Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гаражная амнистия в 2022 году: как оформить гараж и землю в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
ПАМЯТКА по оформлению гаража и земельного участка под ним в рамках «Гаражной амнистии»
18.07.2022 14:46
Закон о «Гаражной амнистии» вступил в силу с 1 сентября 2021 года.
«Гаражная амнистия» будет действовать до 1 сентября 2026 года.
Суть «Гаражной амнистии»
Закон о «Гаражной амнистии» предусматривает возможность не только оформить гараж в собственность, но и бесплатно получить в собственность землю под ним.
«Гаражная амнистия»: как оформить гараж за 8 шагов
В данной памятке указывается, какие документы нужны для «Гаражной амнистии» и куда нужно обратиться для их оформления.
ШАГ 1: Убедиться, что гараж подходит под «Гаражную амнистию»
Оформить гараж по «Гаражной амнистии» возможно при соблюдении одновременно трёх условий:
-
Гараж является капитальным (имеет прочную связь с землёй);
-
Гараж построен до 29 декабря 2004 года (введения в действие Градостроительного кодекса РФ);
-
Гараж НЕ признан самовольной постройкой по суду или решению органа местного самоуправления
Оформление гаража по «Гаражной амнистии» возможно даже в случае если:
-
Гаражный кооператив уже не существует;
-
Ваш гараж имеет общие стены с другими гаражами и находится с ними в одном ряду;
-
Не оформлена земля под гаражом;
-
Собственник, у которого приобретен гараж, умер или о нём ничего не известно;
-
Гараж не был оформлен по наследству;
-
Земля под гаражом предоставлена кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды.
ШАГ 2: Наличие документов на гараж
Какой документ поможет оформить гараж по «Гаражной амнистии»?
-
Любое решение органа власти (в т.ч. СССР), подтверждающее, что земельный участок предоставлен под гараж;
-
Любое решение завода, фабрики, совхоза, колхоза или иного предприятия, при котором был построен гараж, подтверждающее, что земельный участок предоставлен под гараж и (или) о создании гаражного (гаражно-строительного) кооператива;
-
Справка или документ, подтверждающий выплату пая в гаражном кооперативе;
-
Решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее распределение гаражей;
-
Документы о подключении гаража к электрическим сетям;
-
Старый технический паспорт на гараж;
-
Документы о праве на наследство;
-
Документы о приобретении гаража у другого лица.
ШАГ 3: Узнать, стоит ли земельный участок под гаражом
на кадастровом учёте
Узнать, есть ли кадастровый номер у земельного участка под гаражом можно в:
-
МФЦ;
-
в органе местного самоуправления муниципалитета, на территории которого расположены гараж и земля;
-
в Управлении Росреестра;
-
у кадастрового инженера;
-
в филиале Кадастровой палаты.
Также информацию о кадастровом номере земельного участка можно получить самостоятельно с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра в сети «Интернет».
* Если земельный участок под гаражом имеет кадастровый номер, то можно сразу переходить к ШАГУ 7.
Если участок земли под гаражом не имеет кадастрового номера —
ШАГ 4: Схема расположения земельного участка под гаражом
Предварительно стоит узнать в уполномоченном на распоряжение землей органе, утверждался ли проект планировки и (или) проект межевания территории на землю, где находится гараж.
Если такой проект не утвержден, можно заняться подготовкой схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
В целях подготовки такой схемы необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
ШАГ 5: Предварительное согласование предоставления
земельного участка
После подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории необходимо обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления, который распоряжается земельным участком под гаражом, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
В какой орган обращаться?
-
если земля в муниципальной собственности или в государственной неразграниченной собственности, – обращаться нужно в орган местного самоуправления (поселение, район, округ),
-
если земля в региональной собственности, – обращаться нужнов Департамент имущественных отношений области,
-
в случае, если земля в федеральной собственности – обращаться нужно в Управление Росимущества по Вологодской области.
Срок рассмотрения заявления у уполномоченного органа — 30 календарных дней со дня его подачи.
