Какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.

Определение понятия «капитальный ремонт» в НПА

Капитальный ремонт — ремонт, выполняемый для восстановления технических и экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей (Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения»).

Капитальный ремонт — проведение комплекса строительных работ и организационно — технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико — экономических показателей здания и функционального назначения, предусматривающих восстановление его ресурса с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшению эксплуатационных показателей (Постановление Правительства Москвы от 30.07.2002 N 586-ПП (в редакции от 23.12.2015) «Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в городе Москве»).

Помощь по работе с сайтом в режиме для слабовидящих

В режиме для слабовидящих доступен ряд функций:

• Эта подсказка выводится/убирается переключателем ? или нажатием клавиш SHIFT + ?
• Используйте переключатель картинки чтобы убрать картинки и видеофайлы в статьях и прочитать вместо них текстовое описание.
• Чтобы отключить правую колонку с виджетами (видео, голосование, и т.п.), используйте переключатель виджеты
• Для увеличения размера шрифта текста используйте переключатель шрифт
• Вы можете сменить цветовую схему сайта с помощью переключателя цвет

Реальные отзывы о капремонте

По состоянию на прошлый год в программу капремонта по всей России было включено 737 тысяч многоквартирных домов. В 117 тысячах из них ремонт уже был проведен. Соответственно, сотни тысяч россиян стали очевидцами капитального ремонта.

Учесть все мнения будет невозможно, но в сети в принципе редко публикуются положительные отзывы. В соцсетях и на форумах можно найти преимущественно негативную реакцию на качество проведенных работ.

Среди плюсов отмечают такие моменты:

• замена стояков водоснабжения и водоотведения, змеевиков, батарей и других сетей на новые;
• попытки «облагородить» подъезд – новые входные двери, освещение, электропроводка, покраска; замена окон; замена радиаторов отопления;
• все услуги бесплатны (имеется в виду, что кроме взносов за капремонт за минимальный набор работ платить не приходится).

Отрицательных отзывов в разы больше. Самые частые нарекания – непрофессионализм и некомпетентность рабочих. Причина этого – региональные фонды ограничены в средствах и заключают контракт с фирмой, предложившей наименьшую цену на работы.

Кому жаловаться на рабочих и качество работ

Капремонт проводится фактически за деньги собственников квартир, которые те годами собирают через фонд. Поэтому владельцы имеют полное право требовать нормальное качество проводимых работ.

Первая инстанция, куда следует жаловаться на качество работ – это заказчик капремонта. В зависимости от формы сбора денег на ремонт, это может быть региональный Фонд, управляющая компания или ТСЖ. Соответственно, заказчик имеет право и обязанность контролировать качество работы подрядчика.

Заявление с требованием исправить имеющиеся дефекты можно подавать как лично, так и коллективно (так больше шансов, что заказчик отреагирует на жалобу). Заявление составляется в свободной форме, но к нему нужно приложить побольше доказательств выявленных дефектов.

Заказчик капремонта обязан ответить на такое заявление в течение 10 дней. Если ответ в назначенный срок не поступил, переходим к следующей инстанции.

Следующая инстанция – Государственная жилищная инспекция (создается в каждом регионе). Туда нужно будет также направить заявление, в котором указать: была жалоба в фонд капитального ремонта или УК, ответа не последовало, или ответ был без решения проблемы.

К заявлению прикладываются доказательства дефекта капремонта, копии отправленных ранее заявлений и копии ответа на них. Госжилинспекция должна будет отреагировать в течение 30 дней.

Если жилищная инспекция тоже не смогла решить проблему или вообще проигнорировала ее, идем дальше – в Роспотребнадзор. Аналогично пишут заявление, в котором указывают, какие жалобы и кому были отправлены и что проблема не была решена. В Роспотребнадзор следует обращаться и при выявлении дефектов в 5-летний гарантийный срок (если подрядчик не хочет их устранять добровольно).

В случае, когда и Роспотребнадзор не решил проблему, остается обращаться в прокуратуру с заявлением. Прокурор проведет проверку информации из заявления, и при необходимости примет меры: направит подрядчику предписание устранить нарушения или инициирует привлечение его к ответственности.

После прокуратуры остается обжалование решения в Генеральной прокуратуре, а также обращение в суд. Однако если в сложившейся ситуации действительно вина исполнителя капремонта, проблема обычно решается начальными инстанциями и до суда дело не доходит.

