Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет по процентам по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один вариант получения налогового вычета по уплаченным процентам — оформить заявление на получение вычета у работодателя, по которому он не будет удерживать НДФЛ, пока не исчерпается сумма положенного вам налогового вычета.
- Максимально возможная сумма вычета на проценты по ипотеке — 390 000 рублей, то есть 13% от 3 000 000 рублей. Если вы не израсходовали эту сумму при первой сделке, «добрать» недостающее при следующей ипотеки не получится.
- Получить налоговый вычет возможно только за 3 последних года, поэтому не стоит тянуть.
- Максимально можно получить 650 000 рублей: за покупку недвижимости — до 260 000 рублей; за проценты — до 390 000 рублей.
- Право на получение до 260 000 рублей у гражданина есть один раз — до того момента, пока данная сумма не будет получена в полном объеме, в том числе суммарно от разных сделок, совершенных после 01.01.2014 года. Право на получение до 390 000 рублей возможно только по одному объекту недвижимости.
- Если ипотеку оформили супруги, каждый из них может оформить вычет — максимум до 1 300 000 рублей.
- Выплату оформляют только трудоустроенные граждане, которые оплатили НДФЛ. Вычет по процентам по ипотеке заемщик получает постепенно — по мере выплаты их банку. Вся сумма сразу не выдается.
Вычет по процентам в браке
Право на процентный вычет по ипотеке имеет каждый супруг независимо от того, на кого оформлен кредит — собственность в браке считается общей, если иное не установлено брачным договором, пояснил партнер налоговой практики BMS Law Firm Давид Капианидзе.
Каждый супруг имеет право на получение вычета по процентам в размере 390 тыс. руб. Законодательно установленного порядка распределения вычета между супругами нет, так что они могут распределить вычет как угодно — пополам или один из супругов может отказаться от вычета в пользу другого. Для этого пишется заявление при подаче документов в налоговый орган. В этом случае второй супруг не теряет права в будущем заявить о вычете на квартиру, купленную в ипотеку.
«Если вычет распределили 50/50, то право на вычет теряется у обоих. Это невыгодно, когда переплата за ипотеку небольшая. Например, если переплата 2 млн руб., то каждый сможет взять вычет только с 1 млн руб., или 130 тыс. руб., остаток уже не сохранится», — отметил юрист.
Поэтому о вычетах заявлять обоим супругам выгоднее, когда переплата за проценты большая. Например, если переплата по процентам составляет 6 млн руб., то каждый из супругов может заявить о вычете в 390 тыс. руб.
Кoгдa мoжнo пoлyчить вoзвpaт нaлoгa пo пpoцeнтaм пo ипoтeкe
Moмeнт пoлyчeния вычeтa зaвиcит oт тoгo, кoгдa вы зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти. Ecли вы кyпили квapтиpy в нoвocтpoйкe, пpaвo нa пoлyчeниe вычeтa пo пpoцeнтaм пo ипoтeкe вoзникнeт y вac c тoгo гoдa, кoгдa вы зapeгиcтpиpyeтe пpaвo coбcтвeннocти нa жильe или пoдпишeтe aкт o пepeдaчe квapтиpы.
Дoпycтим, вы кyпили квapтиpy в 2016 гoдy. 3acтpoйщик ввeл дoм в экcплyaтaцию в 2018 гoдy и тoгдa жe вы пoдпиcaл c вaми aкт o пepeдaчe. 3нaчит, oбpaтитьcя зa вычeтoм вы мoжeтe c 2018 гoдa, нo пpи этoм впpaвe включить в cyммy к вoзвpaтy вce пpoцeнты, включaя, чтo выплaчивaли в 2016–2017 гoдax.