По результатам рассмотрения заявления Вы получите один из указанных документов:
-
решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
-
решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка(с указанием оснований, по которым принято данное решение);
-
решение о возврате заявления (с указанием оснований, по которым принято данное решение).
Если принято положительное решение, то необходимо готовить межевой план земельного участка и технический план гаража, а для этого – обратиться к кадастровому инженеру.
ШАГ 6: Постановка земельный участок под гаражом на кадастровый учет
Как и где поставить земельный участок под гаражом на кадастровый учет?
Постановку земли под гаражом на кадастровый учет можно самостоятельно осуществить через МФЦ, подав соответствующее заявление в Управление Росреестра по Вологодской области, либо обратившись к посреднику (например, кадастровому инженеру).
Далее следует получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок, занятый гаражом.
Срок постановки земельного участка на кадастровый учет – от 3 до 5 дней.
ШАГ 7: Предоставление земельного участка в собственность бесплатно
На руках должны быть необходимые документы для оформления имущества в рамках «Гаражной амнистии»:
-
Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
-
Выписка из ЕГРН на земельный участок под гаражом;
-
Технический план гаража.
За оформлением права собственности необходимо обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления, который распоряжается земельным участком под гаражом, с заявлением о предоставлении земельного участка.
Срок рассмотрения заявления у уполномоченного органа — 30 календарных дней со дня его подачи.
По результатам рассмотрения заявления Вы получите один из указанных документов:
-
решение о предоставлении земельного участка;
-
решение об отказе в предоставлении земельного участка (с указанием оснований, по которым принято данное решение);
-
решение о возврате заявления (с указанием оснований, по которым принято данное решение).
В случае принятия решения о предоставлении земельного участка уполномоченный орган должен предпринять следующие действия:
-
Подать в Росреестр заявления о регистрации права собственности на земельный участок, о государственном кадастровом учете гаража, и о регистрации права собственности на гараж;
-
Передать (направить) Вам выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю.
Оформление гаража в собственность: пошаговая инструкция
Капитальный гараж является, как и жилое строение, недвижимым объектом. Его стоимость может быть достаточно высокой, но без оформления документов о праве владения продать или совершить иную юридическую сделку становится невозможно. Однако, из-за отсутствия нужных бумаг регистрация права бывает затруднительной.
Однако, времена меняются и законодательство тоже. Теперь же гараж, не имеющий документально подтвержденного владельца, можно признать бесхозным. Не говоря уже о том, что любая сделка с таким имуществом просто запрещена. Его нельзя ни продать, ни подарить, ни завещать.
Возведенный в 90-e годы, когда не требовалось разрешение на строительство, гараж может получить статус самовольной постройки. В этом случае компетентные органы в праве обязать хозяина его снести. Поэтому лучше оформить все необходимые документы еще до начала проверок, чтобы не лишиться гаража и денег за оплату штрафа.
Риски владельцев гаражей
Илья Бахилин, юрист КА «Юков и партнеры»:
— На практике существуют сложности при госрегистрации прав на гаражи и на стоящие отдельно от иной недвижимости земельные участки под ними или необходимые исключительно для их строительства.
В случае если такие права не зарегистрировать, имеется риск того, что эти строения станут рассматриваться как самовольные и будут снесены органами местной власти, а земельный участок изъят либо государством, либо внезапно возникшими прежними собственниками.
Обычно регистрация прав на землю, предназначенную для гаражного строительства, не предполагает сложности, если такая земля изначально приобретается в собственность. В таком случае оформление земли производится в общем порядке через обращение действующего и будущего собственников в Росреестр напрямую или через МФЦ.
Если прежний собственник участка неизвестен, оформить право на землю под постройку гаража можно путем приобретательной давности, что хотя и проблематично, но реально. В этом случае необходимо в течение 15 лет непрерывно, открыто и добросовестно владеть участком как своим собственным.
