Проект планировки территории и проект межевания территории

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проект планировки территории и проект межевания территории». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Материалы по обоснованию проекта планировки территории:

2. Стоимость разработки проекта планировки территории:

3. Что такое проект планировки и проект межевания территории?

4. Когда выполняются проекты планировки территории и проекты межевания территории?

5. Процедура оформления ППТ в 2023 году

6. Состав проекта планировки и межевания территории

7. Для каких целей можно использовать проекты ППТ и ПМТ

8. Статья 42. Проект планировки территории

9. Как утвердить проект планировки или межевания территории в Подмосковье

10. Проект планировки территории: подготовка, разработка и утверждение

11. Почему стоит заказать разработку проекта межевания территории именно у нас

12. Чем отличается ПМТ и ППТ

13. Как утверждается проект планировки и межевания территории

14. Какие задачи решают специалисты

15. Для чего требуется его разработка?

В статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливается, что есть два документа по планированию территории. Первый – это проект планировки, а второй – это проект межевания. Разрабатываться они могут отдельно или одновременно – все зависит от конкретных целей.

Материалы по обоснованию проекта планировки территории:

Текстовые материалы по обоснованию проекта;

Карты (схемы) материалов по обоснованию проекта (см.п.10)

2.1
Схема расположения объекта в системе расселения Московской области М 1:200 000 и в структуре сельского поселения Развилковское М 1:25 000
2.2
Схема использования территории в период подготовки проекта планировки, М 1:1000
2.3
Схема границ зон с особыми условиями использования территории, М 1:1000
2.4
Схема архитектурно-планировочной организации территории, M 1:1000
2.5
Схема организации улично-дорожной сети и движения транспорта, М 1:1000
2.6
Схема вертикальной планировки и инженерной подготовки территории, М 1:1000
2.7
Схема размещения инженерных сетей и сооружений, М 1:1000
2.8
Схема планируемого функционального зонирования, М 1:1000

Стоимость разработки проекта планировки территории:

Проект планировки территории площадью до 5 Га — 750 000 руб, 20 рабочих дней

Проект планировки территории площадью от 5 до 20 Га — 150 000 руб. за 1 Га, 25 рабочих дней

Проект планировки территории площадью от 20 до 50 Га — 130 000 руб. за 1 Га, 25 рабочих дней

Проект планировки территории площадью более 50 Га — 100 000 руб. за 1 Га, 30 рабочих дней

Что такое проект планировки и проект межевания территории?

Проект планировки территории или сокращенно ППТ представляет собой документ, в котором отображаются элементы планировочной структуры и их развитие. Также тут выделяются отдельные участки, на которых в дальнейшем планируется строительство различных объектов. Основная цель проекта планировки территории – это планирование застройки определенного земельного участка, учитывая все имеющиеся объекты.

Проект межевания территории или сокращенно ПМТ представляет собой документ, который необходим для установления четких границ определенного земельного участка. Топографический план является обязательной частью проекта межевания. В нем указываются границы участков, которые находятся в праве собственности у других владельцев. На основании представленной информации проводится зонирование территории.

Когда выполняются проекты планировки территории и проекты межевания территории?

Оба проекта относятся к видам градостроительной документации, на основании которой производится планирование застройки и прокладка различных линейных сооружений. В статье 11.3 Земельного кодекса прописывается, когда именно требуется подготовка ПМТ и ППТ. Итак:

· Для земель сельхоз назначения. К числу таких относятся СНТ, дачные товарищества и другое. Земля дачному товариществу выделяется как общий массив, который находится в долевой собственности. Поэтому вся территория находится на учете как самостоятельная одна единица. Но законом разрешено выделить из общей земли части, которые будут обладать собственным кадастровым номером. Для этой процедуры требуется ППТ и ПМТ. В первом документе отобразятся транспортные линии, инженерные коммуникации, объекты общего назначения. А второй документ отобразит конкретные границы определенных земельных участков. Аналогичным образом ситуация обстоит и для земли под ИЖС.

