Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Агентский договор на аренду квартиры образец бланк». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По своей сути агентский договор ближе к договору оказания услуг, а его природа делает предмет договора посредническими услугами. В п. 1 ст. 1005 ГК РФ указано что агент вправе совершать для своего принципиала юридические и иные действия. Это означает, что он может убеждать кого-либо, проверять готовность чего-либо и условия выполнения различных договоров, обращаться к экспертам, анализировать и распространять информацию. Другими словами, действовать так, как будто бы он является принципиалом, но не имея при этом его материальных интересов. При этом его действия могут быть и физическими, но в таких случаях они носят вспомогательный характер. Так, если юридическая фирма нашла какие-то документы, которые требуют изучения, её сотрудники могут доставить их принципиалу. От этого агент не становится службой доставки, а действие выполняется им в рамках исполнения всё того же агентского договора.
Общее описание варианта
Конкретное оформление рассматриваемого варианта может отличаться, но, как правило, в общих чертах структура отношений выглядит так (рассмотрим применительно к арендодателю на УСН с объектом налогообложения «доходы»):
1. В договоре аренды стороны предусматривают, что арендатор самостоятельно обеспечивает и оплачивает снабжение объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).
2. Арендатор заключает с арендодателем отдельный агентский договор, по которому арендатор (уже в статусе принципала) поручает арендодателю (в статусе агента):
-
организовывать и совершать необходимые действия для снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами), заключать и оформлять необходимые для этого документы;
-
получать (аккумулировать) от принципала денежные средства в счет оплаты коммунальных ресурсов (услуг) и перечислять (ретранслировать) их поставщикам таких ресурсов (услуг);
-
получать и передавать принципалу и (или) поставщикам коммунальных ресурсов (услуг) информацию и документы по снабжению объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами) – первичные документы, счета, счета-фактуры, показания приборов учета и др.;
-
участвовать в качестве представителя принципала при разрешении спорных, конфликтных, аварийных ситуаций, при проведении проверок, поверок, связанных со снабжением объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).
В качестве предмета такого договора выступают действия, которые агент обязуется совершить в пользу принципала. Такие действия могут быть двух типов:
- юридические;
- физические.
Что делать с договором
Итак, договор аренды и агентский договор – это юридически разные виды договоров, хотя по факту они взаимосвязаны. Значит ли это, что агентский договор прекращает свое действие одновременно с договором аренды?
Да, если срок действия агентского договора повторяет срок действия договора аренды, то есть прекращается спустя определенное время и не подлежит продлению по умолчанию.
Как же поступить, если агентский договор бессрочен или подразумевает автоматическое продление по истечении одного года, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении? И самое главное – что делать с договорами поставки от РСО, ведь в идеале после расторжения договора аренды надо расторгать и договор с РСО и заключать уже новый по новому агентскому договору с новым арендатором.
6.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, — по одному для каждой из Сторон.
6.2. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
По мнению Минфина России, возмещение арендаторами стоимости коммунальных услуг может осуществляться на основании агентских договоров. При этом НДС, перевыставленный арендодателем-агентом, арендатор может принять к вычету, даже если арендодатель применяет «упрощенку». (Письмо Министерства финансов РФ от 24.01.13 № 03-11-06/2/12)
Получается, что договор с поставщиком коммунальных услуг будет заключен значительно раньше, чем посреднический договор.
В то же время в пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.04 № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии» сказано, что сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. Эти разъяснения применимы и к агентскому договору в силу статьи 1011 Гражданского кодекса РФ.
Это означает, что расходы арендодателя по договору с поставщиком коммунальных услуг могут быть признаны осуществленными вне связи с заключенным агентским договором. И тогда соответствующие суммы возмещения нельзя будет исключить из состава доходов арендодателя, так как они будут считаться прочим поступлением денежных средств.
Вычет по НДС у арендатора при компенсации коммунальных услуг Если арендодатель прислушается к мнению Минфина, ФНС и судов, то он не будет выставлять счет-фактуру на коммунальные услуги, которые подлежат возмещению. При этом стоимость переданных услуг может включать в себя НДС, а может и не включать. Это зависит от того, какой вариант (1 или 2) использования вычета НДС выберет арендодатель. Если от арендодателя нет счета-фактуры, то у арендатора нет права на вычет. И вся сумма перевыставленных расходов будет в полном объеме отнесена на расходы арендатора. Но может быть и такая ситуация, когда арендодатель все-таки выставит счет-фактуру при «передаче» коммуналки. И даже заплатит НДС в бюджет. Со стороны налоговой к нему претензий не будет. А если арендатор по полученному счету-фактуре попробует принять НДС к вычету, то это сразу вызовет вопросы со стороны контролирующих органов.
