Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «АРЕНДА. Договор найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Бланк договора аренды квартиры
Типовой бланк договора аренды можно скачать в интернете. Но зачастую представленные образцы не включают важные пункты. Давайте подытожим те, которые обязательно должны присутствовать:
- паспортные данные наймодателя и нанимателя;
- документы о праве собственности;
- точный адрес и метраж квартиры;
- ФИО всех, кто будет проживать в квартире, а также наличие домашних животных;
- срок аренды (обычно договор заключают на 11 месяцев, а потом, при необходимости, продлевают. По закону, договор сроком менее чем на 1 год не подлежит регистрации в Росреестре. Именно по этой причине большинство предпочитает заключать их именно на такой срок. Юридически этот документ имеет такую же силу, как и официально зарегистрированный);
- права и обязанности сторон (которые мы подробно рассмотрели выше);
- арендная плата и размер страхового депозита;
- каким образом производится расчёт (по каким числам, наличными или переводом на банковскую карту);
- условия повышения арендной платы (обычно в договоре прописывают чёткие условия повышения арендной платы: например, не чаще раза в год или же конкретную схему процентного соотношения от уровня инфляции. Последнее – достаточно сложно и легко оспаривается в судах, поэтому практикуется крайне редко);
- оплата коммунальных услуг (обычно квартиранты оплачивают электроэнергию, счётчики за воду; телефонные счета, интернет, кабельное телевидение, услуги консьержа и газ – при их наличии. Остальное оплачивается собственником);
- условия досрочного прекращения договора (договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает или же нарушает условия. Очень важно подробно прописать эти условия, чтобы наниматель не оказался на улице из-за прихоти собственника, а собственник не лишился арендной платы из-за нарушенных квартирантом обязательств. Об одностороннем расторжении договора необходимо предупреждать не позже чем за месяц. Если стороны не приходят к соглашению, вопрос решается через суд);
- штрафные санкции (пени при задержке оплаты арендатором);
- количество визитов собственника;
- опись имущества (перечень мебели и бытовой техники, их состояние).
В России достаточно редко происходят разбирательства между собственниками и арендаторами в суде. Чаще всего подобные вопросы решаются посредством переговоров, к сожалению, не всегда удачных для одной из сторон. Поэтому подробный и тщательно составленный договор найма позволит сэкономить силы обеих сторон.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Скачать бланк договора аренды жилого помещения
Многие правовые сайты предлагают типовые образцы договоров, которые несомненно подойдут большей части обывателей. Шаблоны и примеры стандартных бланков на аренду квартиры составлены вполне сносно и могут служить прекрасным подкреплением документально оформленной сделки, но лишь в том случае, когда арендатора и арендодателя все устраивает.
Нередко встречается формулировка «договор аренды», что для физических лиц при съеме или сдаче жилой недвижимости в наем просто недопустимо. При подмене формулировок, и возникновении спорных ситуаций такой документ признают ничтожным.
Важно: юридически грамотное название для физлиц — договор найма. Если же сделка совершается с организацией, документ оформляют как аренду. Учтите этот момент — иначе сделка по сдаче недвижимости будет признана недействительной.
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
Нужно ли регистрировать договор аренды
Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:
- краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
- долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.
Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:
- в спорах по поводу оплаты;
- в случаях споров о размере ущерба;
- когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Нюансы составления договора найма
Долгосрочный наём (аренда), которая заключается в сдаче квартиры на срок от года до пяти лет, зачастую удобна для обеих сторон. Хозяин квартиры может быть уверен, что будет стабильно получать доход, а наниматель – при исправном исполнении своих обязательств – не волноваться с поиском другого жилья в течение длительного времени.
Если наниматель будет соблюдать все условия договора, то арендодатель вряд ли откажет ему в продлении срока аренды. У жильцов в этом случае есть преимущественное право. Механизм здесь следующий: у договора имеется срок действия и за 3 месяца до окончания хозяин может предложить жильцам его продлить. В случае согласия обеих сторон, они подписывают новый договор на следующий срок. Если хозяин не объявился, то договор продлевается автоматически на 5 лет.