· Если требуется разделить на части один большой участок. К примеру, на территории планируется многоэтажное строительство. Проектная документация оформляется как на здание, так и на благоустройство территории около дома.

· Установление сервитута. Сервитут – это обременение для владельца земли. Но он должен быть выделен и зарегистрирован. Выполнить эту процедур можно только на основе представленной проектной документации.

Процедура оформления ППТ в 2023 году

Сначала следует разобраться в тех сложных особенностях и требованиях, которые предусматривает для ППТ Градостроительный Кодекс. В ст. 43 указаны особые рекомендации по подготовке данного документа.

Так, проект планировки территории должен быть оформлен письменно, то есть распечатан в соответствии с установленным масштабированием. При необходимости версия проекта может существовать и на электронном носителе.

Для проекта планирования территории подходит размер листов от А4 и больше. Все страницы в проекте должны быть пронумерованы.

Абсолютно во всех случаях для составления проекта планировки необходимо заранее получить разрешение на это действие со стороны местной администрации.

Состав проекта планировки и межевания территории

Оба бланка имеют одинаковую структуру. В их состав входят текстовый и графический разделы. В первом параграфе на титульном листе указывают:

Количество страниц;
Цель документа;
ФИО заказчика;
Информация о подрядчике;
Подписи и печати сторон.

Основная текстовая часть документа содержит следующие данные:

Пояснительная записка, где зафиксированы все известные сведения о исследуемом ЗУ;
Документы, предоставленные собственником, на основании которых проводились исследования;
Перечень правообладателей и их данные;
Описание характеристик надела, из которого выделяется новый ЗУ.

Для каких целей можно использовать проекты ППТ и ПМТ

Проекты, о которых мы ведем разговор, могут оказать существенное подспорье, например, при подготовке участка к строительству. Их можно использовать как базу не только на застроенных участках, имеющих инфраструктуру, но и на пустых, неосвоенных, только что выделенных землях.

При строительстве приходится учитывать не только состав и рельеф почвы, но и возможность гармонично «вписать» вновь построенный объект в стиль застройки, предусмотренный градостроительным планом. Для этого и нужна проектная документация, которая способна учесть все нюансы будущего строительства.

Сложно недооценить пользу проектов перепланировки в планирование застройки земель с уже имеющимися объектами капитального строительства. В случае масштабных градостроительных комплексов они выполняют функцию систематизации организации строительства и соблюдения правил эксплуатации площадей, соблюдения регламента застройки.

Кроме застройки территории, ПМТ можно использовать для выделения любой доли в совместной долевой собственности при отсутствии регистрации в кадастре.

Таким образом, документ может понадобиться в случае установления границ доли земельного надела в совместной долевой собственности, обособления площади, отчужденной в процессе обременения.

Если именно такие причины побудили заказать документы подобного рода, то их можно заказать и получить по волеизъявлению собственников земли и использовать землю наиболее продуктивно.

Если вы хотите разделить один большой участок на несколько маленьких, вам также потребуется межевой проект. Все поправки и изменения при проведении геодезических работ будут отражаться в учетных записях и вноситься в межевой план. И при подготовке проекта межевания оперировать будут только ими.

Межевание земельных наделов является обязательным условием для таких правовых действий как:

регистрация сделок с землей;
уточнение границ;
оформлением прирезки;
земельных спорах и др.

Статья 42. Проект планировки территории

Как утвердить проект планировки или межевания территории в Подмосковье

17. Раздел 3 «Материалы по обоснованию проекта планировки территории. Графическая часть» должен быть представлен в виде схем, выполненных на цифровом топографическом плане, соответствующем требованиям, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

18. Раздел 3 «Материалы по обоснованию проекта планировки территории. Графическая часть» содержит следующие схемы:

а) схема расположения элементов планировочной структуры (территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов);

б) схема использования территории в период подготовки проекта планировки территории;

в) схема организации улично-дорожной сети и движения транспорта;

г) схема вертикальной планировки территории, инженерной подготовки и инженерной защиты территории;

д) схема границ территорий объектов культурного наследия;

е) схема границ зон с особыми условиями использования территорий, особо охраняемых природных территорий, лесничеств; (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.04.2020 N 586)

ж) схема границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера (пожар, взрыв, химическое, радиоактивное заражение, затопление, подтопление, оползень, карсты, эрозия и т.д.);

з) схема конструктивных и планировочных решений.

