таким образом, судом принято решение в соответствии с требованиями закона и вышеуказанных разъяснений Пленумов ВС РФ И ВАС РФ.
Возможность совместного использования имущества предполагает, что в квартире должна быть возможность выдела в пользование каждого собственника отдельной комнаты.
К примеру, если в квартире всего одна комната, а собственников двое, то в удовлетворении иска об определении порядка пользования такой квартирой будет отказано, поскольку совместное пользование одним жилым помещением двумя собственниками, являющимися чужими друг для друга людьми, невозможно.
Таким образом, закон не допускает возможности определения порядка пользования жилым помещением, состоящим из одной комнаты.
Также, при рассмотрении дела суды могут учитывать:
- Планировку квартиры, количество проходных и изолированных комнат
- Наличие семейных отношений собственника, малолетних детей и т.п.
В квартире могут быть как изолированные (отдельные), так и проходные (смежные) комнаты. И конечно, каждый собственник претендует на выделение в его пользование изолированной комнаты.
Возможно, в качестве одного из оснований для предоставления в пользование собственника изолированного помещения, суд учтет наличие в семье собственника малолетних детей или инвалида.
Однако, следует помнить, что эти факторы не могут быть единственным основанием для предоставления в пользование собственника комнаты большего размера, поскольку порядок пользования определяется именно для участников долевой собственности, а интересы членов семьи, проживающих с собственником, но не являющихся держателями долей в праве собственности, судом не должны учитываться.