Чтобы разорвать взаимоотношения по инициативе наймодателя, потребуется наличие на то веских причин:
- отсутствие платежей более 6 месяцев;
- существенная порча имущества;
- конфликтные ситуации с соседями и органами правопорядка;
- использование жилья не для проживания.
Как составить типовой договор аренды квартиры
Типовую форму договора аренды квартиры и его текст сегодня можно легко найти в сети Интернет. Именно на ее основе и составляется сам документ, в котором присутствует только самое важное, без излишеств.
Как грамотно и правильно оформить договор, предусматривающий аренду конкретного объекта недвижимости?
Для этого важно учесть и занести в него такие сведения:
- данные участвующих сторон (персональные, контактные);
- технические и регистрационные характеристики жилплощади (адрес объекта, площадь, кадастровый номер);
- особенности жилья и описание имущества, сдаваемого в аренду вместе с квартирой (какая мебель остается, какие имеются дефекты – функциональные и косметические);
- порядок оплаты, включающий величину платежей и их периодичность (лучше расписать подробно и приложить к договору график);
- период, на который заключается договор, а также дата и место подписания бумаги.
Документ составляется и подписывается в двух экземплярах: по одному для каждой стороны.
Определение ежемесячного платежа за жилье
Какую сумму арендатор будет ежемесячно платить за вашу недвижимость? Не задрали ли вы ценник или, наоборот, не продешевили? Ответить на эти вопросы поможет изучение рынка аренды недвижимости с помощью профильных сайтов, вроде «Авито». Согласитесь, что вы сами заплатили бы на 10-15% больше за однушку с видом на парк, чем за вариант, из окон которого придется смотреть на паркинг или стройку?!
При анализе акцентируйте свое внимание на стоимости арендного жилья, которое аналогично вашему. В каком состоянии и с какими мебелью, видом из окна и доступностью инфраструктуры сдают в аренду жилье ваши конкуренты. На арендную ставку влияют все эти факторы. Арендаторам важны удаленность от метро или пешая доступность ближайших остановок общественного транспорта, так и вид из окна в тихий двор или парк. Семейные же квартиросъемщики вряд ли представят свою жизнь без рядом расположенных образовательных и медицинских учреждений.
Не забывайте про налоги
Сдав недвижимость в наем/аренду, вы получаете доход, с которого нужно оплатить налоги. Чтобы сдать жилье законно, заранее решите, какой из существующих способов аренды для вас предпочтительнее:
- уплачивать налоги на доходы физического лица (НДФЛ) с ежегодно предоставляемой налоговой декларацией на 13% от дохода (если вы наниматель жилья по договору социального найма, то сдавать недвижимость можно лишь этим способом как физическое лицо);
- зарегистрировать ИП, который работает по упрощенной системе налогообложения с 6-процентной ставкой;
- получить статус самозанятого с 4-процентной ставкой на профессиональный доход при сдаче в аренду физлицу или 6%, если квартиросъемщиком выступает юрлицо или ИП.
Размер арендной платы устанавливается по результатам договоренности участников сделки и не может быть изменен в одностороннем порядке. Возможность пересмотра данной суммы оговаривается отдельно. При этом необходимо указать максимально допустимый процент роста стоимости аренды и периодичность ее перерасчетов.
Оплата счетов за коммунальные услуги, Интернет и стационарную связь может быть установлена в фиксированном размере и включена в сумму ежемесячных платежей по аренде. Или же оплата ЖКУ может производиться отдельно на основании полученных квитанций.
В данном разделе рекомендуется оговорить периодичность платежей (ежемесячно, ежеквартально, по договоренности и т.д.) и их условия (наличными, безналичным переводом и т.д.).
Арендная плата может включать в себя залоговый платеж, который может быть удержан в пользу арендодателя при определенных условиях, например, досрочном прекращении соглашения со стороны нанимателя без предварительного предупреждения второго участника сделки, или может быть учтен как платеж за последний месяц аренды при расторжении договора по соглашению сторон.
Данным разделом может быть предусмотрен и обеспечительный платеж, который не является платой за аренду. Он может быть использован в качестве компенсации за ущерб, нанесенный нанимателем имуществу, переданному ему во временное пользование.