Капремонт жилых домов – довольно новое явление для российских граждан:

• Обязанность сбора денег на капремонт лежит на собственниках. Контроль за качеством осуществляет муниципальная власть.
• Финансовые вопросы (например, тарифы) отданы в ведение региональных властей. Общефедеральных взносов не установлено.
• Аккумулировать деньги можно на общем счете у регионального оператора или на отдельном счете МКД в банке – по желанию собственников.
• Вопросы капремонта решаются на общем собрании собственников. Для принятия решения нужно квалифицированное большинство в 2/3 голосов.
• Отказ от капремонта не допускается, а за неуплату взносов установлена гражданско-правовая ответственность.
• Перечень домов и работ формируется ежегодно и отражается в рамках региональной программы капремонта.

Что входит в капремонт

Общий список, что входит в капитальный ремонт дома, содержит Жилищный кодекс в ст. 166. Данный перечень дублируется в актах региональных органов власти, а конкретные работы определяются уже исходя из текущего состояния МКД.

Капитальный ремонт жилых домов по Кодексу включает шесть основных направлений:

• капремонт имеющихся инженерных систем (вода, газ, электричество, тепло и канализация, а также всевозможные аварийные системы – например, противопожарную);
• капремонт и замену лифтов и лифтовых шахт, а также имеющихся машинных вспомогательных помещений;
• кровельные работы;
• капремонт подвальных помещений, которые являются общедомовым имуществом (если подвал приватизирован, отремонтировать его за счет средств капремонта нельзя);
• капитальный ремонт фасада жилого дома;
• капремонт фундамента МКД.

Данный перечень конкретизируется администрациями субъектов в сторону расширения. В список работ по жилым домам добавляется:

• капремонт несущих и ограждающих конструкций, если это не относится к реконструкции (к ограждающим конструкциям, например, в некоторых случаях относят окна, входные и подъездные двери);
• устройство и ремонт пандусов, а также иные работы, призванные улучшить мобильность инвалидов;
• установка общедомовых счетчиков, измерительных приборов;
• разработка, экспертиза и строительный контроль проектной документации на МКД;
• ремонт и обустройство вентиляции;
• ремонт чердачных помещений МКД.

Проведение капремонта жилых домов

Есть несколько вариантов проведения капремонта жилых домов:

• Плановый ремонт. Самый распространенный вариант. В региональной программе подходит срок ремонта и контролирующий муниципальный орган согласует работы с обслуживающей дом компанией.
• Аварийный ремонт проводится в случае ЧП в максимально короткие сроки. Региональная программа при этом корректируется с учетом переброшенных денежных средств.
• Капремонт по инициативе собственников в каждом субъекте реализуется по-своему. Чтобы «пробить» нужные работы для своего дома, следует собрать внеочередное собрание, на котором 2/3 голосов должны высказаться за проведение работ. Далее с протоколом собственники направляются в управляющую компанию, которая инициирует дальнейшую реализацию решения собственников. Все работы проводятся под контролем местной власти.

Универсальный срок капремонта не установлен. Он зависит от объема и сложности необходимых работ. Однако работы должны быть завершены в рамках основных жилищно-коммунальных сроков – например, с учетом начала отопительного сезона.

Определение перечня работ по капремонту

С введением Фонда реформирования ЖКХ, формирование перечня необходимых работ по капремонту осуществляется двумя этапами:

• обязательный регламентированный перечень работ, утвержденный на федеральном уровне (он не подлежит изменению даже по решению собственников жилых помещений);
• дополнительный комплекс работ, перечень которых могут определять жильцы многоквартирного здания по собственному решению владельцев жилых помещений.

Дополнительный перечень строительных работ будет ограничен только размерами взносов, собранных и аккумулированных гражданами на момент заключения подрядного договора. Более того, если указанных средств недостаточно для запланированных ремонтных целей, могут оформить кредит в банковских учреждениях.

В федеральный перечень работ по капремонту многоквартирных зданий включены:

1. инженерные коммуникации, расположенные в пределах здания и входящие в состав общедомового имущества – элементы водоснабжения и водоотведения; отопительная система; электрокоммуникации; система газоснабжения (также указанным перечнем предусматривается замена печного отопления на центральное, если это позволяют конструктивные особенности здания);
2. система обслуживания лифтового хозяйства (восстановление или замена отдельных элементов или всей системы);
3. ремонтно-восстановительные работы на кровле здания;
4. выполнение строительных работ на элементах фундамента или подвала;
5. проведение ремонтно-восстановительных работ на фасаде здания.