В подобных ситуациях после приобретения участка построить и оформить права на гараж достаточно легко, поскольку Градостроительный кодекс не требует для этого получения разрешения на строительство, если гараж не планируется использовать для занятия бизнесом.
Намного сложнее обратная ситуация, при которой собственность на землю изначально принадлежит государству при наличии у потенциального покупателя права на владение уже построенным гаражом как строением. В нынешней ситуации получить в этом случае собственность на землю практически нереально, поскольку у владельцев, как правило, нет никаких документов, подтверждающих его права. Сложность связана с тем, что сам статус гаражей в законодательстве является достаточно неопределенным.
С 1 сентября 2021 года граждане смогут бесплатно приобрести гараж и участок под ним в собственность при предоставлении любых доказательств владения гаражом (например, документов о членстве в гаражном кооперативе). Однако закон не затронет гаражи, которые невозможно признать капитальным строением, в связи с чем перед оформлением прав необходимо будет проводить соответствующую проверку.
Приватизация гаража в гаражном кооперативе
Гаражно-строительный кооператив (ГСК) и каждый из его участников обладают преимущественными правами на приватизацию земли под гаражами. Владельцем гаража, согласно ст. 218 ГК РФ является гражданин, оплативший свой пай полностью. Процедура приватизации гаража состоит из двух этапов, так как необходимо оформить в собственность (зарегистрировать) не только сам гараж, но и участок земли под ним. В случае с ГСК земля под всеми гаражами данного кооператива оформляется в долевую собственность всех его участников, поскольку иначе пришлось бы делить участок под кооперативом на самостоятельные объекты, присваивать им самостоятельные кадастровые номера, что намного сложнее и дороже.
Зачем нужно приватизировать гараж?
После того, как приватизация будет завершена, каждый из участников сможет по своему усмотрению распорядиться гаражом. Если же муниципалитет захочет изъять этот участок земли и что-то на нем построить, тогда каждый из участников за свой гараж получит компенсацию, равную стоимости постройки и участка земли. Каждому от своего имени подавать документы на приватизацию достаточно сложно. Дешевле и проще объединиться, чтобы поручить оформление представителю – председателю ГСК.
Сами гаражи бывают двух типов: отдельно стоящие или объединенные в одно строение, когда все боксы имеют общие стены. Отдельно стоящий гараж можно приватизировать самостоятельно, а вот владелец бокса не сможет приступить к этой процедуре без согласия всех остальных собственников. Если кто-то из собственников против – остальным для продолжения процедуры придется оформить и нотариально заверить его отказ.
Заручиться поддержкой сразу всех собственников можно только путем организации и проведения общего собрания участников ГСК. На собрании следует разъяснить необходимость оформления документов и избрать представителя, на чье имя оформить доверенность для совершения действий по приватизации гаражей и земли.
Как приобрести права на неоформленный гараж
В нынешнее время покупка/продажа боксов — обычная сделка. При этом предметом сделки может быть как оформленная, так и оформленная в собственность постройка. Но не во всех случаях. Если Ваша хозпостройка индивидуальная, то совершить сделку с законными последствиями невозможно. То есть сначала продавец официально закрепляет свои права, а только потом сделка. Иначе никакой договор не будет иметь силу, покупатель будет владеть объектом на словах. На такое никто не идет.
А вот кооперативный вариант сделкосопособный. То есть продавец просто передает свой пай в ГСК покупателю. Последний становится новым членом с закрепленным за ним помещением. Он то и может им распоряжаться как законный владелец, в том числе оформить его в индивидуальную собственность.
Как без проблем оформить покупку гаража
Как с документами оформить покупку гаража, мы прояснили. Как правило, при наличии нужных актов не могут возникнуть никаких проблем при приобретении гаражной постройки. Но что делать, если таковая документация отсутствует?
В случае если у собственника находится во владении гараж без надлежащих документов, то следует обратиться за их оформлением в ЕГРН. Тогда проблем при покупке гаража не возникнет.