Списание расходов по предварительному договору
Решение компании по списанию согласно предварительному договору аренды платы за пользование помещением или арендной платы при отсутствии права собственности на помещение у будущего арендодателя неоднократно приводило к спорам с налоговыми органами. По мнению чиновников, выраженному в Письмах Минфина России от 09.07.2008 N 03-03-06/1/399 и УФНС России по г. Москве от 18.03.2008 N 20-12/025116, данные затраты списывать в расходы по налогу на прибыль нельзя. До оформления арендодателем права собственности на объект недвижимости стороны не смогут заключить договор аренды, поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. ст. 209 и 608 ГК РФ). Расходы же по не заключенному в установленном порядке договору аренды не учитываются при налогообложении прибыли.
Вместе с тем законодательство не связывает право отнесения расходов по аренде или иных расходов за пользование помещением в уменьшение налога на прибыль с фактом государственной регистрации права собственности на арендуемое помещение у арендодателя и государственной регистрации договора аренды.
В частности, данный вывод был сделан арбитражными судами в Постановлениях ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КА-А40/5963-10 по делу N А40-103247/09-4-686, Московского округа от 19.08.2010 N КА-А40/9192-10.
В настоящий момент мнение государственных органов претерпело изменение. В Письме ФНС России от 27.08.2010 N ШС-37-3/10187, а также в совместном Письме ФНС России от 14.09.2010 N ШС-37-3/11158@ и Минфина России от 30.08.2010 N 03-03-05/193 был сделан следующий вывод: инвестор (на практике зачастую таковым выступает будущий арендодатель), получивший результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них является их правообладателем с возможностью владения, пользования и распоряжения объектами завершенного строительства, в т.ч. предоставления такого имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование третьему лицу.
Формулировки в договоре аренды
--------------------------------------------------------------------------¬
¦1. Арендная плата не покрывает расходы на коммунальные услуги. Арендатор ¦
¦оплачивает коммунальные услуги отдельным платежом. К расходам ¦
¦на коммунальные услуги относятся: ¦
¦- оплата электроснабжения; ¦
¦- плата за отпуск тепловой энергии; ¦
¦- плата за отпуск воды и прием сточных вод. ¦
¦2. Сверх арендной платы арендатор оплачивает коммунальные услуги ¦
¦на основе отдельно выставленных счетов. ¦
L--------------------------------------------------------------------------
Рисунок 4
С точки зрения ГК РФ данный договор можно квалифицировать как договор возмездного оказания услуг (ст. ст. 779 — 783 ГК РФ). По этому договору исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик — их оплатить.
Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.
Зачастую арендодатели выставляют в адрес арендатора документы с выделенной суммой НДС, что порождает вопрос о правомерности возмещения НДС у арендатора.
Мнение государственных органов по данному вопросу уже несколько лет не менялось и сводилось к невозможности возмещения НДС арендатором (Письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@, УФНС России по г. Москве от 08.06.2009 N 16-15/58069, Минфина России от 31.12.2008 N 03-07-11/392, от 03.03.2006 N 03-04-15/52). Невозможность возмещения НДС, по мнению государственных органов, сводится к тому, что отношения между арендатором и арендодателем не регулируются ст. ст. 539 — 548 ГК РФ; у арендодателя отсутствует право отпускать электроэнергию (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 N 7349/99), следовательно, отсутствует реализация услуг согласно ст. 146 НК РФ. Таким образом, счет-фактура арендодателем не выставляется.
Позиция арбитражных судов по данному вопросу разделилась. Некоторые из них поддержали мнение государственных органов (Постановления ФАС Центрального округа от 10.10.2007 по делу N А36-2553/2006, Западно-Сибирского округа от 21.01.2008 N Ф04-163/2008(568-А46-41), Поволжского округа от 06.02.2008 по делу N А55-6796/2007-53).
Вместе с тем, если арендодатель следует позиции фискальных органов и выставляет расходы без НДС с приложением расшифровки счетов от коммунальных служб, где НДС указан отдельной строкой, государственные органы придерживаются мнения о неправомерности возмещения этого налога, в данном случае арендатором, ввиду отсутствия счета-фактуры от арендодателя, а также невозможности списать данные затраты в расходы, уменьшающие налог на прибыль (Письмо Минфина России от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895). Однако такая позиция представляется ошибочной. НДС может учитываться в расходах по налогу на прибыль, т.к. НК РФ не содержит норму, обязывающую выделять НДС расчетным путем.
Агентский договор на сдачу в аренду недвижимости
По общему правилу арендодателем выступает собственник имущества. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами. Таким образом, можно выделить четыре законных способа сдачи имущества (движимого, недвижимого) в аренду:
- непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
- субаренда (ст. 615 ГК РФ);
- передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
- передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст.
