Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подробная инструкция: как продать квартиру в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Шaг 2. Oцeнитe квapтиpy
Cтoимocть oднoй и тoй жe квapтиpы мoжeт вapьиpoвaтьcя в пpeдeлax 10-20% — этo coтни тыcяч и миллиoны pyблeй. Нa cтoимocть влияют: плaниpoвкa, мeтpaж, paзмep кyxни, тип дoмa и гoд пocтpoйки, cocтoяниe квapтиpы и peмoнт, пpидoмoвaя тeppитopия, paйoн, инфpacтpyктypa.
Пocтaвьтe aдeквaтнyю цeнy, кoтopaя ycтpoит вac и пoкyпaтeля. Кpитepий пpaвильнoй цeны — кoличecтвo звoнкoв. Чeм иx бoльшe, тeм пpивлeкaтeльнee для пoкyпaтeлeй цeнa, кoтopyю вы пocтaвили. Ecли звoнят пo дecять paз в дeнь, нeмнoгo пoвыcьтe цeнy. Ecли зa пapy днeй ни oднoгo звoнкa, чyть oпycтитe.
Чтoбы oцeнить квapтиpy, yзнaйтe cкoлькo cтoят квapтиpы кaк вaшa, в идeaлe в тoм жe дoмe или paйoнe. Пocчитaйтe cpeднюю cтoимocть и opиeнтиpyйтecь нa нee.
Ecли xoтитe пpoдaть пoдopoжe, пocтaвьтe кoмфopтнyю для ceбя цeнy и ждитe cвoeгo пoкyпaтeля. Нo пoмнитe: этo мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв или дaжe лeт.
Ecли xoтитe пpoдaть пoбыcтpee, пoнизьтe цeнy нa 10-15% нижe cpeднeй.
Чтoбы нe oшибитьcя co cтoимocтью квapтиpы, вocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa. Oни cтoят oт тpex дo пяти тыcяч pyблeй, в зaвиcимocти oт peгиoнa. 3a эти дeньги oцeнщик yчтeт cpeдниe цeны нa квapтиpы, вaши зaтpaты нa пoкyпкy и peмoнт, нaлoги, ypoвeнь инфляции и aмopтизaцию — и нaзнaчит нaибoлee cпpaвeдливyю цeнy. Cпpaвкa oцeнщикa мoжeт пpигoдитьcя людям, кoтopыe пoкyпaют квapтиpy в ипoтeкy.
Шaг 7. 3aключитe дoгoвop зaдaткa
Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.
B пpeдвapитeльным дoгoвope yкaжитe:
📌 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
📌 aдpec и oпиcaниe квapтиpы;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 paзмep зaдaткa, cpoки и cпocoб oплaты;
📌 ycлoвиe, чтo зaдaтoк ocтaнeтcя y вac, ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пoкyпки;
📌 пoдтвepждeниe, чтo y квapтиpы нeт oбpeмeнeний нa пpoдaжy;
📌 cpoк, в кoтopый вы дoлжны ocвoбoдить квapтиpy и пoдгoтoвить вce дoкyмeнты к пpoдaжe;
📌 взaимнyю oтвeтcтвeннocть зa нapyшeниe ycлoвий дoгoвopa;
📌 чeлoвeкa, кoтopый нeceт дoпoлнитeльныe pacxoды нa peгиcтpaцию cдeлки, oплaтy гocпoшлин, apeндy ячeeк в бaнкe;
📌 дaтy и пoдпиcь.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Стоимость услуг агентства недвижимости
Купля-продажа квартиры через агентство подразумевает дополнительные затраты. Единого тарифа не существует. Размер вознаграждения зависит от разных факторов (гибкость агентства, желание обойти конкурентов, платежеспособность клиентов).
В среднем стоимость услуг составляет 3%–4% от суммы сделки. В Москве размер вознаграждения достигает 150–400 тыс. руб. В других регионах страны от 30 до 100 тыс. руб. Их приходится оплачивать нанимателю.