При приобретении гаражного бокса у первого владельца ГСК, занимающегося приватизацией постройки, необходимо затребовать, чтобы тот в свою очередь обратился к председателю такового кооператива за соответствующим пакетом документов.
Перечень:
- Устав организации.
- Документы, разрешающие строительство на территории ГСК.
- Договор на аренду земли.
- Разрешение на ввод гаражей в эксплуатацию.
- Запротоколированный на собрании выбор председателя гаражного кооператива.
- Документ из паевого инвестиционного фонда о погашении.
- Соглашение председателя кооператива на приватизацию гаража, при долевой собственности понадобятся соглашения всех совладельцев.
Весь этот перечень документов, приведённый выше, нужен будет для оформления кадастровых и технических актов. Они в свою очередь потребуются для последующей приватизации гаражной постройки и при надобности заключения сделок с отчуждением.
Гараж вне участка ГСК
Такая постройка считается самовольной. Сохранить гараж можно только одним путем: получить в администрации договор аренды на участок. Обращаться для этого в суд следует лишь при наличии прав на землю. В противном случае вам в праве собственности на гараж откажут.
Даже оформленный ранее гараж может приобрести статус самовольно построенного. Если вы переоборудовали, например, свой гараж в автосервис, то можете оказаться и гаража, и без автосервиса. Прежде всяких начинаний посоветуйтесь с грамотным юристом.
Только юридически оформленное право собственности позволит вам продать свой гараж или оставить его в наследство своим детям.
Какие документы нужны для оформления права собственности на гараж в ГСК
Владельцы гаражей, расположенных на территории гаражного товарищества или кооператива, помимо членской книжки зачастую других документов не имеют. В такой ситуации продажа гаража происходит путем включения покупателя в члены гаражного объединения. Правда, с юридической точки зрения подобные сделки не имеют силы: права на гараж, как и на другую недвижимость, должны быть официально зарегистрированы. Кроме того, владельцам неоформленных гаражей надо иметь в виду, что в случае изъятия земли ГСК для государственных нужд они не получат никакой компенсации за свое имущество, так как формально этих гаражей не существует.
Для оформления в собственность гаража, входящего в состав ГСК, потребуется иной пакет документов, чем при оформлении гаража индивидуального. В частности, для регистрации права на кооперативный гараж понадобятся:
- удостоверение личности заявителя;
- справка о членстве данного лица в кооперативе и о полной выплате пая, подписанная председателем и главбухом;
- кадастровый паспорт на гараж;
- квитанция об уплате пошлины.
Ситуация несколько усложнится, если ни один гараж в составе ГСК еще не был оформлен в собственность. В таком случае дополнительно потребуются:
- устав ГСК;
- свидетельство о регистрации ГСК в качестве организации и постановке его на учет в налоговом органе;
- выписка из протокола общего собрания членов ГСК об избрании председателя;
- приказ о назначении гл. бухгалтера;
- список членов ГСК;
- документы, подтверждающие права ГСК на землю (договор аренды или распоряжение муниципального органа о предоставлении земли под гаражное строительство).
Как происходит оформление в собственность кооперативного гаража
Порядок оформления в собственность гаража, входящего в состав ГСК, включает следующие этапы:
- Обращение к председателю гаражного объединения за получением:
- справки о членстве хозяина гаража в кооперативе и полной выплате паевого взноса за гараж;
- документов, подтверждающих статус ГСК как юридического лица и полномочия его должностных лиц (эти бумаги нужны в случае, если еще ни один гараж в данном кооперативе не был приватизирован).
Надо сказать, что на данном этапе владелец гаража может столкнуться с определенной проблемой: если его гараж является частью линейки гаражей, то есть имеет с соседними гаражами общие стены, то такой гараж считается помещением, а вся линейка гаражей — зданием. В этом случае постановка на кадастровый учет помещения производится после постановки на учет здания или одновременно с ней. Следовательно, в подобной ситуации может потребоваться постановка на учет всей линейки гаражей как единого здания — и только после этого на учет может быть поставлен конкретный гаражный бокс.