Что включают в себя входящие в КП виды: комплексный и выборочный

Согласно п.1.3 раздела 1 Приказа Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 15.02.2013 года классификация капитального ремонта МКД включает в себя два вида:

1. Выборочный – предусматривает восстановление или замену отдельных элементов жилого дома, что направлено на возмещение их износа.
2. Комплексный — в его рамках обязаны сделать вот что: ремонт или обновление конструктивных элементов и инженерного оборудования, включая их модернизацию. При этом комплексный капитальный ремонт может затрагивать весь дом или его отдельные крупные участки.

В целом же отнесение к тому или иному виду ремонта зависит от следующих факторов:

• технического состояния МКД;
• разновидности планировки;
• степени благоустроенности внутри дома.

Работы, проводящиеся в многоквартирном доме

• Фасадные — утепление стен, остекление балконов, проверка и ремонт системы водостока, восстановление функциональности пожарных лестниц или их установка, реставрация придомовых козырьков с укладкой нового кровельного покрытия.
• Кровельные и подвальные — антисептическая обработка, противопожарная проверка состояния подвалов и чердаков, заливка разошедшихся швов между панелями, проверка состояния вентиляционной системы и прочистка воздуховодов, нормализация температурного режима по действующим стандартам эксплуатационной безопасности.
• Коммуникационные — замена отдельных элементов или всей системы водоснабжения, проверка работы труб водоотведения и их ремонт при необходимости, ремонт внутридомовых приборов учета.

Особенности формирования фонда капитального ремонта

Денежные средства для КР собираются за счет регулярных взносов жильцов дома, которые начисляются в фонд, созданный специально для этих целей. Размер платежей определяется исходя из средних показателей доходов, характерных для данного региона. Общий показатель взносов находитсяся в диапазоне от 6 до 8 рублей за квадратный метр.

Взносы могут не выплачивать следующие категории граждан:

• проживающие в домах, которые были признаны аварийными или подлежащими сносу;
• дом которых находится на участке, имеющем статус государственной собственности;
• проживающие в муниципальных квартирах.

Очередность проведения работ в том или ином здании определяется в соответствии с разработанной программой капремонта. Она составляется местными органами исполнительной власти и регулярно дополняется по обращению жителей или в соответствии с данными, полученными от районных УК. Полнотекстовый вариант такой программы находится в публичном доступе, чтобы любой желающий мог ознакомиться с интересующими положениями.

Получить более подробную информацию о сроках проведения КР в конкретном многоквартирном доме можно, перейдя на сайт, который посвящен содействию реформирования ЖКХ. Удобная навигация позволяет по актуальному адресу находить информацию о:

• количестве и характере запросов, сделанных в фонд за варьируемый временной интервал;
• перечне документов и заявлений, которые необходимы для оформления заявки, с правилами их заполнения;
• наименованиях банковских учреждений, в которых существует или может быть открыт фонд КР;
• видах ремонтно-восстановительных работ, их методиках, особенностях и используемых материалах.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта).

Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта.

По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Что входит в понятие капитальный ремонт

Капитальный ремонт — это комплекс работ и (или) услуг по замене или восстановлению:

• инженерных и технических коммуникаций;
• частей несущих конструкций;
• отдельных участков не несущих стен.

Деньги для проведения капитального ремонта в многоквартирном доме поступают от владельцев жилья и хранятся в специально созданных фондах (ст. 169 ЖК РФ), способ образования которого выбирают сами собственники. Фонды могут формироваться:

1. На счете регионального оператора — средствами поступившим в фонд распоряжаются региональные власти. Деньги, поступившие от собственников квартир в МКД, хранятся в общем фонде субъекта РФ. Очередность проведения капитальных работ устанавливается региональной программой.
2. На индивидуальном счете МКД — собранные деньги идут на ремонт одного конкретного дома. Владельцы жилья открывают банковский счет, распоряжаться которым могут управляющая компания (УК) или жилищный кооператив.

Капитальный ремонт проводится в зданиях, где больше 3-х квартир. В домах, которые признаны аварийными или подлежащими сносу, ремонтные работы за счет средств фонда не проводятся. Собственники квартир, находящихся в таких зданиях, освобождаются от обязанности вносить платежи.

Похожие записи:

• Доверенность на автомобиль в 2022 году: зачем оформлять, бланк и образец
• Как взыскать зарплату с работодателя: инструкция для работника
• Должен ли я платить алименты с продажи недвижимости?