Иногда агентства недвижимости устанавливают фиксированные цены. Например, стоимость обычной сделки по типовой квартире в крупной компании составит 150–200 тыс. руб. Предприятие поменьше запросит 100–150 тыс. руб. Частный риэлтор – 70–80 тыс. руб. В стоимость услуг компании входит:
- полный комплекс агентских услуг («под ключ»);
- поиск новой или предоставление продаваемой квартиры;
- проверка юридической чистоты сделки;
- просмотры / показы, переговоры;
- составление договора купли-продажи;
- сопровождение сделки;
- организация взаиморасчетов;
- регистрация жилья в Росреестре.
Купля-продажа квартиры через агентство – допускает возможность для клиента не платить за весь пакет услуг, а выбрать какую-нибудь его часть.
- Хорошее агентство недвижимости для покупки или продажи квартиры найти тяжело, но можно. Лучше работать с риэлтором, с которым уже успешно сотрудничали знакомые.
- Риэлторы работают по разным видам договором в зависимости от того, что нужно клиенту: поиск жилья или покупателя, юридическое сопровождение, оказание отдельных услуг.
- Доверяйте, но проверяйте: основная цель работы большинства риэлторов – только получение денег. О клиентах заботятся лишь агенты, дорожащие своей репутацией.
- На риэлтора можно оформить нотариальную доверенность, и сделку проведет он без участия доверителя. Но при заключении договора лучше присутствовать самому, чтобы не купить квартиру «с подвохом».
- Если риэлтор не предоставляет юридические услуги, желательно обратиться за помощью к юристу. Он проверит недвижимость на юридическую чистоту и сделает все, чтобы клиент в дальнейшем не столкнулся с оспариванием сделки.
Составление договора на ведение сделки
Заключение договора с риэлтором — первый шаг на пути продажи недвижимости. Как оценить проект договора, предложенный фирмой или частным маклером? В типовом договоре должны быть отражены следующие позиции:
- Сведения о сторонах, заключающих договор. Клиент указывает адрес места жительства, предоставляет копию паспорта. Агентство предъявляет адрес и свои реквизиты;
- Цель (предмет) договора. В пункте должно быть указано, что конкретно требуется выполнить: (обменять, купить, продать недвижимость). Описать конкретный дом (дачу, участок), характеристики жилья. В этом же разделе клиент может оставить особые пожелания или условия продажи недвижимости;
- Порядок оказания услуг по продаже объекта. Требуется перечислить, что должен выполнить риэлтор: найти и свести покупателя и продавца или провести весь комплекс мероприятий по сделке (реклама в СМИ, проверка, сбор и оформление документов, денежный расчет);
- Права и обязанности сторон;
- Условия расторжения договора и санкции за его несоблюдение;
- Даты заключения договора, срок действия, возможность продления;
- Акт оказания услуг.
Особенности выбора агентства
Перед заключением договора с агентством его следует правильно выбрать. Обращайте внимание на следующие нюансы:
- Продолжительность работы. Чем дольше компания находится на рынке, тем она надежнее. Если ей удается выдержать все кризисы, значит, ее специалисты кое-что умеют. Не лишним также будет узнать, насколько долго агентство работает в том офисе, где находится на данный момент. Частые переезды – плохой знак.
- Репутация. Интернет позволяет собрать достаточное количество отзывов даже о небольших фирмах. Еще лучше, если что-то полезное могут рассказать ваши родственники, знакомые и друзья.
- Размеры фирмы, количество филиалов. Сотрудничать с крупными компаниями всегда надежнее, чем с маленькими. Они лучше защищены финансово, что особенно важно во времена кризисов и прочих потрясений. Большое агентство может себе позволить нанять лучших специалистов, имеет хорошо налаженные связи с покупателями и продавцами.
- Реклама в крупных известных СМИ. Во-первых, известные газеты и журналы не желают пятнать свою репутацию, работая с мошенниками. Во-вторых, сами аферисты редко тратят большие деньги на рекламу. Систематические рекламные акции – признак хорошо налаженной работы, хотя и здесь бывают исключения.