Oгpaничeний пo вpeмeни нa вoзвpaт пpoцeнтoв пo ипoтeкe нeт. Bы впpaвe пoдaть дeклapaцию и дoкyмeнты eщe в пpoцecce выплaты или чepeз нecкoлькo лeт пocлe пoгaшeния пpoцeнтныx нaчиcлeний. Нaпpимep, ecли вы взяли ипoтeчный кpeдит нa пpиoбpeтeниe квapтиpы и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти нa нee в 2016 гoдy, мoгли бы oфopмить вoзвpaт пpoцeнтoв пo ипoтeкe yжe в 2017 гoдy. Ecли вы этoгo нe cдeлaли, мoжeтe oфopмить вoзвpaт в любoй мoмeнт – xoть в 2030 гoдy, ecли вaм тaк зaблaгopaccyдитcя.
A вoт для нaлoгa нa дoxoды oгpaничeния ecть – вы cмoжeтe вepнyть eгo в тeчeниe тpex лeт пo oкoнчaнии тoгo гoдa, кoгдa oн был yплaчeн. Дoпycтим, вы xoтитe пoлyчить вoзвpaт пpoцeнтoв пo ипoтeкe из cyммы нaлoгa, кoтopый yплaтили в 2017. У вac ecть нa этo вpeмя – дo кoнцa 2020 гoдa. Ecли peшитe oбpaтитьcя зa вoзвpaтoм пoзжe – дoпycтим, в 2022 гoдy, пpoцeнты пo ипoтeкe зa 2017 гoд вepнyть yжe нe пoлyчитcя, нo вы cмoжeтe вepнyть нaлoг, yплaчeнный в пocлeдyющeм.
Правила получения вычета по ипотечным процентам
Существенные перемены произошли 01 января 2014 года:
- Ипотечная недвижимость до 01.01.2014 г. Ограничение размера процентного вычета отсутствует.
- Ипотечная недвижимость после 01.01.2014 г. Максимальная сумма по налоговому вычету по ипотечным процентам — 3 млн руб. То есть, если размер процентов по ипотеке превысил эту сумму, вернуть 13 % вы сможете только с 3 млн руб.
Условия для возврата имущественного налога по ипотечным процентам:
- Целевое назначение займа. Договор, заключённый между человеком и компанией, предоставляющей кредит, должен содержать строку с информацией о том, что ресурсы выдаются на приобретение либо строительство определённого жилища.
- Возврат реально уплаченных процентов. Указывать в декларации разрешено лишь проценты по ипотеке, погашенные в прошлые периоды.
- Получение денег в году, следующим за годом, в котором получено право на собственность. Если квартира куплена в 2019 г., право на неё получено в 2020 г., то подавать на вычет следует не раньше 2021 г.
- Получение вычета с ипотечных процентов, уплаченных до оформления документа на собственность. Проценты, выплаченные до даты подписания права собственности, не включаются в расчёт налогового возврата.
- Единый документ 3-НДФЛ для основного и процентного вычета по ипотеке. При подаче на получение обоих вычетов сразу, не требуется заполнения двух деклараций — сведения указываются в общей форме. Если вычет по основному долгу уже получен — сумма также должна быть прописана в документе отдельной позицией.
Как рассчитать вычет и налог к возврату?
Возврат уменьшает базу налогообложения — сумму, с которой происходит удержание налога. Сумма вычета может быть до 13 % от реально уплаченных процентов. Например, если вы оплатили в пользу банка проценты по ипотеке на 10 тыс. руб., вычет составит 1 300 руб.
Одновременно с этим вам не смогут выплатить больше той суммы, что была перечислена в виде налогов. К примеру, вами было перечислено за 2019 г. 10 тыс. руб. – проценты по ипотеке. 13 % от этой суммы — 1 300 руб. Вы получите 1 300 руб. в случае, если перечислили (удержал из зарплаты работодатель) за 2019 г. 1 300 руб. НДФЛ. Если за 2019 г. в бюджет с вашей з/п поступило лишь 1 000 руб. подоходного налога, вам вернут по результатам 2019 г. также 1 000 руб. 300 руб. перенесутся на следующий год.
Внимание! Вычет по ипотечным процентам может переноситься на следующие годы.
Как получить максимальную компенсацию?