19. Схема расположения элементов планировочной структуры разрабатывается в масштабе от 1:10 000 до 1:25 000 при условии обеспечения читаемости линий и условных обозначений графических материалов. На этой схеме отображаются:

а) границы территории, в отношении которой осуществляется подготовка схемы расположения элементов планировочной структуры, в пределах границ субъекта (субъектов) Российской Федерации, на территории которого устанавливаются границы зон планируемого размещения линейных объектов и границы зон планируемого размещения линейных объектов, подлежащих реконструкции в связи с изменением их местоположения; (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.04.2020 N 586)

б) границы зон планируемого размещения линейных объектов; (в ред. Постановления Правительства РФ от 06.07.2019 N 864)

в) границы зон планируемого размещения линейных объектов, подлежащих реконструкции в связи с изменением их местоположения. (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.04.2020 N 586)

20. На схеме использования территории в период подготовки проекта планировки территории отображаются:

а) границы территории, в отношении которой осуществляется подготовка проекта планировки;

в) границы зон планируемого размещения линейных объектов, подлежащих реконструкции в связи с изменением их местоположения; (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.04.2020 N 586)

г) сведения об отнесении к определенной категории земель в границах территории, в отношении которой осуществляется подготовка проекта планировки;

д) границы существующих земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, в границах территории, в отношении которой осуществляется подготовка проекта планировки, с указанием форм собственности таких земельных участков и информации о необходимости изъятия таких земельных участков для государственных и муниципальных нужд; (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.04.2020 N 586)

ПТТ, в отличие от Генерального плана (ГП), разрабатывается не полностью на населённый пункт, а только на его часть. Это может быть район, микрорайон или квартал, каждый из которых рассматривается в подобном случае в качестве элемента планировочной структуры. Правила землепользования (ПЗ) и генплан регламентируют комплекс требований для зон внутри конкретного поселения, а проектом планировки лишь уточняется местоположение определённых объектов на конкретном участке местности.

К ним могут относиться:

Улицы, проспекты, площади;
Парки и бульвары;
Набережные и скверы;
Объекты ОКС.

Обязательно указываются имеющиеся красные линии, выделяющие общественные зоны, а также все линейные объекты, вместе с предусмотренными для них, зонами, имеющими статус охранных.

Проект планировки территории предусматривает наличие обязательной информации о последовательности развития данной территории.

Основополагающий документ, это Градостроительный Кодекс 190-ФЗ (действующая редакция от 25.12.2018).

Кроме этого, в каждом населённом пункте органами местного самоуправления разрабатываются региональные законодательные акты (не противоречащие федеральным).

Примеры:

для Москвы это «Положение» от 06.04.10, утвержденное постановлением № 270-ПП;
для Московской области — «Положение», утвержденное постановлением 1197/52 от 30.12.14;
в иных регионах – нормативные акты, регламентирующие вопросы разработки и последующего согласования ППТ.

Как правило, необходимость разработки планировки территорий в каждом конкретном случае определяется местными органами власти, которым предоставлены соответствующие полномочия (например, в Москве это Москомстройинвест и Москомархитектура).

Основные причины, вызывающие необходимость разработки проекта планировки территории, прямо указаны в пятой главе ГрК (статью 42).

Если перевести законодательные формулировки на общепонятный язык, то можно констатировать, что потребность в подобном документе возникает в следующих ситуациях:

в рамках подготовки к осуществлению строительных работ.