- Сайт. Обратите внимание на дизайн, полноту и достоверность информации, примеры договоров, отчеты о проведенных акциях и мероприятиях.
- Участие в крупных ассоциациях, сотрудничество с известными компаниями.
- Наличие наград, сертификатов, премий.
С чего же начать поиск риэлтора или АН? Не стоит обращаться сразу в несколько агентств – это лишь отобьет желание у риелтора работать с клиентом. Как правило, база недвижимости – одна на весь город и все агентства тесно между собой сотрудничают.
А потому, когда вы обратитесь к одному риелтору, он сразу прозвонит все доступные варианты у своих коллег. Нередко фирмы заключают договора об эксклюзивности, которые запрещают клиенту работать с другими компаниями в обход уже работающего агента. Чтобы выбрать хорошее агентство следует:
- Просмотреть сайт компании. Он должен быть структурированным, не пестреть рекламой. Страничка должна внушать спокойствие и уверенность, а не быть завлекающей и яркой.
- Пролистать отзывы на независимых форумах. Если хорошие отзывы бывшие клиенты пишут неохотно, то негативные оставят наверняка. Когда агентство работает непрофессионально, проворачивает мошеннические схемы, подтверждение этому легко найти.
- Проверить юридическую информацию. Даже частный риелтор должен работать официально, то есть иметь открытое ИП или ООО.
Как правильно выбрать агентство недвижимости?
Не стоит заключать договор с первым попавшимся агентством. Желательно серьезно отнестись к выбору конкретного агентства, обращая внимание на:
- Длительность работы агентства. Фирма, долгое время работающая на рынке, наверняка будет надежной, ведь ей за время работы удалось преодолеть несколько кризисов, что неумелым специалистам было бы просто не по силам. Хорошим признаком можно также считать, если фирма много лет работает в одном и том же помещении: стабильность — хороший признак.
- Репутация компании. Полистав страницы в Интернете, можно найти отзывы даже о небольших компаниях. Еще более надежно оценят фирму ваши знакомые, родственники и друзья, которые пользовались ее услугами или слышали о ней.
- Размеры компании, наличие у нее филиалов. Крупная компания всегда надежнее для сотрудничества, чем маленькая. Их финансы гораздо лучше защищены, что позволяет им выдерживать потрясения в кризисные периоды. Крупное агентство имеет больше возможностей найма самых лучших специалистов, у него отработаны связи с продавцами и покупателями.
- Реклама агентства в популярных СМИ. Крупные газеты и журналы никогда не опускаются до работы с мошенниками, заботясь о своей репутации. Сами аферисты, как правило, не расходуют средства на собственную рекламу. Если компания регулярно устраивает свои рекламные акции, это свидетельствует о прекрасно налаженной работе, хотя случаются и исключения.
- Что собой представляет сайт компании, красив ли его дизайн, много ли имеется информации о недвижимости, примеров документации, отчетов о проведенных акциях.
- Участвует ли компания в больших ассоциациях, ведет ли сотрудничество с широко известными компаниями.
- Имеются ли награды, грамоты, сертификаты, победы в конкурсах.
На что обратить внимание при заключении соглашения с риэлтором?
Для успешного сотрудничества с риэлтором важно внимательно отнестись к заключению соглашения на риэлторские услуги.
Перед его заключением следует проверить личность и квалификацию риэлтора. Предлагаемый для подписания договор нужно хорошо изучить. Не стоит торопиться и подписывать его сразу. Важно уделить внимание деталям, отразить все условия продажи и требуемые от риэлтора действия.
В договор нужно включать подробное описание продаваемой квартиры, ее стоимость, положения об обязанностях риэлтора, размере вознаграждения.
Нужно внимательно изучить пункты об ответственности за нарушение условий соглашения. Если отдельные пункты договора настораживают или непонятны, не стоит бояться попросить их разъяснения или уточнения. Риэлторы заинтересованы в привлечении новых клиентов, поэтому могут пойти на уступки.