Наше налоговое законодательство позволяет вернуть с покупки квартиры достаточно крупную сумму – 1,3 млн рублей. Сделать это можно при соблюдении ряда условий.
Для получения такой компенсации необходимо быть в браке и покупать квартиру в ипотеку. Тогда каждый из супругов будет вправе получить по две компенсации: основной налоговый вычет и возврат части процентов. Напомним, что с покупки недвижимости вернуть можно не больше 260 тыс. рублей, а с уплаченных процентов – до 390 тыс. рублей. Разберем на примере:
Семья, в которой оба супруга официально работают и платят НДФЛ, берет в ипотеку квартиру за 12 млн рублей. Оба супруга получат максимальный размер вычета, то есть по 650 тыс. рублей (390 тыс. рублей + 260 тыс. рублей). Таким образом семья два раза вернет по 650 тыс. рублей, их сумма и составляет 1,3 млн рублей.
Возвращаем имущественный вычет через работодателя
Если вы не готовы ждать возврата денежных средств 4 месяца, то есть возможность получать компенсацию по ипотеке через работодателя. В этом случае необходимо собрать аналогичный пакет документов (только декларацию 3-НДФЛ заполнять уже не нужно) и написать заявление, по которому налоговая обязана через месяц после подачи документов выдать вам уведомление для работодателя.
Получив уведомление, обязательно напишите заявление на вычет, далее оба эти документа следует оперативно сдать в бухгалтерию. С этого момента все необходимые расчеты по начислению вычета будет производить работодатель. Уже начиная с месяца подачи документов, вы будете получать зарплату без вычета 13%, это будет продолжаться до конца календарного года или же пока не исчерпается сумма вычета, смотря какое события наступит раньше.
Возвращая ипотечный вычет таким образом, вы начнете получать выплаты намного быстрее, но ежемесячные финансовые поступления будут в разы меньше итоговой суммы, которую вы получили бы через 4 месяца, обратившись в налоговую.
Как видно, получить возмещение по процентам за ипотеку не составляет особого труда —- собрать пакет документов можно достаточно быстро, а при трудностях с заполнением декларации 3-НДФЛ всегда можно обратиться к специалисту.
Когда можно обращаться за вычетами
Согласно пункту 3 статьи 220 НК РФ, вычеты на жилье и проценты с ипотеки могут оформляться начиная с года, в котором у физлица появились все документы, доказывающие проведение платежей и подтверждающие переход права собственности. Если физлицо хочет воспользоваться вычетом на земельный участок — его можно получить только после постройки дома и оформления права собственности на него.
Законодательство не ограничивает сроки обращения за налоговым вычетом. Если гражданин не подал комплект документов в налоговую инспекцию на следующий год после получения прав собственности, он может оформить вычет по процентам и жилью позднее.
При определении сумм компенсации принимаются во внимание данные по уплате НДФЛ за последние 3 года. Например, если жилье приобретено в 2013 году, обратиться за вычетом по ипотеке можно в 2017. В этом случае государство будет принимать во внимание отчисления за 2014—2016 годы. Если общая сумма перечисленного подоходного налога не покроет полагающуюся сумму компенсации — невозмещенный остаток перейдет на последующие годы.
Отвечает заместителя директора департамента по организации продаж MDGroup Александр Хачатрян:
Налоговый вычет предоставляется в двух случаях: по процентам по ипотечному кредиту, предоставленному банком, и по процентам, уплаченным по займам на приобретение недвижимости. В отличии от кредита, заем может предоставить не только банк, но и работодатель.
Получить вычет по уплате налогов можно за несколько объектов недвижимости, но не более установленного лимита. Вычет предоставляется при переходе права собственности, соответственно, если Вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то подать на вычет за все, что успели заплатить, Вы сможете уже на следующий календарный год после регистрации права собственности. Если же Вы покупаете квартиру в новостройке, то придется дождаться подписания акта приема-передачи квартиры.
Максимум, который можно вернуть по уплаченным процентам, – 390 тысяч рублей.