После того, как гараж будет взят на кадастровый учет, его хозяин получает кадастровый паспорт объекта.
Как быстро продать и выгодно купить кооперативный гараж
Запросив документы продавца и обнаружив среди них свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписку из ЕГРН о праве собственности, будьте уверены, что бокс действительно принадлежит этому человеку, что подтверждает орган власти (Росреестр).
Какие документы от продающей стороны вам понадобятся:
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака (если имеет место брак);
- правоустанавливающие документы;
- технический паспорт или план;
- выписки из ГСК об отсутствии непогашенных платежей.
До 2015 года также требовался кадастровый паспорт, но теперь его заменяет общая выписка из ЕГРН.
Сравните даты в правоустанавливающих документах и свидетельстве о браке — если гараж приобретен продавцом после женитьбы, то он относится к общей собственности мужа и жены — жена имеет равные права на него, и для продажи супруг должен представить согласие супруги, которое удостоверено у нотариуса. Иначе Росреестр не примет потом документы на регистрацию, а второй супруг в любой момент может аннулировать договор купли-продажи через суд, подав иск на признание его ничтожным.
Если гараж находится в общей собственности и других лиц, то нужно согласие и от них — тоже письменное и заверенное у нотариуса.
В таком случае от продавца нужны только технический паспорт или план (с 2012 года) и справка из ГСК о членстве в нем и состоянии расчетов по взносам и паю. Далее заключается обычный договор купли-продажи и передаточный акт. После этого подается заявление председателю на вступление в кооператив. А продавшая сторона пишет заявление, наоборот, о выходе из сообщества.
Самый простой способ продажи кооперативного гаража – его отчуждение без регистрации перехода права собственности. В таких случаях обе стороны должны обратиться к председателю кооператива. Бывший владелец гаража должен получить у председателя справку о полном погашении пая и написать заявление о выходе из ГСК.
В свою очередь, покупатель письменно извещает председателя и членов ГСК о своем намерении вступить в кооператив. На основании решения общего собрания председатель выдает новому владельцу гаража членскую книжку, и он становится владельцем кооперативного гаража.
Преимущество такого неофициального и неправильного вида купли-продажи гаража – в быстроте и простоте оформления. Дополнительным бонусом для покупателя может стать и более низкая, по сравнению с рыночной, цена на гараж.
Минусы, которые имеет подобная покупка, значительно перевешивают сомнительную прибыль:
- покупатель не имеет законного права собственности на имущество и не вправе распоряжаться им;
- если земля под кооперативными гаражами будет изъята на государственные нужды, доказать свое право на достойную компенсацию без права собственности не удастся.
С точки зрения водителя — здание, в котором хранят, паркуют и обслуживают автомобили или другие транспортные средства. У хозяина гаража нет проблем со стоянкой во дворе, его место не займут посторонние, а угнать автомобиль будет намного сложнее. Многие не используют гаражи по назначению, а превращают в склады для имущества или переделывают так, чтобы там можно было жить — например, пристраивают к гаражу сверху 1—2 жилых этажа, проводят туда водопровод или канализацию.
Покупка гаража в ГСК, если из документов только членская книжка
Между физическими лицами. Большинство сделок по купле-продаже гаражей происходят между гражданами. Соответственно, в договоре указывают полные данные продавца и покупателя — фамилию, имя, отчество, даты рождения и полные паспортные данные. Не забывайте про номер паспорта и дату его выдачи.
Договор купли-продажи гаража по доверенности. Бывает, что одна из сторон сделки не может присутствовать при оформлении лично — например, человек болеет, находится в командировке, в местах лишения свободы, или у него нет на это времени.
Приобретая гаражный бокс, являющийся частью ГСК, покупатель обычно оказывается новым членом гаражного кооператива.
Связано это с тем, что достаточно сложным бывает не столько оформление, относящееся к гаражу, сколько получение бумаг на землю, на которой недвижимость располагается.
Гораздо проще вариант, когда между участниками сделки заключается соглашение о том, что сегодняшний владелец выходит из кооператива, а новый собственник вступает в члены ГСК.