Важно! Проекты планировки территории либо их межевания широко применяются как для пустующих участков земли, так и на землях, имеющих сформированную инфраструктуру;

при планировании строительства ОКС (когда на данной земле уже есть возведённые объекты данной группы;
при необходимости чёткого определения границ, в рамках которых каждый владелец имеет право пользования долевой собственностью, являющейся общей;
при возникновении потребности в отчуждении определённой части территории, являющейся обременённой, которая отграничена от остальной территории (общей);
в процессе разрешения возможных споров, касающихся границ земельного участка.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что ППТ, равно как и ПМТ, создается на основе процедуры межевания.

Проект планировки территории: подготовка, разработка и утверждение

Под аббревиатурой «ППТ» подразумевают проект планировки территории. Что это за документ и в каких случаях необходимо его наличие? Как правильно сделать ППТ и какие стадии его разработки существуют?

До начала проведения строительно-монтажных работ на территории любого населённого пункта очень важно грамотно составить и утвердить проект планировки территории (ППТ). Он позволяет установить границы земельных участков (ЗУ), в пределах которых будет возведён объект капстроительства. С его помощью определяются параметры развития конкретной территории с учётом уже построенных на ней жилых, коммерческих и иных зданий и сооружений.

Кроме этого, проект устанавливает границы территорий, на которых размещены улицы, переулки, автотрассы, дороги, а также инженерные и магистральные сети.

Что такое ППТ?
Понятие ППТ в законодательстве
В каких случаях нужна разработка документов и для чего она используется
Особенности документа и последствия его разработки
Что включается в ППТ: требования к документам
Два варианта оформления
Стадии и этапы работ, проводимых при разработке ППТ
Какие задачи решают специалисты
От чего зависит стоимость услуг

Определение термину содержится в Градостроительном кодексе РФ (далее – ГрК РФ), а также в региональных нормативно-правовых актах, которые разрабатываются органами местной власти каждого отдельного региона. Если говорить о Москве и Подмосковье, то это ПП №270 и постановление №1197/52, соответственно.

Важно отличать проект планировки территории города (ГПЗУ), а также ПМТ от ППТ. Первый документ разрабатывается для территории всего города, и ППТ должен ему соответствовать, будучи при этом градостроительным документом для конкретного района, квартала или ещё меньшей территории. Проект межевания территории же создаётся для конкретного участка земли и определяет его границы, отводимые для тех или иных целей, и может быть включён в ППТ.

Согласно перечисленным выше нормативно-правовым актам, разработка документа данного типа требуется в ряде ситуаций (определены в статье 42 ГрК РФ), а именно:

при подготовке к проведению крупных строительных работ на новом участке (например, возведение нового жилого квартала), в т.ч. для строительства капитальных сооружений (ОКС);
для возведения ОКС на территориях, где такие объекты уже присутствуют;
при разделении территорий, находящихся в общей собственности, на доли – для определения границ, в которых возможно использование участка конкретным собственником;
при разрешении споров о границах земельных наделов;
в ситуации продажи обременённого участка, находящегося в составе общей территории;
при возведении строительных объектов на взятом в аренду государственном или муниципальном участке в рамках освоения территории.

В некоторых случаях для территории могут отсутствовать правила землепользования. Тогда ППТ служит таким документом, будучи адаптированным под особенности данной местности.

Разработка ППТ и его последующее использование непосредственно связаны с развитием территорий. Это могут быть определённые районы или микрорайоны.

Поэтому ППТ обязателен в случаях, если:

нужно определить перспективность развития отдельно взятой территории;
необходимо уточнить, каким образом и где размещаются различные внутрирайонные общественные объекты в виде скверов, зон отдыха, площадей, путей сообщения, трубо- и газопроводов;
планируется проектирование и последующее строительство жилых комплексов;
возникла необходимость единичных застроек в историческом или культурном центре конкретного населённого пункта;
будут возводиться линейные объекты.