Налоговый вычет могут получить как граждане России, так и иностранные граждане, официально работающие на территории РФ и уплачивающие подоходный налог.
Какой вычет первый: по квартире или процентам
Вычет уменьшает доходы, облагаемые налогом. Если доходы меньше имущественного вычета, то его сумма переносится на следующий и все последующие годы до ее полного использования. Как мы сказали выше при покупке недвижимости в ипотеку вычетов будет два:
- по самой недвижимости;
- по ипотечным процентам.
Если доходы человека меньше общей суммы вычетов, то какой из них нужно использовать первым? Любой. Закон не устанавливает очередность их получения. То есть вы вправе получить налоговую льготу сначала по недвижимости, а затем по процентам. Или наоборот. Сначала по процентам, а потом по недвижимости. Или оба вычета одновременно: частично по процентам, а частично по недвижимости.
Самый удобный и простой вариант получать льготу сначала по квартире, а затем по процентам. Дело в том, что вычет по квартире не меняется. Он равен расходам на ее покупку (но не более 2 000 000 руб. на человека). А сумма льготы по процентам увеличивается по мере их уплаты банку. Поэтому удобней использовать сперва весь вычет по квартире, а, затем, накопленную сумму вычета по процентам.
Еще раз подчеркнем, что в сумму налоговой льготы включают все проценты, которые вы заплатили с момента выдачи кредита банком. Тот факт, что на этот момент недвижимость не была получена или оформлена в собственность (такая ситуация обычно бывает по ДДУ) значения не имеет. Важно, что по этой квартире у вас возникло право на вычет.
Пример
В 2022 году вы купили квартиру по ДДУ за 3 400 000 руб. На ее приобретение получена ипотека. Квартира сдана застройщиком в 2025 году. По состоянию на 31 декабря 2025 года проценты по кредиту, уплаченные банку, составили 568 000 руб.
Вы вправе заявить вычет в 2025 году в сумме:
- по квартире — 2 000 000 руб. (максимальный размер);
- по процентам — 568 000 руб.
Обе этих суммы вписывают в декларацию за 2025 год.
Предположим ваш доход в 2025 году составили 1 780 000 руб. Значит вы сможете использовать льготу по квартире на эту сумму. Остаток вычета, который перейдет на следующий 2026 год, составит:
- по квартире — 220 000 руб. (2 000 000 — 1 780 000);
- по процентам — 568 000 руб. (этот вычет не был использован).
В 2026 году вы заплатили банку еще 134 000 руб. Значит по итогам 2026 года вы вправе получить вычет:
- по квартире квартиры — 220 000 руб.;
- по процентам — 788 000 руб. (568 000 + 220 000).
Эти суммы вписывают в декларацию за 2026 год.
Налоговый вычет по “старым” покупкам
Проценты — это самостоятельный и отдельный вид налогового вычета. По сути он увязан с самим объектом недвижимости лишь косвенно. Поэтому, если вы использовали вычет по самой недвижимости в прошлом, а по процентам его никогда не заявляли вы вправе это сделать сейчас. Например, если приобретете новую недвижимость в ипотеку.
Пример
В 2013 году вы купили квартиру. Вычет по ней был получен в полной сумме. В 2022 году приобретен жилой дом. Оформлена ипотека.
Вычет по дому вы получить не сможете. Свое право на него вы уже использовали в 2013 году. А вычет в отношении процентов на ипотеку вы вправе заявить в общем порядке. Право на него возникнет после оформления дома в собственность. В его состав будут включены все проценты по ипотечному кредиту уплаченные с момента его получения.
Закон не ограничивает право на эту налоговую льготу каким либо периодом времени. Если вы платили проценту банку и не знали о льготе, вы вправе ее использовать сейчас. Есть только одно ограничение. Налоговики обязаны вернуть вам лишь ту сумму налога с момента уплаты которой прошло не более 3-х лет.
Пример
В 2012 году вы купили квартиру в ипотеку. Вычет был получен так:
- по квартире — полностью;
- по процентам — не заявлялся и не получался.