Деятельность риэлторов по продаже квартир требует знаний, умений и опыта. Они строится по определенным правилам и наработанным схемам.
Хороший добросовестный риэлтор поможет заключить сторонам законную сделку без лишних хлопот. Но перед подписанием соглашения с риэлторским агентством следует внимательно изучить документ, проверить квалификацию риэлтора.
«Таких покупателей ходит по 20 человек, и все через одного обещают купить»
Следующий звонок не заставил себя долго ждать. Вообще, разместив объявление всего на одном ресурсе, приготовьтесь к атаке клонов: пока не удалите пост (и даже после этого), вам будут названивать и уговаривать, так что лучше завести отдельную симку, которую не жалко будет выкинуть, когда вопрос решится.
— Квартиру на Макаенка вы продаете? Как вы относитесь к тому, что мы найдем реального покупателя? — позвонивший агент — непризнанный мастер интонаций: то, как он выделил слово «реального», достойно лучших шоу на российском телевидении.
— Кто вы и откуда?
— Меня зовут Максим, агентство «МаРРо-Риэлт», — окутывает баритоном специалист.
— Первый раз о таком слышу.
— Опыт — 10 лет, Машерова, 12, — центр города, все в мраморе, камне, — делится очень ценной информацией сотрудник. — Вы хотите за квартиру $85 000. Давайте я вам сделаю $85 000 на руки.
— Вообще-то, так и предполагалось. А что для этого нужно?
Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры
Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги, например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.
Услуги риэлтора оплачивает наниматель. На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.
Можно выделить два основных способа определения цены:
- Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
- Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.
Как грамотно продать квартиру самостоятельно
Какие действия нужно предпринимать, чтобы обеспечить быструю и выгодную продажу квартиры?
Первый шаг. Подготавливаем жилье и необходимую для реализации документацию
Порой именно подготовку документации к продаже жилья и относят к процессам, отличающимся наибольшей трудоемкостью и требующим много времени. Но собственник жилья, располагающий уже подготовленным комплектом документации, необходимым для обеспечения совершения сделки, может быть уверенным в максимально быстром ее заключении.
По этой причине, к такому важному этапу, предполагающему сбор полного пакета документации, нужно относиться со всей серьезностью, ведь от этого зависит очень многое.
От того, насколько правильно и полно собран пакет документов, обеспечивающих проведение самой сделки с недвижимостью, напрямую зависит, как быстро будет продано жилье, насколько быстро пройдет оформление, непосредственная чистота проводимой сделки и даже, в ряде случаев, цена объекта продажи.
Далеко не каждый покупатель может спокойно воспринять новость, что ему следует ждать пару недель, необходимых, чтобы продавец собрал всю необходимую документацию на жилье. Для обеспечения быстрого и полного сбора документации, конечно, лучше будет сразу же направиться за помощью к юристу или же в орган, отвечающий за регистрацию сделки.
Только опытные и квалифицированные специалисты могут помочь разрешить проблемный вопрос наиболее быстро, составив список всех необходимых для совершения сделки документов, чтобы не пришлось в последний момент, сломя голову, бежать за дополнительной документацией.
Существенную роль играет и верность составления документации, поскольку ошибки, допущенные при оформлении документа, могут повлечь за собой отказ от проведения регистрации сделки, что, в итоге, растянет процесс реализации жилья, еще и на неопределенное время. По этой причине, нужно заблаговременно обратиться в регистрирующий орган, с целью определения их требований к конкретному документу.
Также следует тщательно проверить, насколько верно заполнены уже имеющиеся на руках документы. Все сведения, которые обозначены в технической документации на жилье и прочих документах, должны соответствовать действительности.
Вся документация, собранная для дальнейшей ее передачи в регистрирующий орган, должна отображать достоверные сведения, заполнение должно быть разборчивым, недопустимо наличие помарок и любого рода исправлений.