ППТ может не понадобиться, если:

планируется возведение объекта недвижимости на ЗУ, находящемся в ведении государства или муниципалитета, который передан компании для дачного хозяйства. Соответствующий план в этом случае готовит это юр. лицо;
возникла необходимость возведения строения на ЗУ, относящемся к собственности государства или муниципалитета и переданным некоммерческой компании для дачного хозяйства, для занятия огородничеством или садоводством. Оформляет план в этой ситуации эта некоммерческая организация;
при строительстве некоммерческого объекта было заключено соглашение о комплексном развитии или освоении застроенной территории. ППТ в этом случае оформляется теми лицами, которыми были подписаны такие соглашения.

Кроме этого, в оформлении ППТ нет необходимости, если:

возводимое нежилое строение будет соответствовать зоне и параметрам, утверждённым в ПЗЗ или в ранее утверждённом ППТ;
возводимое нежилое строение соответствует виду разрешённого использования ЗУ, указанному в договоре аренды или в свидетельстве о праве собственности.

В этих случаях нужная информация находится в ГПЗУ.

Почему стоит заказать разработку проекта межевания территории именно у нас

Полный спектр услуг. Предлагаем комплексное сопровождение строительства под ключ. Вам не придется обращаться в сторонние организации и переплачивать.
Профессионализм. Документацию разрабатывают специалисты с внушительным опытом. Надзорные органы не потребуют внесения изменений. Проблем с согласованием и утверждением на всех уровнях не возникнет.
Доступные цены. Стоимость услуг по сопровождению строительства у нас ниже, чем у многих конкурентов.
Внушительный опыт. Работаем с 2001 года. С проектами, в реализации которых мы участвовали, вы можете ознакомиться в разделе «Портфолио».
Оперативность. Решаем задачи любой сложности максимально быстро.
Удобный формат взаиморасчетов. Все работы оплачиваются по мере их выполнения.

Чем отличается ПМТ и ППТ

Если сказать об их отличиях, то все будет содержаться в детализации информации. К примеру, проект планировки должен быть оформлен для больших площадей, такой территорией может быть район конкретного города. На проекте будут отражены все границы публичных земель, от категории использования это зависеть не будет. Естественно, любой участок не может быть полностью статичным, со временем он изменяет собственный вид, по этой причине реальные границы могут являться не такими, какими они были раньше. Не считая того, старые границы могут мешать развитию такого участка, именно по этой причине в проекте планировки можно менять данные границы.

В проекте межевания все данные детализированы, устанавливаются границы не только публичных участков. На плане будут выделены границы частных владений, участков, на которых уже имеются здания, придомовых территорий, земель с инфраструктурой. Естественно, некоторая информация в этих документах будет совпадать. К примеру, однообразные будут границы земель общего использования, дорог, или территория для трубопроводов. В целом, в плане проекта межевания территории находится все информация о границах. На основании данного важного документа будет запланирована постройка, надо держать отступы от красных линий.

Как утверждается проект планировки и межевания территории

Решение о составлении ППТ может исходить от:

Лиц, с которыми подписаны соглашения о комплексном освоении застроенной территории и развитии, в том числе комплексном, по инициативе органа местного самоуправления. Также допускается возведение стандартного жилья.
Собственников участков/объектов недвижимости, находящихся в пределах территории, подчиняющейся определенным правилам землепользования и застройки. При этом владельцы готовы участвовать в развитии данной земли. Также сюда относятся арендаторы участков, являющихся государственной, муниципальной собственностью, и те, кому участок был выделен в безвозмездное пользование.
Правообладателей ранее возведенных линейных объектов, требующих реконструкции.
Субъектов естественных монополий, организаций коммунальной сферы.
СНТ и ОНТ для участка, выделенного товариществу под нужды садоводства, огородничества – данное правило действует с 1.01.2019 г.

Проекты планировки и межевания территории самостоятельно и за свой счет готовят заинтересованные лица. Их затраты не будут возмещены из средств бюджетной системы РФ.