Вы вправе получить льготу в отношении процентов сейчас. Расходы на их уплату могут уменьшить ваши доходы за 3 предыдущих года от текущей даты.
Например, вы узнали о льготе в 2023 году. В такой ситуации вы вправе ее применить в 2022, 2021 и 2020 годах. Тот факт, что квартира приобретена давно (в 2012 году) никакого значения не имеет.
Нужно ли ежегодно предоставлять декларацию и документы на получение вычета?
Сумма к возврату по процентам за год, как правило, небольшая. Если не принципиально получать ее ежегодно, заполняя декларацию и подавая вместе с пакетом документов, то можно сделать это за несколько лет. Банк выдаст справку об уплаченных процентах за все годы и Вы на её основании обратитесь за возвратом.
Например:
На приобретение жилья гр. Петров в 2019 году взял ипотечный заём, по которому ежегодно выплачивает проценты в размере 130 тыс.рублей. Основной вычет в связи с покупкой квартиры уже исчерпан, гр. Петров имеет право только на возврат ипотечных процентов. Он не стал подавать декларацию за 2019 год, а решил собрать все необходимые документы и получить возврат сразу за 2019, 2020 и 2021 годы. Тогда ему необходимо обратиться в налоговый орган в 2022 году.
Рассмотрим самый простой случай
Квартира куплена с привлечением ипотечных средств в 2019 году. Собственность зарегистрирована сразу. Кредит — 1 000 000 рублей на 10 лет за 11% годовых. Ежемесячный аннуитетный платеж — 13 775 рублей. 9166 из ежемесячного платежа составляют проценты. С каждым платежом эта сумма постепенно уменьшается, а выплаты в счёт основного долга соответственно увеличиваются. За весь период проценты по кредиту составят 653 000,14 рублей. Соответственно к возврату вам положено — 653 000,14 * 13% = 84 890,01 рублей. Размер зарплаты в данном случае нам не важен, раз уж её хватает на ежемесячный платёж. Имущественный вычет (260 тыс.) за покупку квартиры в данном случае не учитываем (для чистоты примера). Предположим, что им уже воспользовались ранее и утратили на него права.
| Год | % за год | 13,00% | Факт.возврат |
| 2019 | 107124 | 13926 | 13926 |
| 2020 | 100393 | 13051 | 13051 |
| 2021 | 92882 | 12074 | 12074 |
| 2022 | 84501 | 10985 | 10985 |
| 2023 | 75152 | 9769 | 9769 |
| 2024 | 64720 | 8413 | 8413 |
| 2025 | 53081 | 6900 | 6900 |
| 2026 | 40095 | 5212 | 5212 |
| 2027 | 25606 | 3328 | 3328 |
| 2028 | 9441 | 1227 | 1227 |
| Итого | 653000 | 84890 | 84890 |
Как получить процентный вычет.
Согласно законодательству, право на подобный имущественный налоговый вычет имеют граждане, выплачивающие проценты по целевым займам, полученным на приобретение комнаты, квартиры, жилого дома, земельного участка для жилищного индивидуального строительства или доли в них. Кроме того, также можно вернуть часть процентов, потраченных на уплату процентов, полученных для перекредитования (рефинансирования) таких кредитов. Однако в договоре рефинансирования должно быть ясно, что он оформляется именно для погашения займа, полученного на покупку жилья.
Стоит учитывать, что, если заявка на ипотеку не была утверждена, а жилье приобреталось за счет иного вида кредита, к примеру, «на неотложные нужды» или потребительского, на проценты по таким займам заявить имущественный вычет будет невозможно.
Получить процентный вычет могут родители или опекуны, если они приобретают жилье не для себя, а для детей, не достигших восемнадцатилетия.