При этом они должны известить об этом председателя кооператива и написать заявления.
Продавец составляет заявление о выходе из ГСК, а покупатель – о вступлении. Они договариваются между собой о стоимости продаваемого объекта.
Данный способ достаточно быстрый и гораздо дешевле обходится для покупателя. Но документов новый владелец также на гараж не будет иметь.
Обычно документация в ГСК на отдельный бокс не оформляется. Сделать это может собственник только после внесения всего паевого взноса. Поэтому перед продажей он должен прежде всего оформить всю документацию на отдельный бокс.
Перед приобретением гаражного бокса покупателю следует проверить правоустанавливающие документы. Для этого следует обратиться в Росреестр и, оплатив госпошлину, уточнить, кто является действительным владельцем имущества. Там же можно узнать кадастровую стоимость, которая подскажет реальную цену объекта нежилой недвижимости.
Не менее важным является выяснение вопроса о земельном участке. Обычно земля под ГСК предоставляется в аренду.
Стоит выяснить, на какой период выделена земля. Если срок аренды скоро заканчивается, то лучше такое строение не приобретать. Велика вероятность, что ГСК может быть снесен.
От покупателя требуется предоставить:
- паспорт;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Если владелец гаражного бокса без документов на него, то ему необходимо их оформить в ЕГРН.
Если он является первым собственником данного ГСК, который занимается оформлением приватизации строения, то следует потребовать от председателя кооператива следующие бумаги:
- Устав ГСК;
- разрешение на строительство;
- договор, свидетельствующий о праве на аренду земли;
- акт приема в эксплуатацию гаражей;
- протокол собрания о выборе председателя;
- справка о погашении пая;
- разрешение председателя на приватизацию объекта или при условии долевой собственности – разрешение всех дольщиков.
Вся эта документация нужна при получении технических и кадастровых бумаг на объект недвижимости. Только после этого владелец сможет приватизировать свой отдельный бокс, и впоследствии заключать с ним сделки по отчуждению.
Самый простой способ продажи кооперативного гаража – его отчуждение без регистрации перехода права собственности. В таких случаях обе стороны должны обратиться к председателю кооператива. Бывший владелец гаража должен получить у председателя справку о полном погашении пая и написать заявление о выходе из ГСК.
В свою очередь, покупатель письменно извещает председателя и членов ГСК о своем намерении вступить в кооператив. На основании решения общего собрания председатель выдает новому владельцу гаража членскую книжку, и он становится владельцем кооперативного гаража.
Преимущество такого неофициального и неправильного вида купли-продажи гаража – в быстроте и простоте оформления. Дополнительным бонусом для покупателя может стать и более низкая, по сравнению с рыночной, цена на гараж.
Минусы, которые имеет подобная покупка, значительно перевешивают сомнительную прибыль:
- покупатель не имеет законного права собственности на имущество и не вправе распоряжаться им;
- если земля под кооперативными гаражами будет изъята на государственные нужды, доказать свое право на достойную компенсацию без права собственности не удастся.
Как оформить землю под гаражом в собственность
Процедура приватизации земли в собственность под гаражом связана с расположением объекта и датой передачи.
В случае расположения на отдельном земельном участке, который не принадлежит ГСК, недвижимость моет оформляться в частную собственность.
Оформление в упрощенном порядке без необходимости выкупа может быть реализовано лицами, получившими землю в пользование до 2001 г. Если участок передан после этой даты, нужно будет выкупить его самостоятельно.
Вне зависимости от времени предоставления земли, владельцу гаража необходимо иметь правоустанавливающие документы на постройку.
Объект недвижимости должен пройти кадастровый учет, иметь техпаспорт. Гораздо более проблематично оформить участок под самовольной постройкой, которая не зарегистрирована в службе Росреестра.
Такая постройка может не соответствовать требованиям безопасности, представлять опасность для эксплуатации, поэтому приватизировать землю под ней невозможно.