Какой комплект документации нужен:
- Свидетельство о проведении регистрации права на реализуемое жилье или прочий документ правоустанавливающего значения, который подтверждает право владельца на объект недвижимости, подлежащий продаже;
- Документы, достаточные для удостоверения личностей каждого владельца жилья (это могут быть паспорта или же для лиц, не достигших совершеннолетия, – свидетельства об их рождении, при условии отсутствия паспорта);
- Паспорт, выданный БТИ (кадастровый) или техпаспорт на жилье;
- Свидетельство, подтверждающее регистрацию брака и согласие одного из супругов на реализацию объекта недвижимости (должно быть заверено нотариусом). Надобность в согласии отпадает, в случае если жилье, в соответствии с законом, не относится к категории общего, супружеского;
- Выданное органами опеки и попечительства разрешение, в случае, когда кто-либо из владельцев реализуемого жилья не достиг совершеннолетия;
- Информационная выписка, подготовленная с помощью домовой книги, где имеются данные о каждом лице, прописанном в жилье. Документ действителен довольно незначительный период времени, поэтому не следует заказывать его заранее.
Этот документ можно будет приобрести непосредственно до момента регистрации прав нового владельца, когда будет определен покупатель и собран весь пакет документации. Подобное касается и справки, свидетельствующей об отсутствии долга по коммунальным услугам, которая будет также нужна при реализации жилья.
С учетом особенности совершаемой сделки, может возникнуть необходимость и в истребовании других документов, перечень которых уточняется заблаговременно.
Процедура подготовки жилья к его реализации, подразумевает выполнение действий для улучшения товарного вида самой жилплощади и принятие мер к освобождению квартиры от проживающих в ней жильцов.
Договор на покупку квартиры с агентством недвижимости
Строго определенной формы договор с агентством недвижимости не существует. В каждой компании есть свои типовые варианты таких документов, которые могут значительно отличаться друг от друга. Тем не менее стоит учитывать основные элементы, которые должны присутствовать в таких документах:
- Данные о сторонах соглашения. Клиент и агентство недвижимости, паспортные данные, название, информация о компании.
- Список услуг, прав и обязанностей сторон. Отдельно нужно отмечать, за что именно отвечает АН.
- Стоимость предоставленных услуг. Если цена варьируется в зависимости от каких-то факторов, то этот момент также должен быть отражен.
- Срок действия договора. Зачастую указывается просто 1 год, но могут быть и другие варианты. Например, до тех пор, пока клиент не купит квартиру, сколько бы на это не ушло времени.
- Информация о проделанной работе. Обычно предполагается, что компания быстро находит все, что нужно клиенту. Но если этого не происходит, должно быть отдельное положение договора о том, что клиент имеет право потребовать отчет о работе в той или иной форме.
- Расторжение договора и форс-мажорные обстоятельства. Обязательно нужно прописать, при каких условиях та или иная сторона может расторгнуть договор (особенно важны те моменты, которые предполагают расторжение в одностороннем порядке) или не выполнять свои обязательства.
- Подпись и дата. Важно проверить, кто именно ставит подпись со стороны компании. У этого человека должно быть право на это. Обычно выполняется в виде доверенности, но может быть и решением собрания учредителей. Дата обязательно должна соответствовать реальной.
Электронные торги или современный аукцион
Мысль и время мчатся вперёд семимильными шагами, оставляя отпечаток на всём, что встретится на пути. Не отстаёт в этом смысле и аукцион – за последние годы он сильно изменился. Сервис-процесс в современном мире стал намного удобнее. Реальность рынка такова, что более 90% всех торгов на данный момент происходят в режиме онлайн, а это, как вы понимаете, колоссальная экономия времени и, соответственно, денег. Потенциальному участнику всего лишь надо зарегистрировать электронную цифровую подпись (ЭЦП) и иметь обеспечительный взнос на своём банковском счету, и, вуаля, – он получает доступ ко всем интересующим объектам для приобретения, не вставая с постели или уютного домашнего кресла. Кроме того, на электронных торгах претенденты делают ставки и шаги по аукциону, не встречаясь лицом к лицу, а, значит, уровень психологического прессинга со стороны конкурентов намного ниже. А это уже ощутимая экономия нервных окончаний!