Возврат налогов по ипотечным процентам не зависит от жилищного имущественного вычета (получаемого после приобретения жилья). Так, если до заключения ипотечного договора такой вычет был заявлен на иной объект, купленный без заемных средств, а позже иное жилье было куплено по ипотеке, к нему может применяться процентный вычет, несмотря на то, что имущественный заявляться не будет. Но это положение относится только к жилью, приобретенному после 01.01.2014. Если недвижимость покупалась раньше, то как жилищный, так и процентный вычеты должны относиться к одному объекту.
Использовать процентный вычет можно только один раз. Когда человек решает приобрести по ипотеке еще одну квартиру, возврат части денег, уплаченных по процентам нового договора, ему не положен. Если же до этого на покупку жилья использовались заемные средства, но процентный вычет не заявлялся, его можно получить при оплате ипотеки, полученной позже (письмо ФНС от 18.09.2013 №БС-4-11/16779). То есть использовать его можно только для одного объекта и один раз за все время.
Получить налоговый вычет можно двумя способами: перечислением на банковский счет или через работодателя, который не будет удерживать из вашей зарплаты подоходный налог. В любом случае придется посетить налоговую инспекцию по месту прописки и подать необходимый пакет документов.
Ответ о закономерности процентного вычета приходит в течении одного месяца с момента подачи, после чего так же в течение месяца по указанному заявлению осуществляется платеж на указанный счет.
При подаче заявления работодателю предоставляется полученное в налоговом органе уведомление, на основании которого он прекращает удерживать подоходный налог. Если заемщик официально трудоустроен в нескольких местах, он имеет право на получение вычета в каждом из них.
Следует иметь ввиду, что такое уведомление выдается один раз в год, поэтому, если человек в это время меняет место работы, остаток средств может быть получен только перечислением от налогового органа.
Лимиты налогового вычета с процентов по ипотеке
Ипотечные кредиты обычно рассчитаны на долгие годы, иногда даже на десятки лет. Понятно, что чем дольше срок кредита, тем большую сумму вы переплачиваете банку в виде процентов. Сумма процентной переплаты может превосходить стоимость самой квартиры. Поэтому даже частичная компенсация таких затрат, как выплата процентов по кредиту, для молодой семьи безусловное благо. Для получения имущественного вычета по процентам по ипотеке надо обратиться в налоговую службу по месту жительства.
В налоговую потребуется представить справку из банка о сумме, которую вы выплачиваете по процентам в течение года. В банке вам выдадут нужную справку о том, какую сумму вы должны выплатить банку в качестве процентов за весь период кредита и сколько вы платите каждый год. Эта справка из банка является основанием для налоговой, чтобы просчитать тот имущественный вычет, который вам вернется за проценты за весь срок вашей ипотеки.
Налоговый вычет за выплату ипотечных процентов предоставляется только один раз и только на один жилой объект, независимо от того, исчерпали ли вы лимит в 13% от 3 миллионов или нет.
В отношении вычета на покупку недвижимости с 2014 года действует другое правило: если вы купили квартиру за меньшую сумму, чем лимит в 2 млн., то остаток вы имеете право перенести на следующую покупку недвижимости и получить весь вычет полностью. То есть доначисление размера вычета будет считаться с оставшейся после покупки первой квартиры суммы.
Пример: первая квартира куплена за 900 000 рублей. Налоговый вычет будет равен 13% от 900 000 = 117 000 рублей. Если впоследствии тот же человек приобретает следующую квартиру, допустим, за 3 миллиона рублей, то он приобретает право на получение налогового вычета еще на 143 тысячи (260 000 — 117 000 = 143 000 рублей).
Имущественный налоговый вычет через работодателя
Без ожидания можно организовать получение средств по налоговому вычету через бухгалтерию своего предприятия.
Но в налоговую все равно придется идти – теперь за получением распоряжения, которое надо будет предъявить по месту работы. В налоговую вы показываете те же документы, что и в первом случае.
Руководствуясь данным распоряжением, работодатель освобождает вас от уплаты подоходного налога, сумму которого вы получаете как добавку к зарплате ежемесячно. В такой ситуации работодатель фактически начинает перечислять 13% НДФЛ не в налоговую, а вам к заработной плате.