Агентский договор на заключение договоров аренды помещения
Момент оказания услуг по настоящему Договору определяется датой, указанной в Акте-отчете, в соответствии с Приложением №. 4.3. Вознаграждение выплачивается единовременно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Агента не позднее банковских дней с момента перечисления Клиентом денежных средств за право пользования Помещением в размере не менее 2-х месячной арендной платы за Помещение и подписания Сторонами Акта-отчета. 4.4. В случае пролонгации Договора Аренды Помещения, а равно в случае заключения с Предложенным Клиентом или аффилированным с ним лицом Договора Аренды Помещения на второй и последующий сроки аренды, повторная выплата Вознаграждения Агенту не производится.
Агентский договор на сдачу в аренду здания
Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: наводнения, землетрясения или других стихийных бедствий природного характера, войн, забастовок, решений органов власти, и прочих обстоятельств, находящихся за пределами контроля Сторон, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение Договора. 8.2. О наступлении обстоятельств непреодолимой силы и их предполагаемой продолжительности Стороны обязаны известить друг друга в течение рабочих дней после наступления этих обстоятельств. В течение месяцев после наступления обстоятельств непреодолимой силы Сторона, ссылающаяся на указанные обстоятельства, должна предоставить другой Стороне документальное подтверждение факта наступления обстоятельств непреодолимой силы.
8.3.
Форма агентского договора с арендаторами на оплату коммунальных услуг
Принципал обязуется: – выдать Агенту доверенность на совершение юридически значимых действий, связанных с исполнением поручения, указанного в пункте 1.1 настоящего договора; – принимать и проверять Отчеты Агента и письменно представлять Агенту возражения по Отчету в срок до 8 числа каждого месяца. При отсутствии возражений от Принципала Отчет считается принятым; – выплачивать Агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном настоящим договором; – возмещать Агенту издержки, понесенные им по оплате коммунальных услуг, услуг связи, потребленных Принципалом. 3. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ АГЕНТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 3.1.
За оказанные посреднические услуги Принципал уплачивает Агенту вознаграждение в размере 1500 руб.
3.2. Выплата вознаграждения и оплата выставленных счетов за услуги, предусмотренные настоящим договором, производится ежемесячно не позднее 10 числа месяца.
3.3. Размер вознаграждения может быть изменен по соглашению Сторон. 4.
1. 1. По настоящему договору Арендодатель (Агент) выступает посредником между Арендатором (Принципалом) и специализированными организациями — поставщиками услуг.
1. 2. В целях исполнения настоящего договора Агент заключает договоры со специализированными организациями — поставщиками коммунальных услуг, энергосбытовыми компаниями, поставщиками услуг связи (телефон, интернет) (далее — поставщики услуг).
1. 3. Агент приобретает для Принципала услуги и ведет расчеты с организациями, их предоставляющими, а Принципал компенсирует Агенту расходы и выплачивает ему вознаграждение.
1. 4. Арендодатель-Агент, приобретая от своего имени услуги по поручению Арендатора-Принципала, имеет право перевыставить последнему счета-фактуры, полученные от поставщиков коммунальных услуг.
1. 5. Арендатор на основании указанных документов вправе воспользоваться налоговым вычетом по НДС.
Чтобы различать агентские договора с договорами по предоставлению услуг, используется, в том числе, другая терминология. В частности, стороны соглашения — это Принципал (Заказчик) и Агент (Исполнитель). Несмотря на распространенность практики использования агентских договоров крупными компаниями, спектр возможных участников сделки более широк.
Первый вариант (самый распространенный) — и заказчик и исполнитель являются юридическими лицами. Существует ряд фирм, которые специализируются на оказании посреднических услуг. Как правило, они состоят из специалистов в области экономики и юриспруденции, которые обеспечивают успешное заключение сделок между другими организациями и регулярно составляют агентские договоры на оказание посреднических услуг с юридическим лицом.
Второй вариант (самый редкий) — и заказчик, и исполнитель являются физическими лицами. Обычно у частных лиц необходимость в посредниках возникает при купле-продаже имущества на крупную сумму (недвижимость, транспортные средства, ценная бижутерия и т. п.). Агентский договор с физическим лицом, в данном случае, — страховка.
Договорные схемы арендных отношений
Важно
Если действие какого-либо обстоятельства непреодолимой силы продолжается более месяцев или если можно обоснованно предположить, что оно будет продолжаться более месяцев, Стороны должны начать переговоры и согласовать такие изменения (дополнения) к Договору, которые будут необходимы, чтобы позволить Сторонам продолжать исполнение своих обязанностей по Договору на условиях, максимально соответствующих первоначальным намерениям Сторон. 8.7. В случае если Стороны не достигнут соглашения об изменении (дополнении) Договора в течение рабочих дней с момента начала переговоров спор разрешается в соответствии со статьей 10 настоящего Договора. 9. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА 9.1.
Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует один год. 9.2.