После принятие решения о создании проекта планировки территории у инициатора есть 10 календарных дней, чтобы уведомить об этом:

главу поселения/городского округа, отвечающего за территорию, на которой находятся земли;
уполномоченные министерства и ведомства субъектов РФ.

Орган местного самоуправления принимает окончательное решение о необходимости составления ППТ:

по инициативе названных органов;
на основании предложений физических, юридических лиц.

Какие задачи решают специалисты

Профессионалы, работающие в «ГеоГлобал» прежде всего проверяют основные параметры и обозначают границы, в которых будут проводиться строительные работы. Также мы проводим всесторонний анализ территории, включая окружающую среду, коммуникации, транспортную доступность и иные моменты, имеющие отношение к градостроительной картине. После этого мы собираем документы и формируем взвешенные и разумные планировочно-архитектурные решения, соответствующие всем особенностям участка. При необходимости мы предлагаем комплексные решения в области транспортной доступности, расположения того или иного линейного объекта, соблюдения норм по охране окружающей среды и др.

Для чего требуется его разработка?

По определению п.3 ст.11 Земельного Кодекса РФ, проект межевания востребован в следующих ситуациях:

организация нескольких земельных участков из одного участка земли при комплексном освоении территориальной зоны;
формирование земельных участков из единого участка земли, данного юридическим лицам каким-либо некоммерческим объединением для ведения сельскохозяйственной деятельности;
создание земельных участков на территориальном участке, подлежащем развитию по договору согласно законам о градостроительной деятельности;
основание земельных участков в пределах структурного элемента, застроенного многоквартирными зданиями;
формирование земельных участков для расположения на них линейных объектов, имеющих местное, региональное или федеральное значение.

Собственнику земельного участка проект межевания необходим для постановки земли на кадастровый учет и подтверждения своих прав на данную землю, в противном случае проведение любых операций с данным участком невозможно.

Предпоследним этапом идет согласования составленного проекта. Этот шаг весьма важен, так как он затрагивает интересы не только местной администрации, но и частных лиц, а также юридических организаций. Согласование подразумевает формирование специальной комиссии, которая рассмотрит все предоставленные документы, а также результаты проведения топографической съемки и вынесет свой вердикт.

Согласование может проходить в один этап в виде публичных слушаний, но в некоторых случаях требуется проведение и вторичной процедуры. Такой порядок нужен в тех случаях, когда речь идет о проектировании территории, являющейся общей долевой собственностью. При таком владении не обойтись без участия дольщиков, которые также должны выразить свое мнение о подготовленном ПМТ. Дольщики допускаются к голосованию уже после публичных слушаний, с учетом всех внесенных корректировок.

На последнем этапе ПМТ согласовывают коммунальные службы, которые впоследствии будут предоставлять свои услуги в обустроенные объекты недвижимости.

Разработка проекта межевания и планировки, включает в себя проведение определенных действий, которые заключаются в сборе необходимой информации, обработке предоставленной документации, проведении слушаний, осуществлении непосредственного оформления и утверждении оформленных документов.

При составлении документов учитываются следующие цели, которые преследуются при создании такого рода документации и их особенности:

Оба документа впоследствии могут использоваться специалистами при подготовке территории к строительным работам;
Создание документов может быть использовано не только для тех участков, что только планируется предоставить, но и для таких, которые уже подверглись проведению строительных работ и содержат на своей территории определенные объекты недвижимости;
Проекты межевания и планировки всегда опираются на уже имеющиеся характеристики земель и тех территорий, которые содержат расположенные объекты недвижимости или проложенные коммуникации;
При составлении проекта планировки обязательно должны учитываться градостроительные нормы, при определении которых учитывается масса показателей – допустимой плотности, нагрузки, расположения и соседства и т.д.;
Составление документов должно также основываться на общем восприятии всего комплекса зданий и сооружений, которое будет располагаться на определенной территории, а также возможности их расположения на конкретном расстоянии друг от друга – тут могут приниматься во внимание санитарные и промышленные зоны и т.д.